Bralec sprašuje: "Ali lahko še vedno dobimo posojilo za nakup domov, potem ko bankam damo na razpolago dejstvo, da je zaprta zase? Jaz sem zmeden v času čakanja. Rad bi izkoristil današnji trg, toda moja banka je dejal, da moram počakati 3 leta in sem se pogovarjal z različnimi hipotekarnimi posredniki, in eden to pravi in eden to pravi. Ali nam lahko pomagate? Kako hitro lahko ponovno kupimo dom po zaprtju? "
Odgovor: Odličen čas glede vprašanja čakalne dobe za nakup domov po izgubi obstoječega doma. Vaš čas je dober, ker so se čakalne dobe za konvencionalna posojila - začasno obdobje med zaprtjem zaprtja in nakupom drugega kupca - spremenile. Za to gledamo Fannie Mae.
Kaj je Fannie Mae?
Podjetje, ki ima veliko moč na klasičnem hipotekarnem trgu, je Fannie Mae. Fannie Mae je največji ameriški hipotekarni kupec, nepristranski subjekt, ki kupuje hipotekarna posojila na sekundarnem hipotekarnem trgu . Ker Fannie Mae bi končal s premoženjem nazaj, če posojilojemalci ne bodo privzeli, Fannie Mae ima velik interes za določitev strogih smernic za zmanjšanje možnosti, da bo posojilojemalec šel v zaprtje.
Fannie Mae je revidirala svoje smernice in zdaj obravnava ločena čakalna obdobja glede na vrsto omejevanja .
Poleg tega, če imate dokumentirane olajševalne okoliščine, bo to neposredno vplivalo na število let, ki jih boste morali čakati, da dobite običajno posojilo.
Kaj je dokumentirano oteževalno okoliščine?
Fannie Mae omogoča olajševalne okoliščine, kot so:
- Smrt (ne tvoja, seveda)
- Bolezen
- Prenos delovnih mest
- Nesreča, ki je posledica hudih poškodb
Na splošno so olajševalne okoliščine stvari, ki se zgodijo zunaj vašega nadzora, kar dramatično vpliva na vašo sposobnost, da nadaljujete s plačevanjem na hipoteko.
Ob dokumentiranih olajševalnih okoliščinah je čakalna doba manj kot brez. Oprostite, da ne morete privoščiti povečanja plačila zaradi povečanja obrestne mere na hipoteko s prilagodljivo obrestno mero, se ne šteje za okoliščino, ki je zunaj vašega nadzora.
Čakalni čas za nakup po zaprtju
- Nakup po zaprtju
Čakalna doba je 5 let do 7 let.
- Nakup po zaprtju z izčrpnimi okoliščinami
Čakalni rok je 3 leta do 7 let.
- Nakup po posestnem odkupu
Čakalni rok je 4 leta do 7 let.
- Nakup po odkupu z nakupnim delom z iztisnjenimi okoliščinami
Čakalni rok je 2 leta do 7 let.
- Nakup po kratkem prodaji
Čakalna doba je v bistvu 2 do 5 let. Nekaj portfeljskih posojilodajalcev posoja z 20% navzdol in ni čakalne dobe. Poleg tega, če prodajalec nima 60-dnevnega zamudnega plačila, Fannie Mae pravi, da lahko prodajalec takoj kupi še en dom, vendar noben od glavnih posojilodajalcev ne bo financiral takšnega posojila, zato je to nekakšna zamuda. FHA pravi 3 leta, kupci pa morajo skočiti skozi veliko obročev. Slišal sem za osamljene primere pred mnogimi leti, preden so se pravila spet spremenila, v kateri se je prodajalec preselil za prenos delovnih mest in se preselil več kot določena razdalja, da bi lahko takoj kupil dom po kratki prodaji . FHA ima tudi politiko, da bo posojilojemalec takoj, če je posojilojemalec aktualen in ne prestopni.
Vendar, če želite odgovoriti na vaše posebno vprašanje, če nimate olajševalnih okoliščin, boste morali počakati štiri leta od datuma dokončanja, kar pomeni datum, ko ste zabeležili zaprto dejanje za zaprtje.
Poleg čakalne dobe nekateri krediti zahtevajo 10% znižanje in najnižjo oceno FICO . Dom, ki ga kupite, mora biti vaš glavni kraj bivanja, ne najem ali počitniški dom.
Fannie Mae nenehno izdaja nove smernice. Navedene politike veljajo za vloge za posojila, vložene po 1. avgustu 2008, revidiranem 2017.
Nekaj posojil, ki so bili zaključeni s programom HAFA, v katerem ni bilo vloženih neplačil, bi morda omogočilo poročanje o prodaji na kratko, ki bi bila v celoti plačana, zaradi česar se bo po kratki prodaji razmeroma enostavno kvalificirati za drug dom. Poleg tega bodo nekatere zasebne banke opravile portfeljska posojila dan po zaključku kratke prodaje, če bodo posojilojemalci upravičeni.
Vprašajte svojega kratkega zastopnika za več informacij. Bodite prepričani, da se prequalified preko uglednih lokalnega posojilodajalca.
V času pisanja je Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Broker Associate v Lyon Real Estate v Sacramentu v Kaliforniji.