Nekateri prodajalci s kratko prodajo ne prejmejo sprostitve odgovornosti
Ko se posojilodajalec strinja s prodajo na kratko, na to odločitev običajno pride, ker je bolj donosno, da bi banka opravljala kratko prodajo, kot pa, da bi jo zaprla.
To lahko ali ne zahteva, da ima prodajalec finančne težave, vendar je zagotovo dom pod vodo .
V kratki prodaji se banka strinja, da bo posojilo sprostila v zameno za prejem manj kot dolgovani znesek. Ampak to ne nujno sprosti prodajalca. Odpuščanje posojila od nepremičnine in sprostitev prodajalca sta dve različni stvari. Če dolgujete 200.000 dolarjev, vendar je vaš dom vreden 75.000 dolarjev, lahko banka sprejme 75.000 dolarjev in sprosti posojilo. Vendar pa brez sprostitve odgovornosti lahko nekaj let kasneje odkrijete, da banka zdaj prihaja po vas in zahteva, da plačate razliko v višini 125.000 USD.
Sprostitev odgovornosti in potrdilo o odobritvi kratko prodajo
Ključ za potrditev prodaje je kratkoročno. V tem potrdilu je natančno navedeno, kaj pričakuje banka. Določa naslednje izraze, med drugim:
- Sprejemljiva prodajna cena
- Najvišje dovoljene provizije
- Najvišji stroški zapiranja
- Najmanjši čisti iztržek
- Datum zaključka
Vsako kratkoročno potrdilo o prodaji vsebuje sprostitev odgovornosti. Dejansko nekatere dopisne odobritve sploh ne obravnavajo sprostitve odgovornosti. Odvetniki pravijo, da če zadevo ni obravnavano, lahko posojilodajalec ohrani vse pravice, ki so na voljo posojilodajalcu v skladu z zveznim in / ali državnim zakonom, da si prizadevajo za presojo pomanjkljivosti .
Nikoli ne podpišite potrdila o odobritvi za kratko prodajo, ne da bi prosil odvetnika, da ga preberete in da vam pravno svetuje. Ne sprašujte svojega zastopnika, ker, razen če je vaš zastopnik odvetnik, tega zastopnika nima licence za pravno svetovanje. Nepravilno pravno svetovanje je v nasprotju s pravom, ki ga ima nepremičninski posrednik.
Povem svojim strankam, da če vidim, da njihova pisna odobritev za kratko prodajo vsebuje sprostitev odgovornosti, jih ne morem svetovati. Povem jim, da pokličete odvetnika. Če je pismo nejasno ali ga ne izrecno izgovorite, bom predlagal, da se prodajalec obrne na odvetnika, da bi poskušal pridobiti sprostitev odgovornosti. Pod nobenim pogojem ne nudim pravnega nasveta.
Ne bom presenečen, ko slišim prodajalce, ki vložijo tožbe proti svojim nepremičninarjem, ker so ti zastopniki zagotovili, da posojilodajalec ne bi šel po sodbi o pomanjkljivosti. Tudi v Kaliforniji, kjer imamo srečo, da imamo nekatera posojila brez regresa, ta neuporaba običajno velja za izplačila, ne pa za prodajo na kratko. Z drugimi besedami, prodajalec, ki je opravil kratko prodajo pri nakupu posojila za nakup denarja, ne jamči, da ga bo posredoval posojilodajalec, če posojilodajalec izrecno ne izpusti prodajalca.
Imamo oddelek 580e civilnega zakonika v Kaliforniji, ki je bil dodan 1. januarja 2011, vendar to še ni bilo preizkušeno na sodišču in se ne uporablja za sekundarno financiranje niti za prejšnja leta.
Vrste Verbiage v pisnih dokumentih o odobritvi kratko prodajo, ki se nanašajo na sprostitev odgovornosti
Čeprav vam ne morem dati vsake možne vrste sprostitve odgovornosti ali neizpolnjevanja odgovornosti v pisnih dovoljenjih za prodajo na kratko, tukaj je nekaj primerov. Nekatere od teh izjav izpustijo prodajalca, nekatere pa ne ponujajo nobene vrste sprostitve odgovornosti.
- Ob prejemu banke XXXXXX bo banka sprostila zastavno pravico in preostali dolg odpustila kot zbirno stanje.
- Banka je odobrila diskontirani izplačilo. V tem dopisu se nič ne razlaga tako, da bi škodovalo, opustilo, spreminjalo ali spremenilo katero koli od pravnih ali pravnih sredstev banke v pravu ali v lastniškem kapitalu pri pobiranju vseh dolgovanih zneskov.
- Banka izda soglasje za prodajo predmetne nepremičnine, kar bo povzročilo kratko izplačilo hipoteke. . . in se bodo odpovedali vsem morebitnim pomanjkljivostim, če je to primerno.
- Po prejemu tega plačila bomo dolg prijavili kot "plačano v celoti za manj kot celotno stanje" vsem kreditnim agencijam.
- Posojilojemalec mora podpisati priloženo potrdilo o vseh pogojih, navedenih v tej odobritvi, in mora potrditi, da banka ohrani vse pravice do pomanjkljivosti, kot je določeno v beležki, listini o zaupanju in / ali sporazumu o varnosti ter lokalnih in zveznih zakonih.
- Banka soglaša, da bo v potrjenih skladih $ XXXXXX kot plačilo v celoti posojila, poleg tega bo banka poročala o znesku dolga, ki mu je bil odpuščen službi za notranje prihodke.
- Banka lahko presoja pomanjkljivosti za razliko med prejetim plačilom in celotnim preostalim zneskom, razen če ni drugače dogovorjeno ali zakonsko prepovedano, če se kratka prodaja zaključi z zgoraj navedenim posojilom.
- Po prejemu sredstev bo banka sprostila zastavno pravico, pri čemer se bo stanje pomanjkljivosti poročalo kot pobotno zbrano bilanco.
- Po prejemu dogovorjenega zneska se bo banka odpovedala preostanku dolgovanega zneska na zgornji referenčni kredit in sprostila posojilojemalca iz nadaljnjih obveznosti v tej pogodbi in opusti vse pravice do nadaljnje presoje ali pomanjkljivosti.
Če vam banka ne bo zagotovila sprostitve odgovornosti, boste morda morali ponuditi prodajalcu prispevek, ki bo spodbudil banko, da jo zagotovi. Včasih dobite pogajalca, ki ne razume bančne politike. Če menite, da banka nima pravice nadaljevati sodne odločbe o pomanjkljivostih, banka pa vas ne želi sprostiti, boste morda morali razširiti datoteko na nadzornika, da boste sprostili. Ampak, če vse drugo ne uspe, je najbolje, da od odvetnika zahtevate sprostitev odgovornosti za vas ali vsaj pojasnite svoje zakonite pravice, če ni mogoče dobiti sprostitve odgovornosti.
V času pisanja je Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Broker Associate v Lyon Real Estate v Sacramentu v Kaliforniji.