Vaš posojilodajalec lahko po zaprtju zapusti sodbo o pomanjkljivosti
Odločbe o pomanjkljivostih se včasih pojavijo po zaprtju ali kratki prodaji . Lastniki stanovanj so pogosto presenečeni, da jih prejmejo, in to je običajno zato, ker vnaprej ne dobijo pravega pravnega ali davčnega svetovanja.
Glavnice in hipoteke
Odločbe o pomanjkljivostih izhajajo iz dejstva, da je posojilojemalec zamudil zadolžnico in ne hipoteko. MFI je obljuba plačila. Prav tako lahko ustvari osebno odgovornost, odvisno od državnih zakonov. Osebna odgovornost pomeni, da lahko posojilodajalec za posojilojemalcu ne plača posojila.
MFI je zavarovan bodisi s skrbniškim bodisi s hipoteko, odvisno od instrumenta financiranja. Običajno se hipotekarna ali skrbniška listina zabeleži v javnih evidencah, v katerih je nepremičnina, kar daje javnosti obvestilo, da ima dom zastavna pravica do nje.
Zaprtje
Če se zadolžnica ne plača po dogovoru, ima upravičenec pravico do premoženja, ker je nepremičnina varščina za zadolžnico.
Če posojilojemalec ne izvrši plačil ali plača obstoječih posojil v času zapadlosti, premoženje preide na dražbo. Če nepremičnina proda več kot dolgovani znesek, ni pomanjkljivosti; toda to se redko zgodi.
Banke dobijo premoženje v zaprtju, ko nihče ne ponuja dovolj za izplačilo banke.
Banka ima tudi pravico, da jo proda na dražbi najvišjemu ponudniku na dražbi, vendar na splošno banke raje prodajajo zasebni stranki po zaprtju, v upanju, da bodo na odprtem trgu dobili več denarja.
Kratka prodaja
Medtem ko je dom v ćasu zaprtja, se lahko banka strinja, da bo zmanjšala svoje izgube. Prodajalcu omogoča prodajo na kratko in sprejema manj denarja, kot je prodajalec dolguje na njegovem posojilu.
Prodajalec na domu najame nepremičnino, da najde kupca za prodajo na kratko . Kupec da ponudbo in, če jo banka sprejme, se dom prodaja z izgubo.
Odločbe o pomanjkljivostih
Pomanjkljivost je razlika med glavnico in prejetim zneskom, pri čemer je prejeti znesek manjši od dolgovanega zneska.
Ali lahko banka po sodni prepovedi ali kratki prodaji nadaljuje sodbo o pomanjkljivostih, je delno odvisna od tega, ali plačilna zadolžitev povzroči, da je prodajalec osebno odgovoren za dolg. Nekatere države dovoljujejo osebno odgovornost .
Odločitve o pomanjkljivostih v Kaliforniji
Dobra novica za posojilojemalce v Kaliforniji je, da so posojila za nakupna posojila v stanovanjskem bivališču od enega do štiri enote izvzeta iz sodb o pomanjkljivostih.
V Kaliforniji so posojila v obliki trdnih denarnih sredstev - posojila, izposojena po domu, kupljena prek refinanciranja ali druge hipoteke - so lahko predmet sodne pomanjkljivosti pod naslednjimi pogoji:
- Posojilodajalec se v sodnih postopkih ustavi (Kalifornijski zakonik, Civil Proc., § 726).
- Večina posojilodajalcev je prekinjena prek prodaje skrbnika, ki posojilodajalcu ne daje pravice, da z eno izjemo preganja pomanjkljivo sodbo (glej druge hipotekarne hipoteke v nadaljevanju spodaj) .
- Trimesečni rok velja za tožbe za sodbe v primeru pomanjkljivosti v okviru sodnega zaprtja.
- Če je druga hipoteka težko denar in posojilodajalec je izgubil zavarovanje za to posojilo z zaprtjem ali kratko prodajo - zaradi česar je jamstvo za zadolžnico vredno ničesar - upravičenec te druge hipoteke lahko preiskuje pomanjkljivo sodbo (Roseleaf Corp. v. Chierighino, 59 Cal 2d 35 (1963).
- SB 931, ki je veljal 1. januarja 2011, nudi zaščito pred pomanjkljivostmi prodajalcem na drobno v Kaliforniji, če je posojilo na prvem mestu. Ne velja za zaprtja.
Pogajanja o zbiranju
Nekateri posojilodajalci iz trde denarja prodajajo zadolžnico investitorju po zaprtju za penijev na dolar. Nato bo vlagatelj poskušal zbrati dolg.
Kljub temu, da je posojilodajalec morda sprejel, recimo, 1000 dolarjev za 100.000-sekundno hipoteko prek kratke prodaje, se varščina za to trdo-denar drugo sprosti, vendar pa zadolžnica morda ni. Prodajalec s kratko prodajo, kot je naš bralec, morda verjame, da je težava končana, dokler nekega dne ne prejme telefonskega klica, ki zahteva vračilo. Ko se to zgodi:
- Zavedajte se, da se bo posojilodajalec najverjetneje pogajal za diskontirani izplačilo.
- Posojilodajalec lahko zaprosi za novo zadolžnico, ki bo nadomestil staro zadolžnico. V tem primeru poskrbite, da posojilodajalec pošlje "plačano v celoti" zadolžnico.
- Če je posojilodajalec že prodajal bankovec, je popust lahko večji.
- Vse gotovinske zadolžnice ni treba plačati v gotovini. Nekateri posojilodajalci bodo sprejeli plačila.
- Če posojilodajalec usmerja plačila drugemu subjektu, se zaveda, da je bila beležka morda prodana na manj kot njeno nominalno vrednost in da lahko novi posojilodajalec v celoti plača nižji znesek kot plačilo.
- Potem, ko je obvestilo plačano v celoti, prosite posojilodajalca, da vrne zadolžnico z oznako »Plačljivo v celoti«.
Nisem pooblaščen za dajanje pravnih nasvetov in zagotavljanja teh informacij samo za splošne informacije. Če želite pravni nasvet ali več informacij, se obrnite na nepremičnino odvetnika .
Vir: Kalifornijsko združenje lastnikov
V času pisanja je Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, Broker Associate v Lyon Real Estate v Sacramentu v Kaliforniji.