Zaključek, ko je ocena nižja
Ali ste zaskrbljeni, ker ste prejeli nizko oceno ali pa je vaša ocena že bila opravljena v vrednosti, ki je manjša od pričakovanja? Žal nam je, da se je to zgodilo tebi. Na prodajnih trgih so številne ponujene situacije pogosto višje cene nakupa od primerljive prodaje na območju; zato je v teh primerih veliko prodajalcev zaskrbljujoče, da bodo ocene ocenile nizko. Na trgih kupcev , ko so cene mehke ali padajo, prodajalci prav tako skrbijo, da bo ocenjevanje nizka ocena.
Nizka ocena se lahko zgodi na katerem koli trgu, čeprav: vroča, hladna ali nevtralna .
Zakaj se dogajajo slabe ocene?
Nacionalna zveza Realtors poroča v svoji mesečni raziskavi indeksa zaupanja REALTOR za prodajo med novembrom 2016 in januarjem 2017, 22% anketirancev se je srečevalo z vprašanji ocenjevanja. V raziskavi NAR-jev hipotekarnih ustanoviteljev je 55% anketirancev za to časovno obdobje poročalo o vprašanjih ocenjevanja.
Obstajajo številni razlogi, zakaj domovi ne ocenjujejo po prodajni ceni, ocene pa so nizke. Tukaj je nekaj:
- Umetno napihane cene, ki izhajajo iz več ponudb .
- Zmanjševanje tržnih vrednosti zaradi manjšega števila kupcev med večjim popisom domov.
- Odsotnost iz obilja zaprtja ali kratke prodaje v soseščini, zlasti če ni nobene druge primerljive prodaje .
- Nepravilno vrednotenje, ki ga opravi prevzemnik .
- Overpricing s prodajalcem.
- Neizkušeni ocenjevalec, ki ne razume lokalnih vplivov na vrednost.
- Naraščajoče tržne vrednosti zaradi omejenega inventarja in nekaj komp.
- Ocenjevalec je spregledal čakanje na prodajo podatkov, kar bi lahko odražalo višjo primerljivo prodajo ob zaprtju ali pa je ocenjevalec izbral primerljivo prodajo iz napačnih sosesk.
- Kupec prejme denar od prodajalca, zaradi česar posojilodajalec verjame, da je bila cena napolnjena.
Eden od dejavnikov, ki ne pridejo v poštev, je, ali posojilodajalec želi posojilo. Posojilodajalci želijo posojati denar, posojilodajalcem pa se ne sme preoblikovati .
Rešitve za nizke procese
Ne panirajte, če je ocena majhna. Težko je ostati miren, ko se zdi, da se bo prodaja razpadla, a obe strani imata možnosti:
- Kupec lahko spremeni razliko v denarju.
Posojilodajalec skrbi za presojo samo v kolikšni meri vpliva na razmerje med posojilom in vrednostjo . Nizka ocena ne pomeni, da posojilodajalec ne bo posodil. To pomeni, da bo posojilodajalec posojilo, ki temelji na razmerju, dogovorjenem s pogodbo po ocenjeni vrednosti. Včasih posojilodajalec kupca kupcu ne bo dovolil, da bi dala denar za razliko, in v tem primeru kupec plača namesto nekaterih končnih stroškov prodajalca.
- Prodajalec lahko zniža ceno.
Če je bil dom prenapolnjen ali je bila vrednost napihnjena, je pogosto to najboljša rešitev. Kupec je zadovoljen in posojilodajalec je zadovoljen. Ni nobenega zagotovila, da prodajalec ne bo prejel nizke ocene od posojilodajalca drugega kupca, da ne bi omenil časa in težav, ki jih potrebuje za ponovno prodajo nepremičnine. Včasih je ptica v roki najboljša.
- Prodajalec lahko ponudi, da izvede drugo hipoteko za razliko.
Če kupec resnično želi doma, vendar ne more ugotoviti razliko v gotovini, je možnost, da plačila ali pavšal plačilo kasneje prodajalcu. Po zaprtju depozitov prodajalci pogosto obdržijo pravico do popusta druge hipoteke , prodati ga za manj kot nominalno vlagatelju.
- Naročite drugo oceno.
Prvič, če je vaše posojilo posojilo FHA, prosite posojilodajalca za seznam odobrenih cenilcev. Prodajalec ali kupec lahko plača drugo oceno. Včasih bo druga ocena višja od prvega, še posebej, če je bil prvotni ocenjevalec neizkušen ali napako.
Če je vaše posojilo običajno posojilo , potem veljajo pravila Kodeksa ravnanja za domače vrednote (HVCC). Barb Torres, akreditirani višji ocenjevalec, pravi: "Ko stranke ugotovijo, da je ocenjevalec prišel ven, ki ni seznanjen z lokalnim trgom, imajo vse pravice, da se obrnejo na posojilodajalca (po možnosti v pisni obliki) na zahtevo, da se uporabi lokalni cenilec . "
- Dobi seznam primerljive prodaje .
Prosite vpletene zastopnike, naj sestavijo seznam nedavnih primerljivih prodaj, ki upravičujejo dogovorjeno prodajno ceno. Pošljite ta seznam na zakupnika in zaprosite za oceno ocene. Poskusite uporabiti comps bližje lastnosti predmeta kot sestavine, ki jih uporablja ocenjevalec.
- Prav tako prosite zastopnike, da pokličejo agente za nenehno prodajo in poskusijo ugotoviti dejansko prodajno ceno teh lastnosti. Za agente za posredovanje oglasov ni treba razkriti prodajne cene, vendar mnogi z veseljem pomagajo, ker se lahko znajdejo v isti situaciji. Vedno lahko vprašate, ali agent meni, da bo vaša cena ocenila, če agent zavrne razkritje nerešene cene.
Kompromis o vrednosti. Včasih se bodo prodajalci malo odvrnili od kupca, ki bi plačal celotno razliko in se bo poravnal med celotnim denarnim prispevkom in popolnoma znižal ceno. V zvezi s razliko, na primer, 10.000 ameriških dolarjev, se lahko prodajalec strinja, da sprejme 5000 dolarjev v gotovini in nižje cene za 5000 dolarjev.
- Prosite prodajalca, da plača neodvisno oceno. Če bi kupec na primer znižal 20%, bi lahko kupec na primer prešel na 10-odstotni program posojil za posojila in uporabil to novo sproščeno gotovino za pogajanje o višjem gotovinskem plačilu prodajalcu.
- Prekliči transakcijo.
Mnoge pogodbe o nakupu vsebujejo posojilni pogoj . Če je ocena na voljo nizka, kupec ne izpolnjuje pogojev za nakup nepremičnine po dogovorjenih pogojih v pogodbi. Pravilno pisno posojilo omogoča kupcu, da prekliče pogodbo in od prodajalca zahteva, da sprosti varčevalni depozit kupca .
Prav tako se lahko prodajalec prodaja več, tako da domov vrne na trg in išče novega kupca. Dokler nizka ocena ni bila FHA, bi bila nova ocena lahko zelo različna. Ocene FHA so dodeljene številki primera, če bi bil prvi kupec FHA in drugi kupec FHA, bi se uporabila ista ocena.
V času pisanja je Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Broker Associate v Lyon Real Estate v Sacramentu v Kaliforniji.