Bralec vpraša: "Imam osebno prebivališče, vredno je več kot preostalo glavno stanje hipoteke. Moj posojilodajalec je pripravljen dovoliti, da refinancira več kot saldo obstoječe hipoteke. Vem, da davčna pravila dovoljujejo da odbijem obresti pri refinanciranju hipotekarnih posojil, dokler je za enak znesek kot sedanje stanje. Toda kako so davčni odbitki omejeni na refinanciranje hipotekarnih posojil? "
Odgovor: Julian Block , odvetnik
Ko se obrestne mere zmanjšajo, milijoni gospodinjstev, tako kot vi, se pridružite posojilodajalcem za refinanciranje svojih hipotek. Preden skočite v refinanciranje hipoteke , je pametno, da se seznanite z zahtevnimi davčnimi predpisi o tem, kaj je ali ni mogoče odbiti za obresti. Tukaj je nekaj opomnikov o pravilih za refinanciranje hipotekarnih posojil:
Pravila o refinanciranju hipotekarnih davkov
Ali so posojilojemalci upravičeni do odbitka obresti na presežni znesek, je odvisno od tega, kako bodo uporabili iztržke od refinanciranja hipotekarnih posojil in zneska prihodkov. Ko posojilojemalci uporabljajo znesek, ki presega obstoječo hipoteko za nakup, gradnjo ali bistveno izboljšanje rezidenčnih stanovanj, kar pomeni stanovanjska leta ali druge domove, kot so počitniške počitnice, so njihove obresti plačane v skladu s pravili za posojila za pridobitev doma. Ta pravila omogočajo, da odbijejo celotno obresti, dokler presežek plus vsa ostala posojila za pridobitev doma ne presegajo 1.000.000 ameriških dolarjev, kar pomeni, da se za poročene pare, ki vložijo ločene donose, zmanjšajo na 500.000 dolarjev.
Če posojilojemalci uporabljajo presežek za druge namene, drugi niz pravil prepoveduje odbitke za plačila obresti za "potrošniška posojila". Ta široka kategorija vključuje račune za kreditne kartice, avtomobilska posojila, zdravstvene stroške in druge osebne dolgove, kot so odloženi zvezni in državni davki. Obstaja pa omejena izjema za obresti na študentska posojila, ki je ena od teh "od-line" odštetkov, da bi dosegli prilagojeni bruto dohodek, znesek na zadnji vrstici prve strani obrazca 1040.
Izjeme pri pravilih za odtegnitev davka na refinanciranje hipotek
Toda večina posojilojemalcev lahko prekine te omejitve odbitkov za potrošniške interese, zahvaljujoč pravilom za posojila za stanovanjske kredite . Ta pravila omogočajo, da odbijejo celotno obresti, če znesek, ki presega obstoječo hipoteko, in vsi ostali krediti za lastni kapital na domu, ne presegajo 100.000 dolarjev, in padejo na 50.000 dolarjev za poročene pare, ki vložijo ločene donose. Ni pomembno, kako posojilojemalci uporabljajo prihodke.
Ko so njihova refinancirana posojila deloma posojila za pridobitev doma in delno domače lastniške kredite, obstaja skupna omejitev v višini 1.100.000 dolarjev, 1.000.000 dolarjev za nakup domov in 100.000 dolarjev lastnega lastniškega kapitala, ki padejo na 550.000 dolarjev za poročene pare, ki se prijavijo ločeno.
Ko posojila presegajo zgornjo mejo v višini 1.000.000 USD za stanovanjska posojila in 100.000 USD za posojila za stanovanjska posojila, se presežek običajno obravnava kot nepogrešljiv osebni interes. Splošni prepovedi so predmet izjeme za izposojo posojila, ki se uporablja za poslovne ali naložbene namene.
Odbitne davčne odbitke za davčne zavezance za davčne zavezance, za katere velja AMT
Še ena omejitev se uporablja za stalno naraščajoče število posojilojemalcev, ki jih obremenijo AMT (nadomestni najnižji davek).
AMT dovoljuje odbitke za plačila obresti za posojila za pridobitev doma v višini do 1.000.000 USD. Vendar pravila AMT zavračajo odbitke za obresti posojil za stanovanjske kredite za prvo ali drugo stanovanje, razen če se izkupiček iz posojil uporablja za nakup, gradnjo ali bistveno izboljšanje stanovanj; eden od razlogov, zakaj oglaševanje za stanovanjska posojila za posojila pogosto finesse problematično vprašanje davčne olajšave.
Julian Block je davčni odvetnik v Larchmontu, NY.
V času pisanja je Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Broker Associate v Lyon Real Estate v Sacramentu v Kaliforniji.