Kdaj se lahko Homebuyer premakne?
Datum posesti kupca ob zaključku
Upoštevajte, da zaprtje ne pomeni vedno zapisa dejanja, ker v nekaterih delih države okrožja tedensko zaostajajo pri snemanju dejanj. V takih situacijah zapiranje poteka, ko denar spremeni roke, dejanje je sestavljeno in izpolnjeni so vsi pogoji pogodbe. Kje delam v Sacramentu, kupci ne dobijo ključev, dokler naslovna družba ne potrdi, da je bil posel zabeležen in da je ta potrditev posredovala.
Običajni podatki o posestvu kupca
Lokalni običaji narekujejo, kako kupec zahteva posedovanje, vendar je posest običajno vprašanje, dogovorjeno ob prevzemu nakupne pogodbe . Kupec ni nič nenavadnega, da prejme ključe na dan, ko se transakcija zapre. V nekaterih delih države kupci dajo prodajalcem dan ali dva po zaprtju, da se premaknejo. Včasih prodajalci najemajo nazaj od kupcev. Karkoli se strinjate, se prepričajte, da je v pisni obliki.
Kako lahko tržni pogoji vplivajo na datum nakupa kupca
- Na prodajnih trgih bodo kupci pogosto dali prodajalcem več dni, da se ne bi premislili za kupca. To je pridobiti prednost, če prodajalec prejme več ponudb .
- Na kupčevih trgih bodo kupci na splošno vztrajali pri zasedenosti ob zaprtju in za katere je bilo znano, da se zavrnejo zapreti, če se premoženje ob zaprtju ne bo izpraznilo.
- Na nevtralnih trgih je posedovanje običajno ob zaključku.
Prednost kupca
Na splošno velja, da se kupcem v zgodnji posesti ne namigne, ker lahko v zadnjem trenutku preveč stvari pride narobe. Izselitev ni vedno enostavna ali poceni. Iz tega razloga strokovnjaki svetujejo, da prodajalci in kupci izvajajo določeno vrsto pogodb o najemu.
Prodajalec najemnine zadrži posedovanje
Kupci želijo, da prodajalci plačajo znesek, ki je enak hipotekarnemu plačilu , plus zavarovanje in davke. Ta znesek je pogosto veliko več od prvotnega hipotekarnega plačila prodajalca. Kateri koli znesek je dogovorjen, ga dajte v pisni obliki in izvršite najemno pogodbo za zaščito vseh strank. Znesek je prenosljiv in ni resničnega razloga, ki ga mora temeljiti na PITI kupca. Obstaja utemeljitev, da mora znesek najemnin temeljiti na povprečnih zneskih najemnin za to območje.
Zadrževanje zamud zaradi pogojev financiranja posojil
Tudi najboljši načrte so včasih v nevarnosti. Vaša pogodba se lahko natisne natančno, ko je zasedenost dovoljena, vendar se transakcija morda ne bo pravočasno zaključila. Pogosti razlogi vključujejo posojilo. Do trenutka, ko so dokumenti o posojilu podpisani in jih posojilodajalec pregleda, lahko pozavarovalnica zahteva, da se posojilni pogoji izpolnijo pred financiranjem.
Zadovoljstvo tega pogoja lahko zamudi posojilo.
Nedavni prodajalec iz Carmichael, CA, je ugotovila, da ni mogla najti nobenega premoženja za delo na počitnicah, dan, ko naj bi izhajala iz njenega 40-letnega doma. Kupci niso hoteli dati prodajalcu dodatnega dneva, da bi se odločil, da bi se prodajalec moral dogovoriti daleč pred njenim premikom. Neodvisno in na dodaten strošek je prodajalec spremenil svoj dan, da bi zadovoljil zahteve kupcev.
V zadnji minuti je posojilodajalec pozval k stanju posojila in zavrnil financiranje posojila, dokler ni bil izpolnjen pogoj. Izpolnjevanje pogoja zapoznelega zaprtja za 2 dni, toda kupci so želeli ključe za dom na dan, ko je bilo prvotno načrtovano zapreti. Nočejo se fizično premikati. Hotela je šamponirati preprogo.
Če ste bili prodajalec, ki se je preselil in zapustil dom, v teh pogojih, bi vam dali ključ kupcem?
Prodajalec je, ko je obvestil, da se ključi ne smejo izročiti kupcu, dokler se transakcija ne zaključi, odločila, da zadrži ključe. Bila je v njenih pravicah. Zakaj tvegati problem?
Namig: Namesto določitve posesti na določen datum je pametnejša pisati pogodbe, ki dajejo posest bodisi v "zaprtju" bodisi v X dnevu pred ali po X dnevu, ne določenem datumu.
V času pisanja je Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Broker Associate v Lyon Real Estate v Sacramentu v Kaliforniji.