Ne glede na to, ali bi morali odobriti zamenjavo posojila za kratko prodajo , je delno odvisen od naslednjega:
- Tvoja finančna situacija
- Pripravljenost banke
- Vaša želja, da obdržite svoj dom
Postane bolj zapleteno, če banka ne želi upoštevati sedanje tržne vrednosti vašega doma. Če resnično želite ostati v vašem domu, ne glede na njeno vrednost, je morda boljša možnost zamenjave posojila.
Pogoji spremembe posojila
Cilj spremembe posojila je zmanjšanje hipotekarnega plačila lastnika stanovanj in to plačilo dostopno.
To se doseže z izvajanjem enega ali več od naslednjega:
- Znižanje obrestne mere
- Podaljšanje roka posojila
- Dodajanje neplačanih obresti glavnemu saldu
- Zmanjšanje glavnice
Urad nadzornika valute (OCC), ki ureja nacionalne banke, pravi, da mnoge spremembe posojil ne zmanjšujejo glavnice, ki jo dolguje. Morda je še bolj moteča novica, da veliko število sprememb posojil ponovno postane neizpolnjeno. Pogosto je le začasna rešitev in ne dolgoročna rešitev.
Spremembe posojila lahko dosežejo večje plačilo
To lahko zveni bizarno za vas in v nasprotju s tem, kako bi morala posojilna sprememba delovati, vendar ne bo vsaka banka ponudila zamenjavo posojila, ki znižuje hipotekarno plačilo lastnika stanovanj. Nekatere banke bodo ponudile posojilo, ki bo povečalo plačilo. Koeficienti uporabe bank, ki pogosto omejujejo določen odstotek svojega bruto mesečnega dohodka, določijo novo hipotekarno plačilo.
Če računovodski izkazi to zahtevajo, lahko banka zahteva višje plačilo.
Začasne zamenjave posojil
Zavedajte se, da nekatere banke ponujajo začasno spremembo posojila. To pomeni, da se banka ne strinja, da bo trajno zamenjala posojilo, ampak bi namesto tega lahko ponudila naslednje pogoje:
- Glavno ravnotežje ostaja enako.
- Lastniki stanovanj so pozvani, naj izvedejo novo znižano plačilo.
- Izraz za novo plačilo je določen za 3 do 6 mesecev.
- Implikacija je, če lastnik stanovanja pravočasno opravi nova plačila med časovno omejeno omejitvijo posojila, lahko banka odobri trajno zamenjavo posojila.
Vendar pa lahko banka na koncu izraza tudi svobodno reče: "Hvala, ker nam daš nekaj denarja, toda tvoje posojilo je sedaj v zamudi." In banka bi lahko začela pretiravati. To zgodbo sem slišal od več strank iz Sacramenta, ki so ga s tem manevrom prisilili v kratko prodajo.
Banke ne hkratno obdelujejo kratkih prodaj s spremembo posojila
Večina bank hkrati ne odpre dveh datotek. Vnaprej se boste morali odločiti, ali želite nadaljevati s spremembo posojila ali kratko prodajo. Moral bi loviti enega ali drugega.
Banka bo zaključila čakajočo transakcijo s kratko prodajo, če se lastnik stanovanj pozneje odloči, da bo poskušal spremeniti posojilo. Dolžina časa za obdelavo kratke prodaje v primerjavi z zamenjavo posojila je približno enaka. Nekatere zamenjave posojil trajajo od 3 do 6 mesecev.
Neupravičeno je za kupca, ki je predložil ponudbo dobre vere na kratko prodajo in se strinjal, da počaka na kratko prodajo odobritev, da odkrijejo, da so prodajalci imeli druge misli in zdaj želijo spremeniti posojila sredi kratke prodaje.
Moj nasvet je, da se odločite in se z njim držite. Poleg tega ne zaposlujte nobenega podjetja za spremembo posojila za vas, ker lahko sami zahtevate, ne da bi kdo plačal. Številne družbe za spreminjanje posojil so scammers.
Zakaj bi bila morda kratka prodaja prednost pred zamenjavo posojila?
Lastniki stanovanj, ki bi raje izplavali iz podvodne vode, bi morda želeli narediti kratko prodajo v zamenjavi posojila. Kratka prodaja pomeni, da bo banka sprejela zmanjšano izplačilo in sprostilo posojilo. Če je vaš dom vreden drastično manj od dolgovanega zneska, bi bilo morda bolj smiselno narediti kratko prodajo in se razbremeniti obremenjenega dolga. Tukaj je treba upoštevati še druge dejavnike:
- Po treh letih ohranjanja kredita, če cene ostanejo nespremenjene, lahko lastniki stanovanj po kratki prodaji s hipoteko in plačilom, ki je dostopen, lahko kupujejo še en dom .
- Tako posojilo kot kratka prodaja lahko vplivata na kredit . Vendar pa je rešitev na splošno boljša od zaprtja.
- Številne posojilne spremembe zahtevajo prilagodljivo obrestno mero, ki bi se lahko povečala vsako leto po tem, ko so minile prvih 5 let s fiksno obrestno mero.
- Večina kratkih prodajnih oglasov, ki jih prodajam v Sacramentu, vključujejo prodajalce, ki jim je bila zavrnjena sprememba posojila.
V času pisanja je Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Broker Associate v Lyon Real Estate v Sacramentu v Kaliforniji.