Posojilojemalci, ki nehajo plačevati hipoteke, bodo prej ali slej povzročili, da bi banka izključila. Zdaj, kako se to izplačilo odteguje, je odvisno od državne zakonodaje. Več kot polovica držav v Združenih državah Amerike so države z zaupnimi dejanji , in skrbništva v državah z zaupnim dejanjem skrbi skrbnik.
Upoštevajte, da se Fannie Mae kratka prodaja, ki je privzeto, obravnava drugače. Fannie Mae in Freddie Mac običajno ne odložita dražb skrbnika.
Preden odložite avkcijo
Po tem, ko posojilojemalec preneha opravljati hipotekarna plačila, posojilodajalec obvesti skrbnika, da začne postopek zapiranja. Pooblaščenec je tretja stranka v listini zaupanja, položaj nekega klica »drži gol naslov«.
Čeprav ni potrebnega časovnega obdobja pred vložitvijo obvestila o neplačilu , večina posojilodajalcev raje poskuša zbrati v prvih 60 do 90 dneh, ki jih posojilojemalec plača v zaostala plačila, namesto da bi skočil v postopke zaprtja. Nekatere države, kot je Kalifornija, zahtevajo od posojilodajalca, da posojilojemalcu predloži obvestilo o neplačilu najmanj 30 dni pred odpovednim rokom.
Ko je vložena Obvestilo o neplačilu, ima posojilojemalec približno 90 dni, da ponovno vzpostavi posojilo, tako da oblikuje nazaj plačila in plača zamujene stroške, ki vključujejo pristojbine skrbnika.
5 načinov odložitve dražbe skrbnika
- Odkup hipoteke: Obstaja razlika med obnovitvijo hipoteke in odkupom hipoteke, vendar boste pogosto slišali besede, ki se uporabljajo izmenično, kar je narobe. Za odkup hipoteke je treba plačati hipoteko; da se ponovno vzpostavi, je hipoteka prenesena na tekoče. V zadnjih dneh postopka izvensodne prisilne poravnave posojilodajalcu ni treba sprejeti ponovne vzpostavitve, ampak morajo omogočiti odkup.
- Prijavite se za spremembo posojila: posojilodajalcem ni treba odložiti dražbe v zameno za spremembo posojila , vendar bo večina bank poskušala izdelati začasni čas odplačila. To ne pomeni, da banka ne bo poslala domu na dražbo. Bodite previdni. Posojilojemalci morda želijo prositi banko za pisno obljubo, da ne bo nadaljevala z dražbo.
Nekatere banke so sneaky. Te banke bodo odobrile začasno zamenjavo posojil in po 3 do 6 mesecih povedali posojilojemalcu, da vložijo zaprtje, ker posojilojemalec ne izpolnjuje pogojev za trajno zamenjavo posojila. Zahvaljujeta se za delna plačila in vložijo obvestilo o neplačilu.
- Datoteka za stečaj: stečajno vlaganje ne more trajno ustaviti dražbe, vendar bi lahko dlje časa odložilo avkcijo. Ko dolžnik spravi v stečaj, sodišče izda nalog, imenovan samodejno bivanje, ki ustavi poskuse od upnikov za pobiranje denarja, kar vključuje odlog dražbe. To je kot povedati usposobljenemu psu, da sedi in ostane. Toda posojilodajalec lahko nato poda predlog za odpravo samodejnega bivanja, še posebej, če je bil že vložen obvestilo o privzeti obveznosti.
- Vložite začasno zadrževalno naročilo: večina ljudi povezuje začasni zadrževalni nalog z domačo zlorabo, vendar peticija zoper sodišče za zaščito pred zlorabo lahko vključuje tudi zahtevo za odložitev dražbe. Posojilojemalci morajo najeti odvetnika, da vložijo začasni zadrževalni nalog, in ta odvetnik bo morda moral poiskati razlog, ki temelji na goljufiji ali kakšni vrsti nepravilnosti na strani posojilodajalca. Tudi če je odvetnik uspešen in zmaga argument, prepoved zadržanja ni trajna.
- Poskus, da naredite kratko prodajo : Povedati posojilodajalcu, da si posojilojemalec skuša narediti kratko prodajo, na splošno ni dovolj. Posojilojemalec mora predložiti ponudbo banki od kvalificiranega kupca. Nepremičninski posrednik ali odvetnik, ki se ukvarja s pogajanji za posojilojemalca, nato pokliče bančnega pogajalca in zahteva odlog dražbe. Pogosto banke ne bodo upoštevale zahteve za odlog, dokler avkcija ne bo več dni. To je, kot da bi banka želela, da bi posojilojemalci sedeli na zatiči in iglah, spraševali se, ali bo dražba preložena.
V času pisanja je Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, Broker Associate v Lyon Real Estate v Sacramentu v Kaliforniji.