Postopek zapiranja doma

Čakanje na začetek doma

Če niste previdni, lahko postopek zapiranja doma traja dlje, kot si mislite, in povsem po možnosti potegnite dlje, kot ste si upali, kar je normalno, vendar obstajajo načini, kako se izogniti težavam. Naslednje vprašanje, ki ga kupci doma želijo vedeti, je, na primer, takoj, ko se sprejme ponudba za nakup , kako dolgo bo trajalo, da bi se dom zapiral. Razen če kupci plačajo denar za dom, je posojilodajalec kupca, ki bo določil čas, potreben za obdelavo posojila, in ga zapreti.

Kar pomeni, da posojilodajalec igra pomembno vlogo, ki je ni mogoče spregledati.

Kupec in prodajalec se lahko strinjata s prejšnjim datumom zapadlosti v nakupni pogodbi , če pa posojilodajalec med tem časovnim oknom ne more delovati, ni pomembno, kateri datum je izbran, ker se ne bo končal na datum kupec in prodajalec navedite. Zapreti se, ko je posojilodajalec pripravljen za zaprtje. Nadalje, ne vsak posojilodajalec bogastvo primernost.

Zapiranje procesa zapiranja

Odvisno od tega, kje živite, lahko katera koli entiteta obravnava zaključni postopek. Razpravljamo o nekaj. Zaključni agent je lahko uslužbenec za depozit , bližje, naslovna družba ali nepremičninski odvetnik .

Zapiranje procesov se lahko zelo razlikujejo tudi v istem stanju. V Kaliforniji, na primer, je escrow proces drugačen v severni Kaliforniji proti južni Kaliforniji. Glavna razlika med obema je napotitev in podpora na sprednjem koncu (kmalu po sprejemu ponudbe) v južnem Calu in na zadnjem koncu (tik pred zaprtjem) v severnem Calu.

Preden se lahko katera koli zapuščina zapreti, morajo biti izpolnjeni vsi pogoji nakupne pogodbe; prodajalec deponira listino in kupec deponira sredstva. Tu so vzorčne vrste pogojev, ki jih zahteva Kalifornija. Proces zapiranja države se lahko razlikuje.

• Popolnoma izvedena kupna pogodba in dodatki.

• Depozit pri deponiranju varčnega denarja .
• Domači pregled ali odpoved.
• Izpolnjevanje obveznosti prodajalca, kot je predložitev poročila o inšpekcijskem pregledu škodljivcev in / ali dokončanje, potrdilo o strehi , domača garancija , predhodna naslovna politika , potrdilo o prejemu upravičenca , popravila, če obstajajo, v skladu z zahtevo za popravila .
• Dokončanje inšpekcijskih pregledov kupca, vključno s sproščanjem nepredvidljivih dogodkov, če to zahtevajo.
• Kupčev zadnji pregledni pregled ali odpoved.
• Ocena premoženja s cenilčevim ocenjevalcem.
• Posojilo posojilojemalca odobritev in zadovoljstvo posojilnih pogojev, ki jih kupec, kot so deponiranje dokazil o homeowner zavarovalne police .
• Prodajalne in kupčevih podpisanih depozitnih navodil.
• Prodajalčeva podpisana in notarizirana listina, ki prenaša naslov.
• Kupčevo podpisano in notarizirano listino o zaupanju ter izvršeno zadolžnico .
• Potrdila kupca o vseh posojilnih dokumentih.
• Vloga kupčevih sredstev od posojilodajalca.
• Vloga plačilne bilance kupca in stroške zaprtja kupca .

Kako dolgo traja doma?

Kupci, ki so prejeli posojilo pred odobritvijo v primerjavi s predkvalifikacijo posojila, so pogosto v položaju, da se čimprej zaprejo. Postopek pred odobritvijo vključuje predhodno preverjanje nekaterih elementov pred podpisom kupoprodajne pogodbe, pri čemer se posojilojemalcu premakne nekaj korakov bližje zaprtju.

Če posojilodajalec preveri zaposlitev posojilojemalca, bančne račune in kreditno poročilo , lahko zaprtje opravi takoj, ko lahko prevzemniki obdelujejo dokumentacijo in pregledajo oceno, običajno v enem tednu ali dveh. Če v dokumentu manjka dokument, kot je predhodno poročilo o lastniškem naslovu ali prodajno stanje prodajalca, se zaprtje lahko zamuja.

Večina zveznih hipotekarnih posojil se lahko zapre v 30 dneh. Posebni programi prvega nakupa doma , zlasti tisti, ki vključujejo pomoč pri kupčevem pologu , lahko traja od 35 do 45 dni, da se jih zapre. Ta posebna posojila običajno zahtevajo odobritev dveh procesov prevzema.

Po drugi strani pa lahko skladnost s smernicami TRID včasih upočasni proces, saj subjekti, ki delajo skupaj, nimajo predhodne povezave.

Zamude pri zaprtju doma

Največji problemi se pogosto pojavijo po tem, ko se datoteka predloži zavarovalnici. Posojilci so na splošno seznanjeni s smernicami za zavarovanje; vendar ne morejo vedno predvidevati odziva zavarovalnice. Vsak od njih je edinstven.

Malo je še slabše za kupce kot sedenje na vrhu škatel, ki vsebujejo vse dragocene lastnike, čakajo na premike in ne vedo, ali bo njihovo posojilo odobril prevzemnik. Zadnjih nekaj dni zapiranja je lahko zelo napet.

Zdi se, da institucionalni posojilodajalci povzročijo več zamud od hipotekarnih posrednikov. Nisem prepričan, ali je to zato, ker velike banke sledijo lastnim postopkom ali da njihovi zaposleni uničijo uro in ne skrbijo za datoteko, kot so naročeni nasprotni deli, vendar je večina zamud pri mojih depozitih iz velikih bank.

Tukaj so skupne težave, ki lahko odložijo ali preprečijo zaprtje, od katerih bi bilo veliko, kar se mi boji, da bi bilo treba obravnavati, preden se predloži zavarovalnici, včasih pa se dobi žogo:

• Nizka ocena ali prevzemnik naroči ocenjevalno oceno, ki se ne ujema s prvo oceno.
• Dodatni dolg, ugotovljen v posodobljenem kreditnem poročilu kupca.
• Napake so zapisane v kupčevem kreditnem poročilu.
• Nove zastavne pravice ali sodbe, vložene proti kupcu ali prodajalcu ob posodobitvi naslova.
• Oblaki na naslovu.
• Sprememba zakonskega statusa za kupca ali prodajalca.
• Zahtevane posodobljene bančne izpiske ali finančne dokumente.
• Ni podatkov o zavarovanju.
• Poteklo posojilo ali program.
• Znatne spremembe pristojbin v oceni posojila.

Če nakupna pogodba ne vsebuje določbe, ki pomeni zaključni pogoj, odvisno od odobritve posojila, bi lahko kupec iskal denarno nakazilo, če posojilo ni odobreno in se transakcija ne bo končala.

V času pisanja je Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Broker Associate v Lyon Real Estate v Sacramentu v Kaliforniji.