Vprašanje: Ali bo Kodeks ravnanja doma ocenil vpliv ocenjevanja mojega doma?
Bralec sprašuje: »Zelo sem zmeden. Slišal sem, da so nekatera nova pravila v veljavi za ocenjevanje, toda tisto, kar najdem na spletu, je veliko posojilnih fantov, ki se pritožujejo nad tem. Kaj daje? Zveni mi, kot da naši ocenjevalni postopki ščitijo javnost Naslednji teden bom dal domov za prodajo. Ali bo Kodeks ravnanja za vrednotenje doma vplival na oceno mojega doma? "
Odgovor: Niste sami v svoji zmedi glede ocenjevanja. Na površini je kodeks ravnanja za domače vrednote, znan kot HVCC, zvenel kot dobra ideja. Revidirani postopek ocenjevanja vpliva na veliko lastnikov stanovanj. Morever, bi lahko privedel do nizke ocene na vašem domu.
Generalni državni tožilec v New Yorku Andrew Cuomo je leta 2007 vložil tožbo proti eAppraisalIT in njenemu staršu, First American, za jamarstvo v Washington Mutual, ki je domnevno pritiskal ocenjevalce, da predložijo tako imenovane napihane ocene.
Zaradi tožbe sta Fannie Mae in Freddie Mac, največji kupci domačih hipotekarnih posojil v Združenih državah Amerike, izvolili za sprejem kodeksa ravnanja za domače vrednote. Vsi konvencionalni posojilodajalci, ki prodajajo hipoteke Fannie Mae ali Freddie Mac, morajo zdaj slediti kodeksu ravnanja za domače vrednote. Zadeva FHA posojila od 15. februarja 2010 naprej in naprej, sam proces pa se nenehno posodablja.
Kaj je Kodeks ravnanja za vrednotenje doma?
Pravila HVCC pravijo, da posamezne banke in hipotekarni posredniki, ki prodajajo konvencionalna posojila na sekundarnem trgu Fannie Mae in Freddie Mac, ne morejo ročno izbrati lastnih cenilcev. Zagotoviti morajo ocenjevalno podjetje, ki oceni ocenjevalca iz svojega ocenjevalnega sklada, da opravi oceno.
Pravila HVCC naj bi preprečila dogovarjanje med posojilnimi institucijami in ocenjevalci. Vendar pa je v skladu s številnimi strokovnjaki iz nepremičninskih poslov, Kodeks ravnanja za domače vrednote, obžaloval.
Da bi preprečili napihnjene domače vrednote, ki so predstavljale majhen del ocenjevalnega trga, je HVCC po mnenju kritikov najprej povzročil kaos in za mnoge konvencionalne posojilojemalce zmedel celoten postopek ocenjevanja. Danes je bolje.
Kaj je napačno s Kodeksom ravnanja za vrednotenje doma?
Povedal vam bom, kaj se zgodi na trgu Sacramenta, kar sem precej samozavesten, ponavljam na skoraj vseh drugih nepremičninskih trgih v državi.
- Ocenjevalci zunaj območja opravljajo ocenjevanje.
Moji kupci iz Sacramenta so plačali cenilca iz Stocktona, mesta, ki se nahaja 45 minut od Sacramenta, da oceni mesto, v katerem ocenjevalec ne živi in ne dela. Druga lastnina je bila ocenjena s strani ocenjevalca iz Las Vegasa v Nevadi. Če je ocenjevalec licenciran za delo na območju, lahko dela v tej soseski, tudi brez izkušenj.
- Ocenjevalci z manj izkušnjami opravljajo ocenjevanje.
Ker ocenjevalci naključno izbirajo iz zbirke vseh licenciranih cenilcev, bi lahko posojilojemalec prinesel precej novega cenilca. V Kaliforniji lahko cenilec pridobi stanovanjsko dovoljenje za oceno ene družinske hiše, ki znaša do 1 milijon dolarjev. Zahteve so 150 ur izobraževanja in 2.000 ur na delovnem mestu v 12-mesečnem obdobju, v skladu s California Office of Real Estate Appraisers.
- Izkušeni ocenjevalci se nehajo poslovati.
Stvar o izkušenih cenilcih je, da so bili najverjetneje v domovih v soseskah, kjer jih je treba oceniti. Vejo, zakaj ima dom na eni strani fizične meje večjo tržno vrednost kot dom na drugi strani. Računajo na ponovitev posla. Ko se ta vir posuši, nimajo zaposlitve, njihovo strokovno znanje pa ni vredno.
- Transakcije se lahko spustijo, ko so slabe ocene slabe.
Ocenjevalci, ki ne poznajo soseske ali imajo malo izkušenj, veliko bolj verjetno povzročijo podcenjeno oceno. Če ocena presega prodajno ceno, se mnogi prodajalci zavračajo pogajanja in kupci ne želijo razlikovati. Torej, v teku prodaja piha. Prodajalec izgubi kupca in kupec izgubi dom . Obstajajo še drugi načini za obravnavanje nizke ocene, vendar je ponoven preklic transakcije pogost.
- Potrošnik plača povečano ceno za presojo.
Brez brezplačnega kosila. Ker mora družba za ocenjevanje, ki izbere ocenjevalce, plačati, potrošniki nosijo stroške. Del ocenjevalne pristojbine pripada družbi za ocenjevanje, pri čemer se preostanek oceni za ocenjevalca. Nekdo mora plačati pristojbino ocenjevalni družbi. Da ne omenjam, cenilci porabijo manj denarja, zato v podjetju ostane manj ocenjevalcev.
V času pisanja je Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Broker Associate v Lyon Real Estate v Sacramentu v Kaliforniji.