Vprašanje: Ali je prodajalec odgovoren kupcu zaradi zavrnitve zaprtja kratke prodaje?
Bralec vpraša: Jaz sem zelo nor nepremičninski agent, in jaz vas kontaktiram, ker mislim, da boste vedeli odgovor na to. Moji kupci kupujejo kratko prodajo . Agent za kotacijo nam je dal kopijo potrdila o odobritvi za kratko prodajo in nam povedal, da smo bili odobreni. Moji kupci so nato plačali oceno, opravili pa smo tudi domače inšpekcijske preglede , skupaj s pregledom škodljivcev. Izplačali so več kot 1.000 ameriških dolarjev. Zdaj prodajalec ne želi zapreti prodaje na kratko. Ali lahko tožimo prodajalca ali ga približamo? Ali je prodajalec dolžan kupcu zavrniti zaprtje kratke prodaje? " - California REALTOR®
Odgovor: Verjetno je dobra stvar, da me vprašate, ali je prodajalec odgovoren kupcu, ker ni hotel zapreti prodaje na kratko, saj bi lahko odgovor, ki ga dobite od odvetnika za prodajo na kratko : "Hot dog, pojdimo na sodišče . "
Mislim, da skoraj vsakič, ko imate odvetnika, ki lahko zasluži veliko denarja na podlagi odvetnikovega nasveta, imate morda konflikt. To je kot kirurg, če bi morala delovati. Kot prosim frizerja, če potrebuješ lase. Ali pa prositi prodajnega uradnika podjetja Nordstrom, če bi morali kupiti te rdeče patentne črpalke Jimmy Choo. Ja, oh, ja.
Po drugi strani pa z vprašanjem o prodajni odgovornosti ne morem podati pravnega mnenja, ker nisem odvetnik in ne opravljam prava. Kot nepremičninski posrednik, kot je sam, ne morem dati pravnega nasveta. Vendar lahko z vami delim svoje osebne misli o odgovornosti prodajalca, ki temelji na mojih izkušnjah pri ravnanju s kratko prodajo v Kaliforniji.
V tej situaciji zagotovo lahko občutim vašo jezo. Tukaj imate kupce, ki so verjeli, da prodajalec sodeluje s kratko prodajo, in na podlagi tega prepričanja kupci porabijo veliko denarja, ki preiskujejo premoženje v pripravi, da se zapre. Morda se boste počutili prevarani in zavedeni. Morda boste menili, da je prodajalec v pogodbi kršil implicitno zavezo o dobri veri.
Ampak obstajata dve pomembni dokumentaciji, ki sta verjetno vključena v vašo pogodbo o nakupu, kar bo prodajalcu omogočilo, da odide od kratke prodaje.
Dopolnilo za kratko prodajo omogoča prodajalcu, ki prodaja kratek čas, da se odpravi pred zapiranjem
CAR se nenehno spreminja in posodablja svoje oblike nepremičnin, kratkoročni dodatek, SSA, ni nobena izjema. Veliko drugih držav sledi primeru in uporablja podobne oblike, da pojasni posledice kratke prodaje, ker standardne nakupne pogodbe ne obravnavajo kratke prodaje.
Kratkoročni dodatek pravi, da se kupcem in prodajalcem ni treba strinjati z nobenim pogojem kratkoročnega posojilodajalca. Lahko bi rekli, da prodajalec svojim kupcem porabi sredstva za inšpekcijske preglede, kar pomeni, da je prodajalec dal implicitno odobritev. Sodišče se morda ne strinja in pravi, da mora biti odobritev v pisni obliki, ker morajo biti vse pogodbe o nepremičninah v pisni obliki.
Kratkoročni dodatek prav tako pravi, da sta kupec in prodajalec odgovorna za svoje stroške, čeprav ena od strank odpove prodajo na kratko .
Obvestilo o olajšavah za pomoč MARS omogoča prodajalcu prodaje pri prodaji na kratko
Ponudba za pomoč pri nudenju pomoči pri hipotekarni pomoči je posledica odločitve FTC, znanega kot MARS.
Vsi nepremičninski agenti, ki se ukvarjajo s prodajo na kratko v vsaki državi, morajo prodajalcu dati kopijo razkritij MARS, preden je prodajalec dolžan plačati provizijo. In da, prodajalci plačajo provizijo v kratki prodaji. Provizije se plačajo iz prihodkov od prodaje.
Osnove MARS-a so naslednje:
- Prodajalec lahko kadarkoli preneha poslovati s posrednikom.
- Agent za kotacijo ni povezan z vlado niti ga ni odobrila vlada.
- Ponudnik kratkoročnih posojil morda ne bo odobril ponudbe.
- Če in ko ponudbo izda banka s kratko prodajo, ima prodajalec pravico zavrniti ponudbo.
- Če prodajalec sprejme ponudbo, bo prodajalec plačal pristojbino, ki je bila določena agenciji za kotacijo.
- Če prodajalec zavrne ponudbo, prodajalcu nič ne zadeva agentu kotiranja.
- Izračunana je višina provizije za agencijo za kotacijo.
- Če prodajalec preneha plačevati hipoteko, prodajalec dobi kredit po ceveh in prodajalec lahko izgubi dom.
Do sedaj v Kaliforniji agentom ni treba, da kupcem dobijo kopijo razkritij MARS - ne MARSSN niti MARSMRN. Moje osebno mnenje je, da od prodajalca MARS dovolite prodajalcu, da kadar koli prekliče prodajo na kratko pred pisnim sprejemom pisne odobritve za kratko prodajo, obvestiti kupca o tem razkritju.
Bottom line je kratka prodaja je ponavadi prodaja v stiski . V stiski prodajnih situacij imajo lastniki stanovalcev posebne pravice. Nihče verjetno ne bo uspešen, ko bo prodajalec prodal svoj dom kot kratko prodajo, če prodajalec ne želi prodati. Kratka prodaja je volitev. Vendar to ne pomeni, da ne boste našli pravnika, ki bi želel iti na to.
V času pisanja je Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Broker Associate v Lyon Real Estate v Sacramentu v Kaliforniji.