Kako so lastniki domov obdavčeni na dobiček nad izključitvijo IRS
Kaj pa se zgodi, če je dobiček večji od zgornje meje izločitve v višini 500.000 USD ali 250.000 USD?
Odgovor: Presežek se obdavči kot dolgoročni kapitalski dobiček z najvišjo stopnjo 15 odstotkov, plus veljavne državne davke. Ključna zahteva: Lastnik in življenje v nepremičnini kot glavno prebivališče za obdobja, ki seštevajo vsaj dve od petih let, ki se končajo na datum prodaje, in vsaj dve leti, odkar ste nazadnje uporabili izključitev.
Davčne olajšave za osebno lastnino
Ko prodajate, bodite pozorni na posebna pravila za pohištvo. Izključitveni odmor ne velja za pohištvo ali drugo osebno lastnino, ki bi jo lahko prodali za dobiček. Vsak dobiček na teh postavkah šteje kot prihodek, ki ga je treba poročati v letu prodaje.
Še huje, ne morete odbiti nobene izgube pri njihovi prodaji, ker prvotno niste kupili, da ustvarite dobiček ali zaslužite dohodka. Ne morete zmanjšati dobička od prodaje doma zaradi izgube zaradi prodaje pohištva; prodaja pohištva je ločena transakcija. Če se odločite za prodajo vsebine vašega stanovanja, lahko davek nepričakovano poteka.
Služba notranjega davka izmeri dobiček ali izgubo ločeno za vsako prodano sredstvo, ne pa skupni rezultat prodaje.
Torej, tudi če pavšalna prodaja povzroči neto izgubo za vas, lahko feds ustvarijo obdavčljivi dobiček preprosto z zavrnitvijo izgub, ki so bile utrpele na nekaterih zadevnih sredstev.
Rezultat: Obdavčljivi dobiček lahko precej presega neto dobiček od prodaje iz prodaje.
Za ponazoritev, gospodinjska vsebina Rite Harrison vključuje nekaj predmetov, ki so sedaj vredni manj kot njihovi prvotni stroški, medtem ko so drugi zelo cenili - orientalske preproge, na primer. Rita prejme 50.000 dolarjev za gospodinjske vsebine, katerih prvotni strošek je lahko vsaj ta ali več.
Kljub temu je odgovorna za davek na kapitalske dobičke za vsako postavko, prodano za več kot strošek, brez nadomestila za izgube pri prodanih predmetih za manj kot strošek. Če Rita dobi 25.000 dolarjev dobička in izgubi 25.000 dolarjev, mora plačati davke na vse dobičke in prezreti vse izgube.
Predpisi IRS pojasnjujejo, kako naj bi Rita določila, kdaj se pohištvo in naprave štejejo kot del njenega doma. Rita lahko na domu dodaja, kaj porabi za pohištvo, naprave in podobne predmete, ki se štejejo za napeljave (stalni deli nepremičnine) in zato del domov. Na svojo osnovo ne more dodati stroškov postavk, ki se štejejo za osebno lastnino, in zato niso del domov.
Zakon države, v kateri se nahaja njen dom, določa, ali je hladilnik treba opredeliti kot napravo (kar pomeni, da je treba predmet prodati z domom) ali kot osebna lastnina (kar pomeni, da ga ni treba prodati ).
Praviloma zakon obravnava postavko, ki je lahko premična za osebno lastnino, ne za pripravo.
> Julian Block, odvetnik v Larchmontu, v New Yorku, mediji navajajo kot "vodilni davčni strokovnjak".
> V času pisanja je Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, Broker Associate v Lyon Real Estate v Sacramentu v Kaliforniji.