Zahteve za kvalifikacije za kratko prodajo
Kaj je kratka prodaja?
Kratka prodaja se zgodi, ko posojilodajalec sklene hipoteko, kar pomeni, da posojilodajalec sprejme manj kot skupni znesek, ki je zapadel.
Če je vaša hipoteka 100.000 dolarjev, vendar je vaš dom vreden, recimo, 90.000 dolarjev, ste kratki za 10.000 dolarjev, brez stroškov za zaprtje prodaje, kot so provizije za nepremičnine , snemalne provizije ali naslovnice in depozitne stroške. Možno je, da imate kratko prodajo, če se vaša hipotekarna bilanca ujema s prodajno ceno, ker še vedno obstajajo zapiralni stroški, ki bodo prodali na "kratko" ozemlje.
Včasih se posojilodajalec sankcionira za kratko prodajo, da bi kupcu preprečil, da bi kupil dom, manj kot hipotekarni saldo, medtem ko je dom v fazi pred izključitvijo. Faza pred izključitvijo je ena od treh stopenj zaprtja .
Tu so vzorčni koraki za prodajo na kratko:
- Prodajalec podpiše nepremičninski posrednik , ki ga prodaja kot kratko prodajo z odobritvijo tretje stranke (banke).
- Zastopnik najde kupca, ki daje ponudbo na podlagi tržne vrednosti, kar je pogosto manj kot znesek hipoteke.
- Prodajalec sprejme kupno ponudbo za nakup .
- Posojilodajalec prodajalca sprejme kupno ponudbo za nakup .
- Transakcija se zaključi, ko kupec dostavi sredstva, posojilodajalec sprosti zastavno pravico, in prodajalec dostavi dejanje.
V pravljični zemlji vsi srečno živijo. Razen prodajalca. Obstajajo posledice.
Kvalifikacije za kratko prodajo
Preden se nehote vzpnemo na kratek prodajni pas, upoštevajte naslednje, da ugotovite, ali se lahko kvalificirate za kratko prodajo. Če na vse štiri zahteve ne morete odgovoriti z da , morda ne boste upravičeni do kratke prodaje.
- Tržna vrednost doma se je zmanjšala.
Trda primerljiva prodaja mora dokazati, da je dom vreden manj kot neplačano stanje zaradi posojilodajalca. To neplačano stanje lahko vključuje kazen za predplačilo .
- Hipoteka je v ali blizu stanja privzete.
Včasih je bilo, da posojilodajalci ne bi šteli za kratko prodajo, če so bila plačila veljavna, vendar to ni več. Zavedajoč se, da drugi dejavniki prispevajo k potencialni privzeti dolžnosti, mnogi posojilodajalci želijo premagati prihodnje težave na prehodu. Ni vedno treba biti privzeto.
- Prodajalec je padel v težkih časih.
Prodajalec mora predložiti izjavo o stiski, ki pojasnjuje, zakaj prodajalec ne more plačati razlike, ki bi ga morala plačati ob prodaji, vključno s tem, zakaj je prodajalec prenehal ali bo prenehal opravljati mesečna plačila.
Nekaj primerov, ki NE pomenijo težav, so:
- Slabe odločitve o nakupu. Pihanje vaše plače na sistem za domači kino s prostorskim zvokom ne šteje za stisko.
- Nezadovoljni s sosedi. Tudi če se vsak dom na vašem bloku pretvori v lončarske hiše, to ne bo opredeljeno kot stisko.
- Nakup drugega doma. Posojilodajalcu ne bo všeč, če ste se odločili, da dom ne ustreza več vi ali vaši družini, in če ste kupili še en dom, morda sploh ne boste upravičeni do kratke prodaje.
- Nosečnost. Povečanje velikosti vaše družine ali začetek družine se ne šteje za stisko.
- Premikanje v stanovanje. Če se odločite, da se boste preselili iz svojega doma, to je odločitev o življenjskem slogu in ni dober razlog za opustitev vašega doma.
- Brezposelnost
- Ločitev
- Zdravniško stanje / nenadna bolezen
- Stečaj
- Smrt
- Prodajalec nima premoženja
Posojilodajalec bo verjetno želel videti kopijo prodajnih davčnih napovedi in / ali računovodskih izkazov. Če posojilodajalec odkrije sredstva, posojilodajalec ne sme odobriti kratke prodaje, ker bo posojilodajalec menil, da lahko prodajalec plača kratkoročno razliko. Prodajalcem s premoženjem se lahko še vedno odobri kratka prodaja, vendar bi se lahko od njih zahtevalo, da vrnejo primanjkljaj.
Na primer, če ima prodajalec denar na varčevalnem računu , ima v lasti druge nepremičnine, delnice, obveznice ali celo račune IRA, posojilodajalec najverjetneje ugotovi, da ima prodajalec premoženje. Kljub temu lahko posojilodajalec popusti znesek, ki ga mora prodajalec povrniti.
Številni subjekti imajo dobiček iz prodaje na kratko, vendar ni nobenega dobička prodaje s kratko prodajo .
Kratkoročne posledice prodaje
Kratka prodaja je odvisna od kupca, ki ponuja ponudbo za nakup.
Če ne prejmete ponudbe, ne boste upravičeni do kratke prodaje. Tudi če izpolnjujete vsa druga merila, je mogoče, da nihče ne bo kupil kratke prodaje . Odvisen je tudi od posojilodajalca, ki sprejema ponudbo kupca. Če posojilodajalec zavrne ponudbo , se prodaja ne bo izvedla.
- Davčne posledice
Če se posojilodajalec strinja s prodajo na kratko, ima posojilodajalec pravico, da vam izda 1099 za kratkoročno razliko zaradi rezervacije v kodi IRS o odpuščanju dolga. Veliko situacij je oproščeno odpuščanja dolga, v skladu z Zakonom o odplačevanju dolgov o izterjavi dolgov iz leta 2007.
Moral bi se pogovoriti z nepremičninskim odvetnikom in davčnim računovodjo, da določite znesek kratkih prometnih davčnih posledic in ali si lahko privoščite plačilo teh davkov, če jih imate.
- Puljeno kreditno poročilo
Medtem ko se kratka prodaja ne bo prikazala na vašem kreditnem poročilu, bo stanje posojila. Za tiste, ki so v zamudi, je predplačilo, ki je bilo unovčeno, kar se pogosto poroča kot plačano v celoti po manj kot se je strinjalo . Kratka prodaja vpliva na bonitetne ocene . Medtem ko se škoda v vašem poročilu o kreditu morda ne zdi precej slaba kot zaprtje za vas, upniki ne smejo razlikovati.
Ob vsem tem, vedno obstajajo izjeme za kvalifikacije za kratko prodajo. Obstajajo nekatere vrste kratkih prodaj, odvisno od smernic posojilodajalcev, ki nimajo nobenih kvalifikacij.
Vedno iščite pravnega zastopnika, preden poskusite nadaljevati s prodajo na kratko. Nepremičninski agent vam ne more nuditi pravnega nasveta.
V času pisanja je Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, Broker Associate v Lyon Real Estate v Sacramentu v Kaliforniji.