Vprašanje: Ali naj naredimo HARP refinanciranje ali kratko prodajo našega podvodnega doma?
Bralec sprašuje: »Moj mož in jaz poskušamo ugotoviti, ali bi morali poskušati prodati svoj dom kot kratko prodajo ali ga obdržati in zaprositi za vladni program refinanciranja HARP . Naš nepremičninski agent nam pove, naj prodajamo, vendar nam je všeč ideja o zmanjšanju naših hipotekarnih plačil. Dolgujemo skoraj 300.000 USD, medtem ko je vrednost našega doma približno 165.000 USD, naš hipotekarni mož pravi, da lahko prihranimo 635 USD na mesec, če se kvalificiramo za refinanciranje HARP. Kaj predlagate? Ali bi morali opraviti refinanciranje HARP ali prodajo na kratko ? "
Odgovor: Ali naj bi lastnik stanovanj kratek prodal v primerjavi s refinanciranjem HARP, ni tako razrezan in sušen. Seveda v večini primerov bi logika narekovala, da je lastnik stanovanj verjetno bolje v dveh letih po kratki prodaji, kot pa po refinanciranju HARP-a, vendar je pred odločitvijo treba pretehtati veliko stvari.
Najprej in najpomembneje je, ali se boste kvalificirali za oba programa. Mnoge banke s kratko prodajo so popustile zahteve za prodajo na kratko, in vsak posojilodajalec ne zahteva finančne težave, zlasti po letu 2012. Vendar, če vaša banka zahteva finančne težave in ne morete dokumentirati težav, potem morda ne boste upravičeni do kratke prodaje nasploh. Kar bi vprašanje postavilo v ospredje, kajne?
Torej, prva stvar, ki jo predlagam, je, da se pogovorite s prodajalcem na kratko in ugotovite, ali se boste kvalificirali za kratko prodajo. Upoštevajte vladni program HAFA za kratko prodajo , če je redna prodaja na kratko preveč omejena.
Toda, če greste po poti HAFA, se prepričajte, da res želite narediti kratko prodajo, preden zaprosite za HAFA. Nekateri posojilodajalci vam ne bodo dovolili ponovnega uveljavljanja, ko boste predkvalificirali, če bi morali premisliti ob odobritvi.
Pomembno je vedeti, da ne morete storiti obojega. Izbrati morate en program. Ali refinanco HARP ali kratko prodajo.
Kvalificiranje za refinanciranje HARP
- Omejeno na posojila Fannie Mae in Freddie Mac.
Program refinanciranja HARP velja samo za posojila, ki jih imajo Fannie Mae ali Freddie Mac. Če vaše posojilo ni Fannie Mae ali Freddie Mac, ne boste upravičeni. Lahko ugotovite, ali je vaše posojilo Fannie Mae ali Freddie Mac, ko greste na Fannie Mae Loan Look Up ali Freddie Mac Loan Look Up. Najprej boste morali poznati zadnjih štirih številk primarnega posojilojemalca s številko socialnega zavarovanja.
- Izterjava posojila 1. junija 2009 ali prej.
Če ste vzeli hipoteko 2. junija 2009 ali kasneje, verjetno ne boste upravičeni do refinanciranja HARP. Trenutno ni izjeme, vendar se to lahko spremeni.
- Več kot 80% LTV
Če je vaš dom pod vodo, bo vaš LTV (razmerje med posojilom in vrednostjo ) presegel 80% tržne vrednosti - ker je tržna vrednost na splošno manjša od vaše posojilne bilance. Večina ljudi nima težav s tem kvalificiranim dejavnikom.
- Brez zamud pri plačilih.
Čeprav program refinanciranja HARP dovoljuje eno zamudo pri plačilu v preteklih 12 mesecih, mnogi posojilodajalci ne bodo kreditirali posojilojemalca, ki je bil neupravičen, ne glede na smernice HARP. Te dodatne zahteve posojilodajalca, ki se lahko razlikujejo od tistih, ki so določene v programu, se imenujejo prekrivni listi.
- Prvo refinanciranje HARP.
Razen če se pravila spremenijo in z eno majhno izjemo, lahko naredite samo eno refinanco HARP in, ko je enkrat odobrena, ne morete refinancirati s pomočjo HARP-ja. Vendar, če po refinanciranju podjetja HARP imate težave pri izvrševanju plačil, se lahko vedno pozneje prijavite za prodajo na kratko.
HARP Refinance Vs. Kratka prodaja
Kratke prodajne smernice za nakup drugega doma po kratki prodaji so običajno 5 let za običajno posojilo in 3 leta za posojila FHA . Recimo, da ste namesto tega prodali kratko prodajo in prodali svoj dom. Pomanjkljivosti za kratko prodajo so:
- Nimate več lastnega doma.
- Morate se preseliti drugje in postati najemnik.
- Morda se boste morali izseliti iz svoje soseske.
- Izgubili boste davčno olajšavo za lastništvo doma.
- Ni garancije, da se boste celo v treh letih kvalificirali za nakup drugega doma, ker se bodo osebne situacije spremenile in se bodo zakoni spremenili.
Če ste izbrali možnost refinanciranja HARP, boste v 2 letih shranili 15.240 $ (635 USD razliko v plačilu x 24 mesecev). V treh letih boste prihranili še več, $ 22.860. Ali se bo tržna vrednost vašega doma povečala, da bi nadomestili dejstvo, da še vedno dolgujete približno 300.000 dolarjev za dom, ki je vreden 165.000 USD?
Morda ni pomembno. Razlog, da to ni pomembno, je, ker morda nikoli ne želite prodati. To pomeni, da boste še naprej plačevali na domu, dokler ne boste odplačali hipoteke v višini 300.000 USD.
Če ste izbrali prodajo na kratko, pa se lahko ob koncu treh let kvalificirate za nakup drugega doma. Če menite, da bodo domače cene v tem časovnem obdobju ostale relativno stabilne, to pomeni, da bi lahko kupili dom, tako kot dom, ki ste ga prodajali, z izjemo današnje tržne vrednosti 165.000 USD. Tudi če se obrestne mere podvojijo, bo vaše plačilo še vedno nižje od plačila, ki ga plačate danes.
Toda za nekatere ljudi to ni stvar logike ali finančnega razmišljanja. In to je v redu, popolnoma v redu. Ljudje pogosto kupujejo nepremičnine na čustvih in ostanejo v tem domu na podlagi čustev. Nikoli se ne počutite slabo, če izberete refinanco HARP za kratko prodajo. Ne glede na to, katera odločitev je prava odločitev za vas.
V času pisanja je Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Broker Associate v Lyon Real Estate v Sacramentu v Kaliforniji.