Odgovorili so na vaša davčna vprašanja o depreciaciji pisarne doma
V naslednjih nekaj letih nameravam prodati svoj dom. Uporabljam eno od svojih prostorov zgolj kot domačo pisarno za moje podjetje. Zahtevam odbitke v domovini za proporcionalni delež amortizacije in druge stroške, povezane s poslovno rabo prostora, prav tako kot sem odpisal vso opremo in pohištvo, polnjeno v pisarno. Kako davčna pravila delujejo, ko prodam svoj dom?
Odgovor:
Pred letom 2002 so bila pravila strožja, če ste uporabili del vašega prebivališča za poslovne namene in nato prodali svoj dom. Da, zakon dovoljuje izključitev - pobeg davkov - dobička od prodaje glavnega prebivališča. Izključitveni znesek znaša 250.000 dolarjev za posameznike in poročene pare, ki vložijo ločene izplačane zneske, in 500.000 dolarjev za poročene pare, ki vložijo skupne izračune . Toda ta pravila dovoljujejo izključitev samo za del dobička, ki se lahko pripiše delu prebivališča, in prepoveduje kakršno koli izločitev za dobiček v pisarni.
Residence vs Poslovna obdelava
Dejansko je IRS obravnaval tovrstno prodajo, kot če bi prodali dva dela: eno bivališče in drugo poslovno nepremičnino. Zato ste morali ločeno izračunati dobiček za bivanje in poslovni dobiček, tako da razdelite prodajno ceno, prodajne stroške in osnovo med bivanjem in delovnimi deli.
IRS je razveljavil stara pravila in jih nadomestil z novimi, ki odpravljajo dodelitev med bivanjem in poslovanjem. Prodaja je enotna transakcija, dokler sta matična pisarna in stanovanjski del v enem samem stanovanju - "stanovanjska enota", kot je navedeno v agencijskih predpisih. V skladu s tem lahko nekdo, kot ste vi, izključite celoten dobiček, kljub uporabi dela doma za podjetja.
Povrnitev amortizacije
Ta prekinitev je predmet omejitve "ponovnega urejanja", ki je namenjena preprečevanju dvojne koristi. Izločite vsako izločitev za del dobička, ki je enakovreden amortizacijskim odbitkom, dovoljenim ali dovoljenim v domači pisarni po maju 1997. Namesto tega plačate davke na ta del. Dovoljeno ali dovoljeno pomeni tisto, kar ste že zahtevali, ali če ste zahtevali manj, kot bi lahko zahtevali, znesek, ki bi ga lahko zahtevali. V zvezi s tem se nova pravila ne razlikujejo od tistih, ki so vam stara pravila dolžna storiti.
Kaj IRS doseže je ponovno pridobiti odpisi amortizacije, ki vam omogočajo nižje davke v predprodaji. Agencija še vedno uporablja pravila o ponovnem urejanju, tudi če preneha uporabljati to sobo iz poslovnih razlogov, celoten dom pa je glavno prebivališče vsaj dve leti od petletnega obdobja, ki se konča na datum prodaje.
Oprostitev od vračanja
Da bi bili upravičeni do olajšave od ponovnega ujemanja , morate po "ustreznih evidencah ali drugih dokazih" pokazati - običajno bi morale zadnje obresti zadostovati - "je bilo dovoljeno zmanjšanje odbitka manjše od dovoljenega." Potem znesek, ki ste ga " ne moremo izključiti, je dovoljena količina. "
Za ponazoritev, predpostavimo, da vas je domača pisarna kvalificirala, da zahtevate amortizacijo, vendar lahko dokažete, da niste nikoli zahtevali.
Nato ni zmanjšanja zneska izključitve in nobenega ponovnega povračila.
Davčna obveznost zaradi zapadle amortizacije
Povrnjena amortizacija je obdavčena z najvišjo stopnjo 25 odstotkov namesto najvišje stopnje 15 odstotkov za dolgoročne kapitalske dobičke plus veljavne davke na dohodek pravnih oseb. Poročajte o izterjanem znesku v Razdelku D (kapitalski dobički in izgube), ne pa na obrazcu 4797 (Prodaja poslovne lastnine). Na plus strani ne boste imeli povračila drugih stroškov, kot so davki na nepremičnine in hipotekarni obresti .
Kot pri vseh vprašanjih, povezanih z davki, se posvetujte s svojim davčnim pripravljavcem.
Julian Block je odvetnik, sindicirani kolumnist in nekdanji IRS posebni agent (kazenski preiskovalec). Ta članek je bil izvlečen z dovoljenjem iz brošure: "Vodnik prodajalca za davčne olajšave: preprosti načini za vsakega prodajalca, da znižajo davke v zakonsko najnižjo vrednost", ki ga je mogoče naročiti tako, da pošljejo 19,95 USD za postpaidno kopijo J. Bloku, 3 Washington Sq., # 1-G, Larchmont, NY 10538.
Od tega pisanja, Elizabeth Weintraub, Cal BRE # 00697006 je posrednik v Lyon Real Estate v Sacramentu, CA.