Ali pa naredili neke vrste popravilo, ki je bilo izboljšanje, obnova ali adaptacija, v kateri je bil velik del premoženja ali opreme porušen in zamenjan.
Tukaj imamo priložnost, da naredimo delno razpolaganje s staro nepremičnino in izkoristimo novo nepremičnino.
Povedali vam bomo o ideji in matematiki za delnim odlaganjem in vam dati en primer za delo.
Ideja: če jo moramo zamenjati, lahko odstranimo staro in izkoristimo novo lastnost
Predstavljajte si streho. (Da, to je eden od primerov, ki jih IRS podaja v svojih končnih predpisih, poleg tega pa je enostavno, da si predstavljamo, tako da je to primer, s katerim se bomo držali tukaj.) FYI za celotno besedilo teh predpisov, glej TD 9689 , Navodila glede razporeditve opredmetenega amortizacijskega premoženja. (Do sedaj je to edino mesto na spletu, da bi našli celotno besedilo 26 CFR 1.168 (i) -8.)
Torej imamo stranko, ki ima najem nepremičnine. Stranka nadomešča streho. Stara streha se izklopi in materiali se reciklirajo ali zavržejo. Stara streha ni več, cena strehe pa je vključena v ceno celotne stavbe. Ko je stranka kupila nepremičnino, je stranka plačala eno ceno, cena pa je bila za zemljišče in zgradbo, streha pa je bila zagotovo del stavbe. Zato so stroški stare stene v stroških stavbe, ki se prenesejo na davčno napoved stranke in amortizirajo več kot 27,5 ali 39 let (za stanovanjske ali komercialne najemne nepremičnine, v tem zaporedju).
Delno odstopanje pomeni, da stroške stare strehe povzamemo iz stroškov stavbe, da odstranimo to staro streho in izkoristimo in začnemo amortizirati novo streho. Smiselno?
Tam bo veliko Math vključeno
"Nimam časa za matematiko," mi je v začetku aprila povedal en CPA. Razumljivo.
Osredotočimo se na dobro, kar naredi naša stranka. Ali odstranimo staro streho? Ja. In prodajamo to? Ne. Zato ni nobenih bruto prihodkov od prodaje. Torej dobiček na razpolaganju bo imel nič dobička minus preostale stroškovne osnove, kar pomeni, da imamo izgubo. To je negativna številka prihodka, ki se prenaša na sprednji del 1040 . In kakšne so negativne številke dohodka? Znižali so skupni dohodek, nižje prilagojene bruto dohodke, nižji obdavčljivi dohodek in znižali davek.
Toda počakajte, da je še več. Izgube zmanjšujejo dohodek, kar pomeni zmanjšanje dohodka za merjenje izgube pasivnih dejavnosti in merjenje stvari, kot je davek na dohodek od naložb , dodatni davek Medicare, alternativni minimalni davek in celo vrsto drugih izračunov, občutljivih na prihodke. Torej, če nimate časa za matematiko, razširite in opravite matematiko, ko imate nekaj možganskih časov. To bo koristilo odjemalcu zdaj in v prihodnosti.
Ali bo v prihodnosti koristila stranki? Da, ker si oglejte nakopičeno amortizacijo. Ko razpolagamo z delnim sredstvom, odstranimo tako nabavno vrednost kot nabrano amortizacijo iz prvotnega sredstva. Sedaj imamo trenutno odbitno izgubo. Z zmanjšanjem zneska amortiziranega amortiziranja imamo manj amortizacije, da bi lahko ponovno pridobili, če in ko se bo nepremičnina prodajala v prihodnosti.
Nikoli ne prepustite priložnosti, da prihranite denar dvakrat.
Koraki na kratko
- Izmerite stroške nadomestne lastnine
- S temi stroški, delajte nazaj, da izmerite izvirne stroške prvotne nepremičnine.
- Potrebujemo stopnjo spremembe.
- Z uporabo stopnje spremembe popusti današnjo vrednost nazaj na njeno nabavno vrednost.
- Osnova in amortizacija.
