Bralec sprašuje: "Zanima me kratka prodaja, vendar slišim grozljive zgodbe o časovnicah. Nekateri ljudje, ki jih vem, že več kot eno leto prodajajo kratko prodajo. Povedali so mi, da lahko traja več let da bi bila moja prodaja na kratko odobrena. To se zdi precej dolgo brez dobrih razlogov. Kakšna je povprečna časovna omejitev za prodajo na kratko? "
Odgovor: Način, na katerega bi večina prodajalcev na kratko prodala, bi predvidevala časovno razporeditev za vašo kratko prodajo, tako da najprej pogledate svoje podatke o posojilu. Vrsta posojila, ki jo imate in identiteta vašega posojilodajalca, bo določila stopnjo vašega kratkega roka prodaje. Morda se ne spomnite vrste posojila, ki ste ga prvotno vzeli. Posojilo bi lahko bilo:
- Konvencionalno posojilo
- Posojilo FHA
- VA posojilo
- Fannie Mae posojilo
- Posojilo Freddie Mac
Poleg tega morda plačujete na dve ali tri posojila? Mogoče vaše posojilo opravlja hipotekarno zavarovanje ? Vsi ti pogoji vplivajo na čakanje na odobritev za prodajo na kratko in dodajte prekrivne elemente na vašo kratko prodajo.
Osnovni časovni razpored za odobritev kratek nakup
Prvi korak kratke prodaje je zbiranje vseh za vaše dokumente. Vnaprej želim zbrati dokumente mojega naročnika. To sestavljajo naslednji osnovni dokumenti:
- Zadnji dve leti davčnih napovedi
- Zadnji 2 W2s / 1099s
- Zadnji dve bančni izjavi
- Zadnja dva niza plačilnih listov
- Finančni izkaz ali 1126
- Obrazec 4506
- Podpisano in datirano težko pismo
Banke lahko zaprosijo za dodatne dokumente, vendar skoraj vsaka banka zahteva zgoraj navedene dokumente. Te dokumente prelistam v datoteko PDF, pri čemer navajam številko posojila na vsaki strani.
Nato podpisujemo pogodbo o uvrstitvi na seznam, razkritja in dovoljenje tretje osebe, ki mi omogoča, da se pogovarjam z banko (e) prodajalca.
Snemam fotografije doma, vodim vizualni pregled svojega zastopnika in pritrdim ključavnico .
V mojem območju Sacramenta, od trenutka, ko je vpis v MLS do sprejemljive ponudbe, je od 2 do 3 dni do 2 do 3 tedne. Če se dom nahaja na območju z veliko zalogo, lahko traja še dodatnih 60 do 90 dni, preden prejmemo sprejemljivo ponudbo.
Ko je ponudba prejeta in podpisana, jo pošljem v banko, skupaj s prodajnim paketom prodajalca in pripravljenim HUD-om. Od te točke do odobritve za prodajo na kratko , je povprečna časovna razporeditev od 60 do 90 dni.
To pomeni 30 dni za prodajo + 60 dni za odobritev + 30 dni za zaprtje depozitov = 4 mesece, v povprečju.
Vzroki za kratke zamude pri prodaji na časovnem okviru
Eden od največjih težav, ki jih vidimo pri kratki prodaji danes, so kupci, ki niso zavezani k prodaji na kratko . Ker večina časa ni znana, lahko kupec počuti zelo negotovo. Agent za prodajo na kratko lahko poda izobrazbo, vendar ali zastopnik kupca razume, kako je kratka prodaja delujoča. Če kupčev zastopnik ne more upravljati kupčevih pričakovanj in ne ve, kako kupcu pojasni kratkoročno časovno razporeditev, se lahko ta kupec enostavno izogne kontroli.
To ni krivda kupca.
Nezadovoljen in razočaran kupec je kupec, ki bo kmalu prekinil transakcijo s kratko prodajo . Te vrste kupcev ne želijo počakati na kratko prodajo odobritev . Preklicali bodo in nato vstopili v drugo prodajo na kratko, ki začne uro še enkrat. Začne se spraševati zakaj.
Druga težava je čakanje na kratko prodajo timeline kupci preveč časa, da razmišljajo o nakupu kratke prodaje . Če bi kupovali tradicionalno prodajo, do trenutka, ko so se odločili, da jim ni všeč dom, sovražijo sosede in so si želeli, da nikoli ne bi postavljali pogleda na mesto, bi se transakcija zaključila. Toda kratka prodaja traja tako dolgo, da imajo kupci preveč časa, da upoštevajo vse negativne in negativne učinke. Včasih razvijejo hladne noge .
Imel sem prodajalca preklicati kratko prodajo, ki jo je najprej prisegla, je bila njen dom sanj.
Imela je potrditveno pismo in posojilodajalca blizu dokumentov za risanje. Ocenjevanje pa je bilo za 20.000 dolarjev nižje od prodajne cene, saj je v tej soseski zelo malo prodaje. Ocenjevalec je moral gledati izven območja primerljive prodaje . Uporabil je prodajo, ki ni bila primerljiva prodaja . Kupec se je bali, da je vrednost njenega doma padla v 30-dnevnem obdobju deponiranja za 20.000 dolarjev, in ona je prestrašila.
Namesto da bi bila navdušena, da je bila banka prisiljena znižati ceno svojega doma za 20.000 dolarjev, je kupec prekinil prodajo na kratko. Ni bila pripravljena kupiti doma. Vsak kupec ni pripravljen kupiti doma .
Ko se takšne vrste dogodkov zgodijo in kupec odpove, se časovni premični čas prodaje začne. Zato je najpomembnejša stvar, ki jo lahko storite v kratki prodaji, obveščati kupca o tem, kako se ukvarja in veseli.
V času pisanja je Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, Broker Associate v Lyon Real Estate v Sacramentu v Kaliforniji.