Zakaj bi posojilodajalec sprejel kratko prodajo?
Kratka prodaja nepremičnin ni vedno prijetna transakcija, vendar je prodaja od leta 2006 daleč daleč, zato koncepta ne smemo prodati kratek. Naše današnje gospodarstvo ne pomeni, da je prodaja izginila. Na primer, oseba, ki je kupila popolnoma nov dom, bi lahko umrla na dan po zaprtju, stroški neposredne prodaje pa bi to transakcijo vrnili v kratko prodajo.
Za tiste, ki so bili nekoč pod vodo ali so se borili s spremembo posojila, je to še ena zgodba.
Obstaja veliko načinov, kako izgubiti dom, vendar odprodate lastništvo na način, ki uniči kredit, sramuje družino in trakovi lastnika dostojanstva je eden od najtežjih in to je tisto, kar ponujanje ponudb ponavadi ponuja. Za lastnike stanovalcev, ki ne morejo več privoščiti plačevanja hipotekarnih plačil , obstajajo alternative v postopku stečaja ali zapiranja . Ena od teh možnosti se imenuje "prodaja na kratko".
Več kot polovica moje prodaje v Sacramentu od leta 2006 do leta 2012 je bila kratka prodaja. Tako je bila vrsta kratkih prodaj več let. Danes, čeprav, ne toliko. V zadnjih letih se lahko celo prodajalci, ki niso prestopni, kvalificirali za kratko prodajo, ki je odprla veliko več prodajnih vrat. Kratka prodaja ponavadi zagotavljajo dostojanstven postopek zaprtja za prodajalce.
Ko posojilodajalci soglašajo, da bodo opravili kratko prodajo nepremičnin , to pomeni, da posojilodajalec sprejema manj od skupnega dolgovanega zneska. Vsi posojilodajalci ne bodo sprejeli kratkih prodajnih ali diskontiranih izplačil, še posebej, če bi bilo bolj finančno smiselno izključiti; Poleg tega vsi prodajalci in vse lastnosti ne izpolnjujejo pogojev za prodajo na kratko .
Če razmišljate o nakupu kratke prodaje , bi lahko prišlo do pomanjkljivosti. Za vašo zaščito predlagam, da vse možne kandidate za kratko prodajo, kot prvi koraki:
- Pridobite pravne nasvete pristojnega odvetnika za nepremičnine
- Pokličite računovodjo, da razpravljate o kratkoročnih prodajnih davčnih posledicah
Kot nepremičninski agent nisem licenciran kot odvetnik ali CPA in ne morem svetovati o teh posledicah.
Razen nekaterih pogojev v skladu z Zakonom o odplačevanju dolgov o izterjavi dolgov iz leta 2007, se zavedajte, da bi IRS lahko razmislil o odpuščanju dolga kot dohodku in ni nobenega zagotovila, da posojilodajalec, ki sprejme kratko prodajo, ne bo pravno začel posojilojemalca zaradi razlike med dolgovani znesek in plačani znesek. V nekaterih državah je ta količina znana kot pomanjkljivost. Odvetnik lahko ugotovi, ali je vaše posojilo upravičeno do pomanjkljive sodbe ali zahtevka.
Večina kratkih prodaj v Kaliforniji več ne prinaša davčnih kazni.
Čeprav imajo vsi posojilodajalci različne zahteve in lahko zahtevajo, da posojilojemalec predloži široko paleto dokumentacije, vam bodo naslednji koraki dali zelo dobro predstavo, kaj lahko pričakujete.
