Deep Dive
Že več mesecev ste pregledali hiše s svojim posrednikom in ste končno našli dom, nepremičnino in sosesko, ki se počutijo točno za vas. Prodajalec je objavil zahtevano ceno, zdaj pa je čas, da ponudite ali prodajate prodajalcu, ki vas resno zanima.
Ponudba je lahko nižja, enaka ali celo višja od zahtevane cene, ki temelji na tržnih pogojih.
To je začetek pogajanj, proces, ki bi lahko potekal že več krogov. Končno se vi in prodajalec strinjate s ceno. Zdaj je čas, da "pojdite na pogodbo". Kaj nekateri agenti kličejo tudi "po pogodbi".
Pogodba o nakupu nepremičnin
Pogodba o nakupu nepremičnin, znana tudi kot pogodba o nakupu nepremičnine ali stanovanjskih pogodb, je zavezujoč dvostranski sporazum med dvema ali več strankami s pravno sposobnostjo nakupa, zamenjave ali drugega prenosa nepremičnin. Pogodba temelji na pravnem "premisleku". Razmišljanje je tisto, kar se zamenja za nepremičnine in je najpogosteje denar. Obravnava bi lahko bila tudi druga lastnina v zameno ali obljuba, da se bo izvajala (tj. Obljuba plačila).
Ameriški statut goljufij zahteva, da so nepremičninske pogodbe v pisni obliki izvršljive in jo morajo podpisati obe stranki (kupec in prodajalec).
Roke v rokah so stvar preteklosti. Obstajajo predloge in obrazci na voljo, vendar morate vedno razmisliti o svetovanju izkušenega nepremičninskega odvetnika ali nepremičninskega posrednika.
Pogodba o nakupu nepremičnin bo med drugimi podrobnostmi vsebovala:
- Identifikacija strank, nepremičnine in dogovorjena nabavna cena
- Bistvene podrobnosti, pravice in obveznosti pogodbe
- Pogoj ali pogoje, ki jih je treba izpolniti
- Pogoj premoženja, kaj je vključeno in kaj ni vključeno
- Znesek depozita
- Zaključni stroški in kdo plača
- Datum prihodnjega zapiranja
- Podpis vsake stranke
- Pogoji posesti
Nepredvidene obveznosti
Seznam možnih nepredvidenih dogodkov lahko vključuje:
- Pridobitev hipoteke (ali financiranja lastnika)
- Pridobitev ocene (ki jo lahko zahteva hipotekarna družba)
- Ob strokovni inšpekciji
- Potreba po drugi prodaji (na primer, moram prodati svoj dom, preden si lahko privoščim, da kupim tvoje)
Earnest denar depozit
Običajno se deponira, ko kupec podpiše pogodbo, ki jo ima tretja stranka na deponiji, npr. Prodajalec nepremičninski odvetnik ali naslovna družba do zaključka. Ponavadi je del prodajne cene in je določen v pogodbi. Znesek za varčevanje z denarjem je posojilo do končne dogovorjene nakupne cene.
Kaj, če kupec želi ven
To je resen premislek in lahko povzroči izgubo vašega depozita ali, še huje, zaradi tožbe zaradi posebne uspešnosti ali zaključka pogodbe. Če menite, da moraš priti ven, je najboljši čas, medtem ko so nepredvidene stvari izpolnjene.
Nepredvidene možnosti so rešilne lopute in jih je mogoče legitimno uporabljati, vendar ne za namene, če kupec dobi hladne noge . Za hladne noge ni nevarnosti.
Najpogostejši "out" je zaradi financiranja nepredvidenih dogodkov. Če kupec v dobri veri skuša dobiti hipoteko in je zavrnjen, je pogodba preklicana in nihče ni kriv. Mnoge stvari lahko pridejo narobe pri prevzemu. Samo zato, ker kupec predhodno odobri posojilodajalec, ne pomeni, da se bo kupec uspešno odzval na prevzem zavarovanja.
Še ena pogosta stran je varnostni pregled. Če inšpekcijski pregled prikaže napake in vsi to storijo in kupec meni, da so pomanjkljivosti prevelika za obravnavo, ali kupec in prodajalec ne more doseči dogovora o popravilu napak, lahko stranke odpovejo pogodbo in nihče je kriv.
V nekaterih delih države so domači inšpekcijski pregledi opravljeni pred izvedbo končne kupoprodajne pogodbe, zato inšpekcijski pregled morda ni kontingent nakupne pogodbe.
V času pisanja je Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Broker Associate v Lyon Real Estate v Sacramentu v Kaliforniji.