Prednosti in slabosti za dejanje v Lieu zapiranja
Po mojem mnenju, dejstvo namesto tega daje prednost bankam, kot pa daje prednost lastniku stanovanja.
Kdaj si bil nazadnje pomagal banki? Še več, zakaj bi radi pomagali banki, ki vam ne želi pomagati? Večina ljudi se sprijaznuje s sklepom o dejanju, potem ko je banka zavrnila zamenjavo posojila ali zavrnila prodajo na kratko . Seveda, če imate pravičnost, bi prodajali dom, preden se nameravate lotiti posla, vendar nekateri prodajalci, ki se soočajo s to odločitvijo, nimajo nobenega lastniškega kapitala, ker so pod vodo.
Opredelitev Dejanja v Lieu zapiranja
Dejanje namesto zaprtja je dokument za prenos naslova, ki ga podpiše lastnik stanovanja, notariziran s strani notarja in sčasoma evidentiran v javnih evidencah. Od lastnikov stanovanj prinaša naslov do banke, ki ima hipoteko.
Razlogi, da bi banka lahko zavrnila dejanje v primeru lažjega zapiranja
Pogosta zamisel o dejanjih je, da mora biti premoženje v zaprtju . Posojilodajalec je lahko ali ne sme vložiti obvestila o neplačilu ali začeti sodne postopke za izključitev, vendar je morda še vedno odprt za razpravo o dejanju v zameno.
Vendar pa banke pogosto ne želijo sprejeti dejanja namesto zaprtja, če je lastnik stanovanj aktualen, toda veljavnost ne pomeni, da bo banka zavrnila. Banke niso zavezane sprejeti dejanja namesto zaprtja. Tukaj je nekaj razlogov, zakaj banka morda zavrne dejanja:
- Taka dejanja niso donosna.
Če banka verjame, da lahko z zaprtjem zasluži več denarja - bodisi zato, ker ima nepremičnina lastni kapital ali če zvezna vlada zagotavlja finančne spodbude banki, da bi jo lahko izključila, bi lahko banka zavrnila ponudbo lastnika stanovanja za oddajo naročila namesto zaprtja.
- Mladoletne obremenitve, sodbe ali davčne zastavne pravice.
Vsaka nadaljnja zastavna pravica, vložena zoper premoženje, bo ostala pri premoženju in postala odgovornost posojilodajalca, če se ne bo sprostila pred sporazumom o posesti namesto zaprtja. Značilno je, da je nepremičnina s samo enim posojilom najboljša kandidatka. Ali drugi posojilodajalec lahko sprejme dejanja namesto tega, če je prvo posojilo tekoče in premoženje je vredno več kot vsota svojih obremenitev .
- Smernice za servisiranje prepovedujejo dejanja.
Veliko posojil služijo PSA-ji, smernice v teh PSA pa lahko prepovejo dejanje namesto zaprtja. PSA morajo upoštevati smernice in ti pogoji se ne morejo spremeniti.
- Nesprejemljivi pogoji.
Možno je tudi, da lahko PSA od posojilojemalca zahteva finančni prispevek v zameno za sprejetje dejanja v zameno, posojilojemalec pa lahko zavrne bodisi zaradi načela ali pomanjkanja glavnice.
Pomanjkljivosti v dejanju v Lieu zapiranja
Vedno iščite pravni nasvet, preden skočite na košček, da bi banki ponudili namesto zaprtja. Ne pozabite, da je v interesu banke, da pridobite dejanje od vas. Morda ne boste v skladu z vašim interesom. Na nekatere načine je mogoče trditi, da dajanje banke posesti namesto zaprtja je le korak nad hojo od vaše hipoteke.
- Vpliv na kredit.
Dejansko bo vplivalo na vaše kreditno poročilo . Nekateri viri pravijo, da je učinek na posojilo enak tistemu, ki bi ga imela popolna izključitev. Položaj posameznika je drugačen. Če ste v dvomih, pokličite kreditni urad in vprašajte. Ne verjamem v vse, kar bereš na spletu.
- Sposobnost nakupa drugega doma.
Ni stvari, ki bi dajalo dejanje v zameno in se obrnil, da bi takoj kupil še en dom. Hipotekarni velikani Fannie Mae in Freddie Mac , ki kupujejo posojila na drugem trgu, ne bodo kupili hipoteke posojilojemalca, ki je pogodbo podpisal namesto štiri leta brez olajševalnih okoliščin, dve leti z olajševalnimi okoliščinami. Nenehno spreminjajo smernice.
Primerjajte čakaj na nakup po zaprtju, ki je 7 let brez olajševalnih okoliščin, 5 s, in tisto, kar ste vzeli, je v bistvu 3-letni dobiček. Če pogledate na drugačen način, vam lahko kratek prodajni nakup pridobi dom v roku dveh let, v tem primeru ste morda izgubili dve leti, če ste prisiljeni čakati 4 leta po namembnem kraju.
- Odpoved odgovornosti .
Poskrbite, da vam bo le-to posebej izročil odgovornost za odplačilo posojila. Še več, pri oddaji naslova je malo pomena, če imate drugega posojilodajalca, ki vas bo prizadel za pomanjkanje .
Nasvet: Obvezno vprašajte svojega računovodja, ali lahko odpisani dolg povzroči davčno obveznost. Začasno, zakon o izterjavi dolgov iz naslova Mortgage forgiveness 2007, nudi zaščito, toda vsakoletno sončenje. Stečaj je lahko še ena izjema.
V času pisanja je Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Broker Associate v Lyon Real Estate v Sacramentu v Kaliforniji.