Medtem ko prodaja na kratko vključuje ponudbo doma za prodajo, ki je na splošno našteta prek MLS .
Potencialni domači kupci bodo imeli sestanke za ogled domov, nekateri bodo ponudili nizko šibko ponudbo , zastopniki bodo imeli odprte hiše in na splošno bo prodajno življenje moteno, vse v upanju, da bo kupec kupil dom.
Osnove kratke prodaje
Kratka prodaja se zgodi, ko se posojilodajalec strinja, da sprejme manj kot znesek, ki ga dolguje domu, ali ker ni dovolj kapitala za prodajo in plačilo vseh stroškov prodaje. Vsi posojilodajalci se ne bodo pogajali o kratki prodaji, zato je lahko nepremičninski posrednik ali odvetnik izjemna pomoč, če se obrnete na oddelek za zmanjšanje izgube posojilodajalca, da bi ugotovili.
Ne morete se enkrat zbuditi in se odločiti, da boste svoj dom prodali z izgubo, tako da boste povprašali za prodajo na kratko. V preteklosti je bilo, da posojilodajalci ne bi šteli za kratko prodajo, če so vaša plačila aktualna, vendar se je to spremenilo. Vendar se zavedajte, da bodo posojilodajalci bolj prikladni za pogajanja, če so vaša plačila zapadla.
Plus, če imate denarna sredstva, lahko posojilodajalec poskuša uporabiti te račune.
Kako vpliva na kredit prodajalca kratkih prodaj?
Fair Isaac je objavil poročilo, ki pravi, da so bonitetne ocene oškodovane, ali prodajalec prodaja kratko prodajo ali izključitev. Fair Issac pravi, da so povprečne točke, izgubljene na rezultatu FICO , naslednje:
- 30 dni pozno: 40 do 110 točk
- Pozno 90 dni: 70 do 135 točk
- Zaprta prodaja, prodaja na kratko ali naročilo: 85 do 160
- Stečaj: 130 do 240
- Foreclosure ali Deed-in-Lieu Foreclosure: Obe od teh rešitev vplivata na kredit, enako, pravi David Steep iz Vitek Mortgage. Prodajalci bodo dosegli zadetek od 200 do 300 točk, odvisno od splošnega stanja kredita. To pomeni, da če je bil prodajalec FICO rezultat pred izkljucitvijo 680, bi lahko padel tako nizko kot 380.
- Kratka prodaja: strmo trdi, da je učinek kratke prodaje (če je prodajalec dal pozno več kot 59 dni) pri kreditnem poročilu prodajalca enako tistemu, ki ga ima zaplemba. Ding na kredit bo prikazal kot predhodno izključitev statusa odkupa, pravi Steep, kar bo povzročilo izgubo od 200 do 300 točk. To pomeni, da bi prodajalec s prodajo na drobno s predhodnim FICO 720 videl padec od 520 do 420.
Moja osebna izkušnja kot agent je bila nekoliko drugačna. Zaključil sem kratko prodajo za prodajalca Sacramento, ki je bil na hipoteki 90 dni. Nekaj mesecev po njeni kratki prodaji je preverila njeno kreditno poročilo in ugotovila, da se je njen FICO zmanjšal za samo 100 točk na 671. Mislim, da se položaj vsakega prodajalca razlikuje.
Catherine Coy, hipotekarni posrednik v južni Kaliforniji, se strinja s strmim.
"Učinek na kreditno poročilo potrošnika - zaprtje trga in kratka prodaja - je razlika med udarcem vlaka ali avtobusa," pravi Coy, ki govori o posojilojemalcih, ki so za nekaj mesecev zamudili. Vendar pa v zadnjih letih kratka prodaja ponavadi nosi manj in manj stigme.
Čakalni čas pred nakupom drugega doma
- Foreclosure ali Deed-in-Lieu Foreclosure: Steep pravi, da prodajalec, ki želi kupiti še en dom po zaprtju, na koncu pričakuje od 24 do 72 mesecev, preden bo posojilodajalec ponudil kakršno koli obrestno mero, ki je smiselna. Coy pravi: "Dobra novica je kratka prodaja, ki bo potrošniku omogočila pridobitev institucionalnega posojila za nov dom v dveh letih".
- Kratka prodaja: nekateri agenti pravijo, da je dobra novica za prodajalce na kratko prodajo počakati veliko pred krajo kupovanja drugega doma , smernice Fannie Mae pa so leta 2008 sprejele nove postopke.
Ali lahko prodajalec ponovno kupi v manj kot dveh letih? Ne res, pravi Coy, "To je zgolj mit, ki ga lahko kupec ponovno kupi v približno 18 mesecih z dobro obrestno mero." Vendar pa smernice Fannie Mae zdaj zahtevajo le 48-mesečno začimbe in to ni dobra novica za agente, ki se specializirajo za prodajo na kratko. "
FHA je v letu 2010 sprejela smernice, ki pravi, da je prodajalec, ki je trenutno in ima kratko prodajo, upravičen, da takoj kupi še en dom. Posojilodajalci niso tako hitro sledili tem smernicam. Vendar je Flagstar Bank prodajalcu prodaje Elk Grove prodal novo posojilo v roku 2 mesecev po zaprtju svoje kratke prodaje in ta prodajalec je bil takrat v teku. FHA lahko odobri posojilo za prodajalca na kratko, ki po enem letu izpolnjuje pogoje za svoj program »Nazaj na delo«.
Upoštevajte, da Fannie Mae smernice omogočajo prodajalcu, da takoj zaprosi za novo posojilo za nakup drugega doma, če je ta prodajalec obdržal tekoče plačilo, ni imel nobenih nepravilnosti več kot 30 dni in se ni strinjal, da bi odplačal odpis dolga. Poleg tega gre za zamujena plačila, ki dramatično vplivajo na vaše poročilo o kreditih, ne na kratko prodajo.
Izključitev ali sklep o prodaji na kratko
Če ste prodajalec, ki se trudi, da bi se odločil, ali naj dom zapusti zaprtje v primerjavi s poskusom prodaje na kratko, vam prihranek kredita ne more biti prednost za kratko prodajo, pravi Coy. Poroča, da glede na "Ocenjevalni faktor št. 22, ni prednosti bonitetnega rezultata za prestopnika posojilodajalca pri kratki prodaji prek zaprtja."
Čeprav imam svoje dvome o tem. Glede na to, kar sem videl, je po kratki prodaji, ki vključuje zamude pri plačilu, manjša škoda za kreditno poročilo, kot je izključitev. Poleg tega je druga prednost tistim, ki imajo zamudo pri njihovem kreditu, zmožnost nakupa drugega stanovanja s konvencionalnim financiranjem v štirih letih v sedemletnem obdobju, ki se zahteva za izključitev. Nekateri posojilodajalci bodo dali posojilo za nov dom, dan po zaprtju kratke prodaje. Obstajajo še druge kratke prodajne prednosti pred zaprtjem. Toda poiskati pravno in davčno svetovanje, preden se odločite.
V času pisanja je Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, Broker Associate v Lyon Real Estate v Sacramentu v Kaliforniji.