Odkup domov s financiranjem lastnika
Če prodajalca vprašate neposredno, prodajalec verjetno ne bo odgovoril. Prodajalci pogosto zavračajo predlog financiranja lastnika, ker nihče ni pojasnil koristi ali predlaganega financiranja lastnika kot načina prodaje doma.
Večina prodajalcev ne prodajajo stanovanja vsak dan. Njihovo znanje je omejeno na običajne prakse, pri katerih kupec odide v banko, da pridobi hipoteko .
Vendar pa za prodajalca, katerega dom ne prodaja ali ko so poostrene smernice za posojilodajalce, lastnik financiranja nenadoma postane zelo priljubljen. Financiranje lastnika je za nekatere na kupčevih trgih zagotovo možna možnost. Ne samo na prodajnih trgih.
Kaj je financiranje lastnika?
Če del ali celotno nabavno ceno, zmanjšano za plačilo kupca, prenese (financira) prodajalec, prodajalec zagotovi financiranje lastnika. Ni pomembno, ali ima nepremičnina obstoječe posojilo, razen če obstoječi posojilodajalec lahko pospeši posojilo ob prodaji zaradi klavzule o odtujitvi . Kupec namesto da bi odšel v banko prodajalcu predložil instrument za financiranje kot dokaz o posojilu in izvršil plačila prodajalcu.
Če je lastnina prosta in jasna, kar pomeni, da ima prodajalec jasen naslov brez kakršnih koli posojil, se prodajalec lahko strinja, da bo izvedel celotno financiranje.
V tem primeru se kupec in prodajalec dogovorita o obrestni meri, mesečnem znesku plačila in trajanju posojila, kupec plača prodajalcu za lastniški kapital prodajalca za obroke.
Varnostni instrument je na splošno zabeležen v javnih evidencah, ki ščiti obe strani. Upoštevajte, da nekateri državni zakoni prepovedujejo plačila balona.
Nekatera zakonodaja zvezne vlade lahko prav tako ureja financiranje lastnika. Morda boste želeli pridobiti pravni nasvet, da boste upoštevali zakon.
Vrste financiranja lastnika
Večina transakcij z nakupnim denarjem je prenosljiva. Prodajalci in kupci se lahko pogajajo o pogojih financiranja lastnika, ob upoštevanju zakona o obremenjujanju in drugih predpisov, ki veljajo za posamezne države. Še enkrat, boste morda želeli poiskati pravni nasvet.
Medtem ko ni potrebno standardno plačilo, mnogi prodajalci želijo zadostno plačilo za zavarovanje svojega lastniškega kapitala . Plačila za plačila se lahko razlikujejo od zelo malo do 30 odstotkov navzdol ali več. Prodajalci menijo, da je njihov lastni kapital zaščiten s kupčevim odplačilom, ker so kupci manj verjetno, da bodo šli v zaprtje, če so vložili veliko denarja vnaprej.
Nekatere variacije financiranja lastnika vključujejo:
- Zemljišča.
Zemljiške pogodbe ne prenesejo pravnega naslova na kupca, temveč dajejo kupcu pravičen naslov. Kupec plača prodajalcu za določeno obdobje. Po končnem plačilu ali refinanciranju kupec prejme listino.
- Glavnice in hipoteke.
Prodajalci lahko prenesejo hipoteko za celotno stanje nakupne cene (manj odplačila), ki lahko vključuje osnovno posojilo. Ta vrsta financiranja se imenuje "vseobsegajoča hipoteka" ali "vseobsegajoče zaupanje" (AITD). Prodajalec prejema obresti na osnovno posojilo.
Prodajalec lahko nosi tudi mlado hipoteko, v tem primeru bi kupec prevzel naziv, za katerega velja obstoječa posojila, ali pridobiti novo prvo hipoteko. Kupec prejme dejanje in proda prodajalcu drugo hipoteko za stanje nakupne cene, zmanjšano za znesek v prvem pologu in prvi hipotekarni znesek.
- Najemne pogodbe o nakupu.
Prodaja na podlagi pogodbe o zakupu pomeni, da prodajalec daje kupcu enakopraven naslov in zakup nepremičnine kupcu. Po izpolnitvi pogodbe o najemu kupec prejme naslov in po navadi pridobi posojilo za plačilo prodajalcu po prejemu kredita za vsa ali del plačil najemnin do nakupne cene.
Lastnik Financiranje Koristi za kupce doma
- Malo ali brez kvalifikacije.
Tudi če prodajalec zahteva kreditno poročilo o kupcu, je prodajna razlaga kvalifikacij kupca ponavadi manj stroga in prožnejša od tistih, ki so jih naložili konvencionalni posojilodajalci.
- Prilagojeno financiranje.
V nasprotju s konvencionalnimi posojili lahko prodajalci in kupci izbirajo med različnimi možnostmi plačila, kot so samo obresti, amortizacija s fiksno obrestno mero , plačilo obresti ali balon . Plačila se lahko mešajo in se ujemajo. Obrestne mere se lahko redno prilagajajo ali ostanejo ene stopnje za obdobje posojila.
- Prilagodljivost v plačilu.
Plačila za plačila so prenosljiva. Če prodajalec želi večje odplačilo, kot ga ima kupec, bodo prodajalci včasih kupcu omogočili periodična plačila v obliki enkratnega plačila.
- Nižji zaključni stroški .
Brez institucionalnega posojilodajalca ni nobenih posojilnih ali diskontnih točk . Pristojbine za poreklo, pristojbine za obdelavo, administrativne pristojbine ali katero koli drugo raznovrstno raznovrstno plačilo, ki ga posojilodajalci rutinsko zaračunavajo, kar samodejno prihrani denar pri stroških za zaprtje kupca .
- Hitrejša posest.
Ker kupci in prodajalci ne čakajo na posojilodajalca za obdelavo financiranja, se lahko kupci hitreje zaprejo in prejmejo kupca v posesti pred običajno posojilno transakcijo.
Lastnik Financiranje koristi za domače prodajalce
- Višja prodajna cena.
Ker prodajalec ponuja financiranje s strani lastnika, lahko prodajalec lahko poveri celotno ceno ali višje cene.
- Davčne olajšave .
Prodajalec lahko plača manj davkov pri prodaji obrokov , pri čemer poroča le o dohodku, prejetem v vsakem koledarskem letu.
- Mesečni prihodek.
Plačila kupca povečajo mesečni denarni tok prodajalca, kar povzroči porabo dohodka.
- Višja obrestna mera.
Lastnik financiranja lahko nosi višjo obrestno mero, kot jo prodajalec lahko prejme na računu denarnega trga ali drugih nizko tveganih vrst naložb.
- Krajši termin oglasa.
Lastnik financiranje privabi drugačen nabor kupcev. Če nepremičnina ni prodana po običajnih metodah, je financiranje lastnika s sredstvi eden od načinov, kako se izstopi iz morja inventarja in premakniti težko prodati lastnino, ki bi drugače morda ne bi prodajala.
Pred sklenitvijo transakcije z lastninskim financiranjem se obrnite na nepremičnino odvetnika in pridobite ustrezen pravni nasvet. Ne zanašajte se na svojega nepremičninskega posrednika za informacije, razen če je vaš agent pravni svetovalec za nepremičnine.