Koliko prodajalec dolguje IRS po zaprtju ali kratkem prodaji?
Ne zdi se pošteno. Še huje je, da morda sploh ne boste ugotovili, da dolgujete davke do dneva, ko odprete svojo pošto, da bi našli 1099.
Upoštevajte, da vsi 1099-leti pomenijo, da boste plačali tudi davek na dohodek. Banke pošljejo 1099 za rutinsko zadevo.
Govoril sem z Julian Block, odvetnikom v Larchmontu v New Yorku, ki ga je New York Times navedel kot vodilnega davčnega strokovnjaka. Tukaj je, kaj ima povedati o davkih, dobičku in izgubah pri prodaji , kot so na primer prodaji in prodaja na kratko:
Julian Block o dobičkih in izgubah
"Prodajalci, ki so v daljšem obdobju lastniki svojih osebnih stanovanj, še vedno uresničujejo dobiček.
"Toda prodajalci domov, ki so bili kupljeni v zadnjih dveh letih ali tako, bodo imeli izgube. Tudi ob predpostavki, da se cene ne bodo znižale, bodo izgube posledica stroškov za nepremičninske posrednike, odvetnike in podobno. Prodajalci ne bodo mogli odšteti teh izgub Ne vpliva na to, da so prisiljeni prodati zaradi, na primer, sprememb zaposlitve ali zdravstvenih razlogov.
"Poleg težav za prodajalce osebnih rezidenc, obstajajo davčne težave za vlagatelje, ki pravijo, da kupujejo več stanovanja v mestih, kot je Florida in jih ne morejo flipirati, ker bodoči kupci čakajo na nadaljnje znižanje cen.
Pogosto teh vlagateljev ni smiselno najti svojih mest; tisto, kar prejmejo kot plačila najemnine, ne bodo zadostovale za pokritje njihovih davkov na nepremičnine in hipotekarnih obresti . Njihova edina možnost je prodati z izgubo. "
Blokiraj od pobotanja izgub pred dobički
"Prodajalci lahko izravnajo svoje kapitalske izgube od kapitalskih dobičkov.
Toda v odsotnosti kapitalskih dobičkov je letna zgornja meja 3.000 dolarjev (1.500 dolarjev za poročene pare, ki se prijavijo ločeno) glede zneska izgub, ki jih lahko nadomestijo z njihovim "navadnim dohodkom", kar pomeni dohodek iz virov, kot so plače, pokojnine in umiki iz pokojninskih načrtov . Zakon jim omogoča prenesti neporabljene izgube v poznejša leta. "
Blokirajte davčna pravila za prevzeme
"IRS ima davčne predpise za prevzeme ali prevzem posojilodajalcev domov lastnikov, ki so zapustili svoje hipotekarne plačila . Za lastnika, ki preprosto odhaja, lahko pride do hudih in nepričakovanih davčnih posledic, ker ima malo ali nobenega lastniškega kapitala in posojilodajalec prevzame in proda mesto.
"V takem primeru odpoved ali odpuščanje s strani posojilodajalca dolgov običajno pomeni, da ima dolžnik dohodek, o katerem je treba poročati, čeprav obstajajo nekatere izjeme, na primer plačilna nesposobnost."
Blokiraj osebno odgovornost
"Primer: Brown kupi stanovanje in ga uporablja kot osebno rezidenco, plača 300.000 dolarjev, plača 15.000 dolarjev in vzame hipotekarno posojilo v višini 285.000 dolarjev. Je osebno odgovoren za hipoteko. Ko preostanek salda 280.000 dolarjev, Ravni neplačila in posojilodajalec banka sprejema prostovoljno posredovanje enote, s čimer se prekliče posojilo.
Podobne stanovanja v tem času prodajajo za 230.000 $.
"Davčna oznaka obravnava transakcijo kot prodajo. Brown ima nepomembno izgubo v višini 70.000 dolarjev, znesek, s katerim njegova prilagodjena osnova za 300.000 dolarjev presega njegovo tržno vrednost 230.000 $. Brez odbitka izgube, ker Brown uporablja stanovanje kot osebno prebivališče .
"Brown ima tudi dohodek v višini 50.000 dolarjev, ko banka prekliče posojilo. 50.000 dolarjev je znesek, za katerega dolg v višini 280.000 dolarjev presega tržno vrednost 230.000 dolarjev.
"Vpišite IRS, ko je premoženje premoženja zaprto ali ponovljeno, in banka ponovno zahteva, ali banka ve, da je Brown zapustil nepremičnino. Banka pošlje obrazec 1099-A Brownu in IRS. Z uporabo številk v primeru, 1099-A označuje ceno ponudbe za zaprtje (230.000 USD), znesek Brownovega dolga (280.000 USD) in ali je osebno odgovoren.
Odpis dolga (tukaj, 50.000 $) se obdavči po stopnjah za redni dohodek, enako kot pri plačah. "
Zavarovan dolg brez osebne odgovornosti
Po mnenju družbe Kleinrock Publishing IRS pravi, da prodajalci, ki niso osebno odgovorni za dolg, ustvarjajo znesek, ki vključuje celoten preklican dolg, tudi če je vrednost premoženja, ki je jamstvo za dolg, manjše, kar se lahko kompenzira, odvisno od vaše prilagojene osnove v nepremičnine. Posojila za nakup denarja, zavarovana z nepremičninami v Kaliforniji, ne nosijo osebne odgovornosti.
Na primer, gospa Smith kupi dom, vreden 300.000 dolarjev, spusti 30.000 dolarjev in vzame hipoteko 270.000 dolarjev. Smith preneha opravljati plačila . Banka je prekoračila posojilno bilanco v višini 260.000 USD, tržna vrednost stanovanj pa je padla na 250.000 USD. Smith ima prilagojeno osnovo v višini 295.000 dolarjev zaradi izgube zaradi izgube 5000 dolarjev. Količina, ki jo Smith zasluži pri zaprtju, znaša 260.000 dolarjev. Smith navaja njen dobiček ali izgubo s primerjavo 260.000 $, kar je znesek realiziran, na njeno prilagojeno osnovo v višini 295.000 $. Ima 35.000 $ realizirane izgube.
Pred zapiranjem ali prodajo, načrtujte naprej
Preden prodate na kratki prodaji ali izvedete prekinitev, poiščite pravno in davčno svetovanje. Predvidite davčno načrtovanje , preden bo prepozno.
Za več informacij se obrnite na pooblaščenega javnega računovodja ali preverite spletno mesto IRS.
Začasna določitev, ki se imenuje zakon o odplačevanju dolgov o izterjavi dolgov iz leta 2007, zagotavlja oprostitev davka od odpuščanja dolgov za določene lastnike in lahko preneha veljati pred obnovitvijo. Kalifornijski zakoni so drugačni za kratkoročno obdavčenje zaradi civilnega zakonika CA 580e in hipotekarnih črk, ki jih je izdala IRS in v imenu davčne uprave Franchise. Poiščite pristojne davčne svetovalce, da ugotovite, ali ste oproščeni obdavčitve.
Vir: Odvetniki Julian Block so knjige "Vodič za domače prodajalce davčnih prihrankov", ki jih je profesor prava profesorja James Edward Maule iz Univerze Villanova označil kot "dobro berljiva in dobro organizirana razlaga davčnih pravil". , obiščite spletno stran Julian Blocka.