Primerjava kombinacij posojila z zasebnim hipotekarnim zavarovanjem (PMI)

Davčni račun za leto 2007 določa premije za hipotekarne zavarovalne premije

Dokler predsednik Bush ni podpisal zakona o davčni olajšavi in ​​zdravstveni oskrbi iz leta 2006 , premije hipotekarnega zavarovanja niso bile davčne olajšave . Od 1. januarja 2007 lahko posojilojemalci zdaj odštejejo ta plačila. Na površini to zveni kot dobra novica za kupce doma . Ali je to res?

Eden od gonilnih sil pri prevzemanju posojil , ki se prav tako imenujejo kombinirana posojila, je bila davčna olajšava, ki je bila na voljo za plačilo vseh teh obresti v primerjavi s plačilom hipotekarne premije, ki ni bila odbita za davek na eno posojilo.

Druga korist je, da so skupna plačila za kombinirano posojilo pogosto veliko nižja od plačila z PMI.

Kako deluje Combo posojila

Kombinirana posojila ali krediti so financiranje, ki združuje prvo hipoteko z drugo hipoteko (z ali brez plačila). Razlogi, zaradi katerih so te vrste posojil privlačne, so, ker mnogi domači kupci nimajo 20% nakupne cene v gotovini ali ne želijo znižati 20% za nakup doma - in kombinirana posojila presežejo zahtevo za plačilo PMI . Običajne vrste kombiniranih posojil so:

• 5/15/80. Ta scenarij vključuje znižanje 5% in financiranje prve hipoteke v višini 80% nakupne cene, skupaj z drugo hipoteko, ki obsega 15% nakupne cene.
• 10/10/80. Ta scenarij vključuje znižanje 10% in financiranje prve hipoteke v višini 80% nakupne cene, skupaj z drugo hipoteko, ki zajema 10% nakupne cene.
• 80/20. Ta scenarij vključuje znižanje nič in financiranje prve hipoteke v višini 80% nakupne cene, skupaj z drugo hipoteko, ki obsega 20% nakupne cene.

Obrestne mere za drugo hipoteko so višje od tistih pri prvi hipoteki, včasih pa so skupna plačila nižja od tistih, ki se financirajo pri prvi hipotekarni hipotekarni hipotekarni kredit. Poleg tega, ker so kombinirana posojila dosegla vrh v letu 2005, mnogi posojilojemalci razmišljajo o drugih možnostih zaradi kratkoročnih nihanj obrestnih mer.

Primerjava PMI in Combo posojil

Let's primerjati dva posojilojemalca z enako FICO rezultate 680. Tukaj je, kako številke delujejo:

80/20 Financiranje
Recimo, da družina Klingon kupuje 500.000 dolarjev domov z uporabo 80/20 financiranja. Prva hipoteka bi znašala 6,25% in se plačala na 2.462,87 USD na mesec za glavnico in obresti. Druga hipoteka bi znašala 8,5% in se plačala na 768,91 $ na mesec, glavnica in obresti.

Skupna plačila za kombinirano posojilo: 3.232 $

100% z PMI
Toda družina Romulan kupi 500.000 dolarjev domov z uporabo 100% financiranja z zavarovanjem PMI. Prva hipoteka bi bila tudi v višini 6,25%, vendar je plačljiva na 3,079 USD, zavarovanje PMI pa temu dodatku dodaja še 400 USD.

Skupna plačila za prvo hipoteko z PMI: 3.479 $.

Družina Romulan mora počakati dve leti in pridobiti oceno, da se prikaže 20-odstotni lastniški kapital, da se znebite zavarovanja. Toda pravijo, da storijo Romulani, in plačilo se zmanjša na 3,079 $ brez PMI. Romulani ne bi plačali manj kot klingoni do 63. meseca posojila.

Značilnosti davka na dohodek za MMI / PMI

Premije za hipotekarno zavarovanje (MMI) se plačujejo na FHA, stanovanjska posojila v kmetijstvu, nekatera običajna posojila pa zahtevajo zasebno hipotekarno zavarovanje (PMI), ki sta odbitna ob upoštevanju nekaterih določb:

• Zakon o davčni olajšavi in ​​zdravstveni oskrbi za davčne olajšave PMI se uporablja za financiranje po 31. decembru 2006. To pomeni, da lastniki stanovanj lahko odtegnejo hipotekarno zavarovanje za posojila, ki so bila izvedena v letu 2007. Še boljše novice so dejstvo, da je pod oprostitvijo odtegovanja hipotekarnih dolgov Zakon iz leta 2007 je bil odbitek davka na PMI podaljšan do leta 2010.
• Na voljo za osebe, ki vložijo skupne ali posamezne donose z manj kot 100.000 USD prilagojenega bruto dohodka (AGI) ali 50.000 AGI za poročene osebe, ki se prijavijo ločeno . Večina ljudi mora zaslužiti vsaj 50.000 dolarjev, da bi razkrila boljši odmik od sprejetja standardnega odbitka, zato to precej zoži kvalifikacije tistim, ki zaslužijo več kot 50.000 dolarjev, vendar manj kot 100.000 dolarjev.
• Družine, ki zaslužijo več kot 110.000 USD AGI, ne morejo odbiti. Toda za tiste, ki zaslužijo od 100.000 do 110.000 USD AGI, se odbitne faze izločijo za 10% na 1.000 $.

• Odobritev je na voljo pri refinanciranju, če se prvotni znesek posojila ne poveča. Udarite svoje posojilo v posojilo in verjetno boste presegli prvotno stanje in se ne boste kvalificirali.

Strokovnjaki napovedujejo novo podaljšanje rezervacije na podlagi naslednjega:

• Znižanje davčne olajšave za hipoteke prinaša koristi davkoplačevalcem.
• Ponudbo dobro sprejemajo domači kupci.
• Zmožnost odbitka hipotekarnega zavarovanja pomaga več kupcem doma kupiti doma.

_{V času pisanja je Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, Broker Associate v Lyon Real Estate v Sacramentu v Kaliforniji.}