Kako kupiti zapadle banke
Banke lastne nepremičnine, ker so banke kupile domove prek zaprtja . Domovi v bančnih knjigah se imenujejo REO, ki je kratica za "nepremičnine v lasti". Zavedajte se, da ko banke pridobijo lastninska dejanja v domovih zaradi zaprtja, je pogosto zato, ker se nihče ni pojavil na stopnjah sodišča, da bi ponudil minimalni znesek obstoječih hipotek ali bank, namenoma najnižjo ponudbo, tako visoka, da se ga nihče ne bi dotaknil.
Na površini se morda ne bo zdelo, kot da bi bile izplačila dobičkonosne, še posebej, če želi banka svoj inventar prodati na odprtem trgu za znesek, ki ga je nekdanji banki predhodno podložil banki. Vendar pa je tukaj vsaj dva razloga, zakaj je REO lahko dobičkonosen za vas:
- Če sta bila premoženju zavarovana dva posojila (kar je običajno v teh dneh), drugi posojilodajalec včasih ne izključuje. Če drugi posojilodajalec ne plača nazaj plačila prvemu posojilodajalcu in začne postopek lastnega zaprtja , se drugi posojilodajalec zruši v zaprtju. Mnoge druge hipoteke obsegajo 20% ali več izvirne tržne vrednosti .
- Banka pogosto ne želi sedeti na svojem popisu. Ker od investitorja ali kupca doma ni prejel najnižje ponudbe pri prodaji zaprtja na sodišču, bi verjetno verjetno, da bo banka cenila REO domov za manj, samo da bi jo znebil. Odvisno od notranjega računovodstva.
Iskanje agentov za posredovanje REO
Obstaja veliko mest na spletu, da bi našli zaprtja . Vendar pa jih lahko najdete tudi v MLS . Če prosilca svojega kupčevega zastopnika iščete po MLS za "REOs", boste verjetno ugotovili, da je zelo majhen peščica nepremičninskih posrednikov specializirana za navedbo REO-jev za prodajo v vaši soseski.
Tukaj so nasveti o agentih za vnos v REO:
- Večina agencij, ki kotirajo na borzi REO, navedejo le REO, nobene druge vrste premoženja.
- Agenti, ki kotirajo na borzi REO , pogosto dajo popuste bankam v zameno za svoje poslovanje, ker ti agenti obravnavajo količino in včasih upravitelj premoženja dobi zmanjšanje.
- Agenti, ki kotirajo na borzi REO, zaslužijo denar, tako da prodajajo veliko REO ali delujejo kot dvojni agent . V dualni agenciji bo agent za kotacijo REO zaslužil tako provizijo za provizijo kot tudi provizijo agentov kupca.
- Za privabljanje kupčevih agencij številne banke ponujajo večjemu deležu provizije agentu kupca, medtem ko diskontirajo provizijo za agencijo kotacijo.
- Na borzi REO na splošno zastopajo prodajalca, ne pa kupca. Razmislite, ali želite svoje predstavitve, morda.
- Agentji, ki kotirajo na borzi REO, so tipično najbolj producenti zaradi obsega poslovanja, ki ga izvajajo. Običajno ne porabijo veliko časa s kupci.
- Nekateri agenti na seznamu REO so tako zaposleni, da zaposlijo pomočnike za poljske klice. Mnogi ne dajejo svoje zasebne številke mobilnega telefona, kar lahko otežuje komunikacijo.
Najem agentov kupca
Razen če imate neposredne izkušnje pri pogajanjih z bankami, boste morda prejeli boljšo zastopanost tako, da boste zaposlili lastnega kupca .
Preden izberete zastopnika, izberite več in pogovorite z nepremičninskimi agenti, da bi našli dobro prileganje.
- Posrednik kupca ima fiduciarno odgovornost za zaščito vaših interesov.
- Posredniki kupca ne zastopajo prodajalca. Tudi ko prodajalec plača provizijo.
- Prodajalca kupca na splošno plača prodajalec. To pomeni, da vam ne stane, da bi najemali kupčevega zastopnika.
- Posredniki kupca lahko zahtevajo, da podpišete kupčevo posredniško pogodbo , ki bo določila dolžnosti zastopnika in vam določila, kdo plača provizijo .
- Razmislite o delu z agentom kupca, ki ima izkušnje z delom REO.
Pogajanja z REO
Če je uvrstitev na trg relativno nova, je zelo verjetno, da banka ne bo precej odstopala od zahtevane cene . Imeli boste večjo pogajalsko moč, če ponudite na domovih, ki so bili na trgu več kot 30 dni.
Tukaj je več nasvetov:
- Banke se pogajajo z velikimi popusti z naslovnimi in depozitnimi podjetji. Če se odločite za uporabo bančnega naslova / escrow družbe , preverite pristojbine, ki vam jih bodo zaračunale te družbe. Na splošno so provizije, ki jih banka ne plača, vendar jih plača kupec, višja, ker naslov in escrow pogosto sestavljata te popuste z večjim zaračunavanjem kupcev.
- Mnoge banke se oddaljujejo od plačila običajnih stroškov zapiranja kupca. Nekatere pristojbine, kot so transferni davki , pokojnine in državne pristojbine, krije kupec in ne banka. Banke ne plačujejo pogosto škodljivih poročil , popravil ali domačih garancijskih načrtov .
- Nekatere banke ne bodo podpisale nasprotne ponudbe, dokler ne bodo vsi pogoji uveljavljeni med strankama verbalno.
- Pričakujte, da bo banka pripravila svojo kupno pogodbo ali dodatek k vaši standardni nakupni pogodbi. Natančno preberite in zaprosite za nepremičnino odvetnika za nasvet, če ga ne razumete. Stavite lahko, da je odvetnik banke pripravil to pogodbo in to ni v vaši korist.
- Če se banka ne bo pomaknila in boste prejeli zavrnitev ponudbe , počakajte še 30 dni in nato znova pošljite svojo izvirno ponudbo z izvirnim datumom in novim datumom.
- Morda boste počakali 10 dni za odgovor na svojo ponudbo od banke. Bodi potrpežljiv. Vem, da se zdi nori, da lahko nekatere banke potrebujejo dolgo časa, da se odzovejo, vendar lahko.
- Banka lahko zahteva, da predloži zahtevek za posojilo, tako da vas lahko predizvalizira; vendar niste dolžni pridobiti posojila od te banke.
- Če ne morete zapreti za vnaprej določen rok zapadlosti, vam lahko banka zaračuna kazen za vsak dan, ki ste mu dali ta datum. Preden oddate ponudbo, poskrbite, da imate od svojega posojilodajalca predhodno odobritev kredita in zagotovite, da vam bo posojilojemalec prejel financiranje, ne da bi pri tem prišlo do nepričakovanih zamud.
- Verjetno boste morali kupiti dom "kot je". Obstajajo pomanjkljivosti pri nakupu zaprtja . Ponudite vašo ponudbo na domu . Nekateri prodajalci v nedoslednih pasovih sredstev iz zaprtih domov .
V času pisanja je Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Broker Associate v Lyon Real Estate v Sacramentu v Kaliforniji.