Prednosti in slabosti, ki vašemu posojilodajalcu omogočajo izgubo denarja v vašem domu
Ne glede na to, ali bi morali storiti kratko prodajo ali pustiti domu, da pride do zapiranja, je odvisno od več dejavnikov. Medtem ko je za nekatere lastnike stanovanj, je lažje vrniti svoje roke in pustiti, da banka vzame dom, to morda ni najvarnejša stvar. Ne glede na vaš pristop, ki ga izberete, vedno pridobite pravne in davčne nasvete, preden odločite med kratko prodajo ali izključitvijo.
Kratkoročne prodaje
Tukaj je nekaj ugodnosti za kratko prodajo:
- Nadzorujete prodajo in ne banke.
- Lahko spite bolje, če poznate, kdo kupuje vaš dom.
- Prepričali se boste o družbeni stigmi besede "F", zaprtju.
- V nasprotju s splošnim prepričanjem lahko pogosto ostanejo prisotni pri plačilih in še vedno veljajo za kratko prodajo.
Vaša domača prodaja bo obravnavana kot katera koli druga domača prodaja, s spoštovanjem in dostojanstvom.
Ugodnosti za zaprtje
Tukaj je nekaj prednosti za izbiro, da naredite zaprtje:
- To je takojšnja rešitev.
- Lahko prenehate s plačevanjem in živite v domu, dokler vas ne ugasnejo.
- Za nekatere je maščevanje; bi se morda počutili bolje, da najprej povejte banki, kam naj gredo, ko je zavrnila spremembo posojila.
- Če se kaj zlomi ali ne deluje, ga ni treba popraviti.
- Lahko zapustiš dom in preprosto odideš.
Nakup po kratkem prodaji
Smernice Fannie Mae za leto 2016 vam omogočajo, da se ponovno prijavite za hipoteko štiri leta po kratki prodaji z 10-odstotno plačo.
Če ste prodali svoj dom kot kratko prodajo zaradi olajševalnih okoliščin, lahko ponovno zaprosite za Fannie Mae podprto hipoteko po dveh letih z ustrezno dokumentacijo o okoliščinah. Prav tako se lahko kvalificirate za posojilo FHA eno leto po kratki prodaji.
Upoštevajte, da Fannie Mae in FHA smernice niso jamstvo, da boste lahko kupili dom po predlaganih časovnih okvirih.
Banke imajo zadnjo besedo in pogosto vključujejo prekrivne elemente, ki lahko spremenijo smernice, ki jih določi vlada. Vprašajte posojilno službo, da pojasni, preden se zanaša na zvezne smernice.
Nakup po zaprtju
Če je bila vaša izključitev posledica olajševalnih okoliščin, ste morda upravičeni kupiti še en dom v treh letih. V nasprotnem primeru standardna čakalna doba ostane sedem let, ugotavlja Fannie Mae v svojih najnovejših smernicah. Podobno kot smernice za prodajo na kratko, FHA omogoča tistim, ki so zapustili svoje domove, da se po 12 mesecih ponovno prijavijo za hipoteke.
Vpliva na kredit
Kratko prodajo se lahko šteje za uničujočo znamko vašega kredita, čeprav kreditni uradi ne uporabljajo besede "kratka prodaja" v vašem kreditnem poročilu . Vaše kreditno poročilo se lahko glasi "v celoti plačano manj kot je bilo dogovorjeno" ali "poravnano za manj", med drugimi kategorijami. Nekatere smernice HAFA dovoljujejo, da ni zadetka za kreditiranje in se lahko prikažejo kot plačane v celoti. Odvisno od vaše kreditne zgodovine, Myfico.com ponuja dva primera, v katerih bi lahko kreditni rezultat znatno padel po zaprtju. Na splošno, zaprtje ostane na vašem kreditnem poročilu sedem let.
Odločbe o pomanjkljivostih
Prodajalce in kratkoročni posojilodajalec pogosto pogajajo o sodbah.
V nekaterih državah, kot je Kalifornija, če je dom vaš osebni rezidenčni prostor in je bil financiran z nakupnim denarjem, ni nobene presoje pomanjkljivosti .
Banke se na splošno ne želijo pogajati o pomanjkljivostih sodb pri lastniku stanovanja po zaprtju. V Kaliforniji, na primer, po Kalifornijskem združenju nepremičninskih posrednikov, se lahko vloži sodba za pomanjkanje v zvezi s posojilom za trda denarna sredstva, če posojilodajalec preneha s sodnim omejevanjem v primerjavi s prodajo fiduciarja ali če je drugo posojilo posojilo za trdo denarja in prodaja poteka kot prodaja skrbnika.
Vprašanja o vlogi posojila
Za posojila običajno ne zahtevate, da vključite informacije o kratki prodaji. Lahko prijavite, da ste prodali svoj dom. Vendar pa morate odgovoriti na vprašanje: "Ali ste v preteklih sedmih letih imeli premoženje, ki mu je bilo odvzeto premoženje ali ga je dalo na razpolago?" Če posojilodajalec vidi, da ste imeli zaprtje, se lahko posojilo zavrne.
Dolžina časa za preselitev
Če ste vložili obvestilo o zapadlosti, boste morda lahko preložili to dejanje, medtem ko banka šteje za kratko prodajo. Čakanje na odobritev za prodajo na kratko lahko traja od dveh do treh mesecev ali dlje. V zaprtju nepremičnine, razen če so bili izvedeni predhodni dogovori, lahko posojilodajalec takoj opusti premoženje in začne postopek izselitve, če zamuja.
Obdavčevanje skrbi
Osebno bivanje je oproščeno odpisa hipotekarnega dolga na zvezni ravni, dokler vlada še naprej razširi to izvzetje. Nekatere države vam še vedno zaračunajo davke, razen če ste upravičeni do oprostitve. Vlagatelj ni oproščen hipotekarnega odpisa dolga , pod določenimi pogoji. Za lastnike, ki so zapustili svoje domove, nekateri posojilodajalci takoj pošljejo 1099, ki sporočajo znesek olajšave kot nadomestilo lastniku, tudi če je lastnik oproščen.
V času pisanja je Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Broker Associate v Lyon Real Estate v Sacramentu v Kaliforniji.