Predmet prodaje ni predpostavka o posojilu
Kaj kupuje?
"Odkup predmet" pomeni nakup domov, ki je predmet obstoječe hipoteke.
To pomeni, da prodajalec ne plača obstoječega hipoteke in kupec prevzame plačila. Neplačano stanje obstoječe hipoteke se nato izračuna kot del nakupne cene kupca.
Zakaj bi kupec kupil dom, ki je predmet hipoteke?
Glavni razlog za odkup je odvisen od prevzema obstoječe obrestne mere prodajalca. Če sedanje obrestne mere znašajo 7% in prodajalec ima 5% fiksno obrestno mero, lahko 2% odstopa pomembno vpliva na mesečno plačilo kupca.
- Hipotekarna posojila v višini 200.000 USD s 5-odstotno obrestno mero se amortizirajo s plačilom v višini 1.073,64 USD na mesec.
- Hipotekarna posojila v višini 200.000 USD s 7% obrestno mero se amortizirajo s plačilom v višini 1.330,60 USD na mesec.
- Mesečne prihranke kupcu v teh okoliščinah znašajo 256,96 USD ali 3.083,52 USD na leto.
Drugi razlog: kupci običajno ne morejo kupiti doma, kadar uporabljajo financirani, razen če se prodajalec odloči, da bo kupil kreditno poročilo.
Če je prodajalec pripravljen, lahko celo kupec s slabim kreditom kupi dom, ki je predmet.
Tri vrste podvrženih opcijam
Predmet prodaje ne vključuje nujno financiranja lastnika, vendar bi lahko. Ali prodajalec opravlja katero koli vrsto financiranja, je odvisno od tega, ali prodajalec obdrži hipoteko in / ali znesek dolgovanega plačila v primerjavi s kupno ceno.
- Neposredni predmet gotovine na posojilo: Najpogostejša vrsta predmetov je takrat, ko kupec plača v gotovini razliko med nabavno ceno in obstoječim saldom prodajalca. Če na primer obstoječa posojila prodajalca znašajo 150.000 USD, prodajna cena pa 200.000 USD, mora kupec prodajalcu dati 50.000 USD v gotovini.
- Neposredna povezava s prevzemom prodajalca: Nakupi prodajalca , znani tudi kot financiranje prodajalca ali lastnika, se najpogosteje pojavljajo v obliki druge hipoteke . Ponudba prodajalca je lahko tudi zemljiška pogodba ali instrument za prodajo najemnih opcij .
Na primer, če je prodajna cena 200.000 USD, obstoječa posojilna bilanca znaša 150.000 USD in kupec plača v višini 20.000 USD, bi prodajalec prejel preostali znesek v višini 30.000 USD z ločeno obrestno mero in pogoji, dogovorjeni med strankami. Kupec bi se strinjal, da bo prodajalcu plačal eno plačilo in ločeno plačilo z različno obrestno mero prodajalcu.
- Obrat je odvisen od: Obrtni predmet, ki daje prodajalcu prevladujoč interes, ker prodajalec zaslužuje obstoječo hipotekarno bilanco. Recimo, da obstoječa hipoteka nosi obrestno mero 5%. Če je prodajna cena 200.000 dolarjev, kupec pa 20.000 ameriških dolarjev, bo prodajna cena znašala 180.000 dolarjev. Po stopnji 6%, prodajalec 1% na obstoječo hipoteko v višini 150.000 $ in 6% na stanje v višini 30.000 $. Kupec bi plačal 6% na 180.000 $.
Razlika med predpostavko in predpostavko posojila
V predmetu transakcije niti prodajalec niti kupec ne povejo obstoječemu posojilodajalcu, da je prodajalec prodal premoženje, kupec pa zdaj plačuje. Kupec ni dobil dovoljenja banke za prevzem posojila. Posojilodajalci dajejo posebno besedo v svoje hipoteke in zaupanja, ki daje posojilodajalcu pravico pospešiti posojilo v primeru odtujenosti .
Ali banke pokličejo ta posojila, zapadla in plačljiva ob prenosu? Odvisno. V nekaterih situacijah so nekatere banke preprosto zadovoljne, da plača nekdo - kdorkoli. Toda banke imajo pravico zaradi klavzule o pospeševanju hipoteke ali zaupanja. Zaradi tega je tveganje za kupca tvegano. Če kupec ne more izplačati posojila na zahtevo banke, bi lahko banka začela z zaplembo premoženja .
Če kupec predpostavlja posojilo , kupec formalno prevzame posojilo z dovoljenjem banke. To pomeni, da je prodajno ime odstranjeno iz posojila in kupec izpolnjuje pogoje za posojilo, tako kot vsako drugo posojilo za nakupno posojilo . Na splošno banke zaračunavajo kupcu predpostavko za obdelavo posojilne predpostavke, vendar je pristojbina veliko manjša od pristojbin za pridobitev običajnega posojila . Posojila FHA omogočajo predpostavko posojila, vendar večina običajnih posojil ne.