Domači kupci se pogosto ne sprašujejo o primerljivi prodaji, vendar bi morali. Ko domači kupec obišče domove, ta kupec primerja domove za prodajo z drugimi domovi za prodajo. Edina stvar, ki jo kupec ve, je, koliko prodajalec po ulici zahteva podoben tloris.
Kaj naredi primerljivo prodajo?
Primerljiva prodaja so prodajne cene podobnih domov, ki so se prodajale. Primerljiva prodaja ni aktivna ponudba niti ni prodaje ; čeprav jih je mogoče primerjati, te vrednosti nimajo enake teže kot dom, ki je že prodal. Primerljiva prodaja se uporablja kot primer, ki upravičuje, zakaj kupec ne želi plačati več kot zadnji plačan za podoben dom.
Tukaj so glavne sestavine primerljive prodaje:
- Nedavni časovni okvir prodaje. Pred mnogimi leti so se ocenjevalci v javnih evidencah vrnili 6 mesecev, da bi povlekli primerljivo prodajo. Od pretrganega hipotekarnega kredita za leto 2007 se je ta čas precej zaostril. Danes ocenjevalci na splošno uporabljajo le zadnja 3 meseca primerljive prodaje.
- Bližina. V idealnem primeru bi raziskovalec razmišljal o prodaji statistike v določenem polmeru, ponavadi v ¼ do ½ milju predmetne lastnine. Bližje je bolje. Dom, ki je na čelu prometne ulice, bi bil vreden manj kot dom, ki je ob jezeru.
- Podobni kvadratni posnetki. Ne morete jemati cene 1.000 kvadratnih metrov hišo in ga dvakrat določiti vrednost 2.000 kvadratnih metrov hišo. To je zato, ker je strošek za manjše domove po kvadratnih metrih višji od stroškov za večji dom na kvadratni meter. V idealnih razmerah želite primerjati domove v 10% kvadratnih posnetkov vaše nepremičnine.
- Podobna starost in gradnja. Slišali boste, kako ljudje pravijo: ne gradijo domov, kot so nekoč. Vendar to ne pomeni nujno, da so starejši domovi boljši od novih domov. Vrednosti pa so drugačne zaradi značaja in privlačnosti. Na primer, strešnik za strešne kritine lahko uživa 50-letno življenjsko dobo v starosti od 25 do 30 let standardne kompozicije.
- Podobne velikosti. V nekaterih novejših domovih lahko najdete mešanico velikosti serije. Na primer, linija brez serije pomeni, da doma res nima dvorišča. Stransko ali zadnje dvorišče je lahko zelo majhno brez trava ali vegetacije, ki običajno ne pritožujejo na družine z otroki. Številna območja izračunajo velikost lotov na podlagi dejanskih kvadratnih posnetkov, razdeljenih na 43.560 kvadratnih čevljev. Površina je 43.560 kvadratnih metrov. Četrtina hektarjev ali 10.890 kvadratnih čevljev je 25 hektarjev.
- Podobno stanje. Razen če delate s strokovnjakom za soseske, ki ima intimno znanje o stanju večine domov na določenem območju, je težko določiti stanje primerljive prodaje. Zasebno zapuščeno stanovanje v lasti banke, ki manjka svoje naprave in bakreno vodovodno napravo, je vredno veliko manj kot dom za ključe, posodobljeno z novimi napravami, preprogami in barvami.
Če ste res srečni in primerjate domove v podružnici, boste morda našli natančne dvojnike modelov, ki jih boste uporabljali kot primerljivo prodajo.
Zakaj bi moral kupec skrbeti za primerljivo prodajo?
Prodajalec lahko uporabi primerljivo prodajo, da upraviči njegovo ali njeno zahtevano ceno kupcu. Vendar pa bo kupec v končni fazi plačal znesek, za katerega kupec meni, da je poštena cena. Verjetno niste nikoli slišali, da kupec reče: "Moral bi plačati več za ta dom." Kupci na splošno želijo plačati manj.
Nasprotno, kupci včasih skrbijo, da bodo plačali preveč za dom. Še posebej, ko kupujejo na nepremičninskem trgu . Noben kupec ne želi izvedeti doma, ki ga je pravkar kupil, je vreden manj kot njegova prvotna cena.
Če kupec pridobi finančna sredstva, se prikaže slika bančnega ocenjevalca. Banke želijo zaščititi tudi svoje naložbe in varnost svojih naložb. Zato banke na ceniku kupca najamejo cenilca za določitev in utemeljitev vrednosti.
Vendar pa so ocene vrednotenje. Ocenjevanje je enako dobro kot izkušnja in znanje osebe, ki jo je pripravila.
Če ocenjevalec kupca predloži nizko oceno , ima prodajalec možnost znižati prodajno ceno. Če prodajalec zavrne, je to takrat, ko bi lahko kupec izpodbijal ocenjevanje. Kupci lahko izpodbijajo ocenjevanje s predložitvijo primerljive prodaje.
Medtem ko je mogoče prilagoditi presojo izjemnih dejavnikov, ko so komposti malo in daleč med njimi, bo najboljša primerljiva prodaja vedno tista z merili, ki se najbolj ujemajo s tistimi, ki veljajo za zadevno lastnost. Vprašajte svojega nepremičninskega agenta, da pripravi primerljivo prodajo.