- Pokliči posojilodajalca
Morda boste morali opraviti pol ducat telefonskih klicev, preden najdeš osebo, odgovorno za krajšo prodajo. Boste želeli govoriti z oddelkom "nepremičnine za prodajo na kratko" ali "izdelavo" in poskusite dobiti ime pogajalca. Vaš nepremičninski posrednik lahko v tem primeru ravna tudi z vami. - Podajte dovoljenje za dovoljenje
Posojilodajalci običajno ne želijo razkriti nobenih osebnih podatkov brez pisnega pooblastila. Če delate z nepremičninskim posrednikom, trgovcem z zapuščinami, z naslovom podjetja ali odvetnikom, boste dobili boljše sodelovanje, če pišete pismo posojilodajalcu, ki daje posojilodajalcu dovoljenje za pogovor s posameznimi zainteresiranimi strankami o vašem posojilu. Pismo mora vsebovati naslednje:- Naslov lastnine
- Referenčna številka posojila
- Tvoje ime
- Datum in uèinkovito obdobje
- Ime vašega zastopnika in kontaktne informacije
- Predhodni črtni list
To je ocenjeni zaključni izpis, ki prikazuje prodajno ceno, ki jo pričakujete, in vse stroške prodaje, neplačane posojilne salde, neplačane zapadle plače in zamudne provizije, vključno s provizijami za nepremičnine . Vaš zaključni zastopnik ali odvetnik bi morali to pripraviti v vašem imenu. Če spodnja vrstica prikazuje prodajalcu gotovino, dobre novice, verjetno ne boste potrebovali kratke prodaje. - Pismo o težavah
Zdravo, bolje. Ta izjava o dejstvih opisuje, kako ste prišli v to finančno vejo in se strinjate s posojilodajalcem, da sprejmejo manj kot celotno plačilo. Posojilodajalci niso nečloveški in lahko razumejo, če ste izgubili službo, so bili hospitalizirani ali tovornjak teče nad vso svojo družino, vendar posojilodajalci niso posebno empatični do situacij, ki vključujejo nepoštenost ali kriminalno vedenje.
- Dokazilo o dohodku in premoženju
Najbolje je biti resničen in pošten glede vašega finančnega položaja in razkriti sredstva. Posojilodajalci bodo želeli vedeti, ali imate prihranke, račune denarnega trga, zaloge ali obveznice, prenosljive instrumente, gotovino ali drugo nepremičnino ali kakršno koli opredmeteno vrednost. Posojilodajalci niso v dobrodelni dejavnosti in pogosto zahtevajo zagotovilo, da dolžnik ne more vrniti nobenega od dolgov, ki jih odpušča. Banka bo zahtevala tudi 30 dni plačilnih spisov. - Kopije bančnih izpiskov
Če vaši bančni izpisi odražajo nespremenljive depozite, velike denarne povračila ali nenavadno število pregledov, je verjetno dobra ideja, da vsakemu od teh vrstičnih postavk pojasni posojilodajalcu. Poleg tega bi posojilodajalec morda želel, da obračunate vsak depozit, tako da lahko ugotovi, ali se bodo vloge nadaljevale. Običajno banke zahtevajo vaše zadnje 2 mesece. - Primerjalna tržna analiza
Včasih trgi padajo in vrednosti nepremičnin padajo. Če je to del razloga, ker svojega doma ne morete prodati dovolj, da bi odplačal posojilodajalca, je to dejstvo za posojilodajalca treba utemeljiti s primerjalno tržno analizo (CMA). Vaš nepremičninski agent lahko za vas pripravi CMA, ki bo prikazal cene podobnih domov:- Aktivna na trgu
- Do prodaje
- Prodajamo iz zadnjih 6 mesecev.
- Nakupna pogodba in sporazum o vpisu
Ko dosežete dogovor o prodaji pri morebitnem kupcu, bo posojilodajalec želel kopijo ponudbe skupaj s kopijo vaše listine. Bodite pripravljeni, da posojilodajalec ponovno preučuje pristojbine in zavrne plačilo za določene predmete, kot so načrte za zaščito doma ali pregledi termitov.
Zdaj, če bo vse dobro, posojilodajalec odobri vašo kratko prodajo. V okviru pogajanj lahko zaprosite, da posojilodajalec ne poroča o neugodnem kreditu agencijam za poročanje o kreditu, vendar se zaveda, da posojilodajalec ni dolžan upoštevati te zahteve. Stanje kreditnega poročila pogosto ni mogoče pogajati.
Preberite več o tem, preden kupite kratko prodajo .
V času pisanja je Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Broker Associate v Lyon Real Estate v Sacramentu v Kaliforniji.