Če vklopite svoj dom v najem, lahko dovolite davčno izgubo
Julian Block, odvetnik
Večina ljudi vam bo povedala, da je odpis domov izgub pri prodaji v zasebni rezidenci nemogoč ali ne, vendar bi bili napačni. Na splošno davčna oznaka IRS prepoveduje morebitne odbitke pri izgubi pri prodaji glavnega prebivališča. Vendar pa dovoljuje več izjem za odpis domov izgub na osebnem prebivališču.
Na primer, zakon dovoljuje odbitek za izgubo od prodaje osebnega prebivališča, ki je bil pretvorjen v najemnino.
Ampak to omejuje znesek odpisa. Preden začnete z najemom, brez odbitka nobenega znižanja vrednosti.
Izhodišče je premoženje, prilagojeno (1) v času pretvorbe ali (2) poštena tržna vrednost v času preusmeritve, odvisno od tega, kaj je nižje. Ko določite nižjo vrednost (1) ali (2), povečajte ta znesek, da odražate izboljšave kapitala za najemnino, ki povečujejo njegovo vrednost. Nato odštevamo odbitke od najemnine za amortizacijo. Končno pride do prilagoditve osnovnega premoženja v času prodaje. Ko prodajate, je zgornja meja odbitka izgube znesek, pri katerem prodaja na dan prodaje presega prodajno ceno.
Na kislem trgu nepremičnin bi lahko bila prilagojena vrednost nepremičnine v času prodaje znatno nižja od prvotne nabavne vrednosti. Kot splošno pravilo se podlaga začne kot prvotni strošek, vključno z morebitnim dolgovom , kot je prva ali druga hipoteka , plus prilagoditve navzgor ali navzdol.
Prilagodite navzgor, da odražajo izdatke za določene stroške poravnave ali zapiranja, povezane z nakupom, kot so pravne pristojbine in / ali izboljšave. Prilagodite navzdol za znesek dobička od prodaje pred 7. majem 1997, v prejšnjem lastnem domu, na katerem je bil odložen davek. Vse te prilagoditve vaših originalnih stroškov so rezultat prilagojene.
Primer: leta 2001 ste kupili prvo osebno prebivališče za 200.000 dolarjev. Leta 2003 se izselite iz hiše in jo najemite. Takrat določite, da je poštena tržna vrednost 180.000 USD. Nato izmerite odbitne odbitke v višini 20.000 dolarjev in prodajo nepremičnino za 150.000 dolarjev.
Morda mislite, da je vaša izguba 50.000 dolarjev - razlika med prvotnimi stroški 200.000 dolarjev in prodajno ceno 150.000 dolarjev. Ampak IRS omejuje izgubo na samo 10.000 $ - znesek, s katerim je prilagojena vrednost v višini 160.000 USD (poštena tržna vrednost $ 180.000 v času konverzije minus najemnino v obdobju amortizacije 20.000 USD) presega 150.000 USD prodaje cena.
Če je najemna doba krajša od enega leta, lahko IRS zatrjuje, da je treba izgubo zavrniti z utemeljitvijo, da je bila konverzija prebivalcev na najem nepremičnine le začasna, ne pa trajna. Njene smernice za domače prodajalce opozarjajo, da "niste spremenili svojega doma na najem nepremičnine, če začasno izposodite svoj stari dom pred prodajo". Vendar smernice o tem, kaj je začasno in trajno, nikakor niso zadnja beseda. Samo odražajo uradni položaj IRS glede vprašanja in niso zavezujoči za sodišča.
Niti v skladu s smernicami IRS ne bo upošteval osebne rezidence, ki bi ga bilo treba pretvoriti v najemno lastnino, "če svoje stanovanje postavite na nepremičninski posrednik za najem ali prodajo in ni najeto." Prevod: dejansko morate najeti dom, preden lahko zavrnete izgubo. To omejitev so potrdili sodišča.
Če ste v dvomu, vedno preverite pri strokovnem davčnem računovodju ali CPA, preden zahtevate domače izgube pri osebnem prebivališču. Prav tako preverite pri IRS, da boste spoštovali nove davčne zakone, ki se vsako leto spremenijo. Davki na nepremičnine v nekaterih državah, kot je Kalifornija, so sedaj omejeni na maksimalni odbitek v višini 10.000 USD po davčni zakonodaji Trumpa 2018.
Julian Block je davčni strokovnjak iz Larchmonta v New Yorku.
Uredila Elizabeth Weintraub, strokovnjak za nakupovanje doma.
V času pisanja je Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Broker Associate v Lyon Real Estate v Sacramentu v Kaliforniji.