- Odstranite delno sredstvo: izračunajte dobiček ali izgubo.
- Izkoristite in začnite amortizirati novo sredstvo.
Primer
Davčni zavezanec ima stanovanjsko najemnino. Tu so pomembna dejstva:
Davčni zavezanec kupi hišo in ga izposoja | |
Postavljena na datum storitve za hišo: | 09.01.2011 |
Stroški stavbe (ne zemljišča): | $ 250,000 |
Predhodna amortizacija (do konca leta 2013): | 20.833 $ |
Davkoplačevalec nadomešča streho | |
Streha je v uporabi | 01.11.2014 |
Stroški nove strehe: | 12.000 $ |
1. korak: Izmerite stroške zamenjave lastnine
To je 12.000 $ za novo streho, v zgornjem primeru. Od kod prihaja ta številka? Stranka mi je dal vse dokazilo o plačilu in račune za strešnike. Dodali smo stroške. (Sedaj, seveda, stroški redko dodajajo do okroglega števila, kot so dvanajst tisoč zgoraj. Svojemu primeru enostavno razumem.)
2. korak: izmerite pretekle stroške prvotne lastnine
Da bi ločili prvotne stroške strehe (ali katero koli drugo komponento stavbe, za katero želimo delno odstopiti), IRS pravi, da lahko uporabimo "vsako razumno metodo" za določitev prvotnega stroška, dokler je metoda " dosledno uporablja za vse dele istega sredstva" (zakladni predpisi 1.168 (i) -8 (f) (3)).
Torej, kakšne so razumne metode?
- Samo za restavracije uporabite diskontno metodo indeksa cen proizvajalcev.
- Dodelite stroške prvotnega sredstva na podlagi razmerja med nadomestnim stroškom delnega odstopanja in nadomestnim stroškom celotnega sredstva.
- Študija stroškov segregacije.
- Evidence davkoplačevalcev.
"Običajno najpogosteje vidimo metodo ponovnega indeksa proizvajalčevega indeksa", je dejal Phil Zaman , potrjeni javni računovodja, ki usmerja učne programe na CBIZ in Mayerju Hoffman McCann PC
Diskontna metoda proizvajalčeve cene deluje "samo za restavracije", je opozoril Zaman. Ne moremo jo uporabljati za izboljšave / izboljšave ali prilagoditve. "
"Popustitev je kot mešanje interesov, vendar obratno," je pojasnil Zaman. Prav tako je dejal, da je diskontna metoda "najbolj objektivno uradno sankcionirane" metode, opisane v oddelku 1.168 (i) -8 Zakona o zakladnici.
Druga metoda, je dejal Zaman, je nadomestiti strošek komponente in ga razdeliti s nadomestnimi stroški za celotno sredstvo. Posledica tega je razmerje, ki se nato pomnoži s prvotnimi stroški celotnega sredstva.
Tretja metoda je najeti strokovnjake za izvedbo študije stroškov segregacije, ki jih davkoplačevalci lahko storijo kadarkoli, je dejal Zaman.
Nazadnje, davkoplačevalci, ki so dejansko zgradili premoženje, lahko uporabijo lastne zapise, da določijo stroške za vsako komponento.
Korak 2A: Iskanje stopnje popustov z uporabo indeksa proizvajalnih cen
Prvič, lahko uporabimo bodisi Indeks proizvajalnih cen za končno blago ali njegov naslednik, indeks proizvajalnih cen za končno povpraševanje .
- Ti indeksi so na voljo na spletni strani Statističnega urada o statistiki dela.
- http://www.bls.gov/data/
- Potem se pomaknite navzdol do mesta, kjer piše Cene - Proizvajalec .
- Nato pod tem razdelkom poglejte, kje piše, Podatki o blagovnih znamkah, vključno z indeksi FD-ID "headline" .
- Zdaj si oglejte desno in kliknite Top Picks (ikona z zvezdico).
- To nam daje različne indekse, s katerimi lahko izberemo.
- "Na splošno uporabljate bodisi končno povpraševanje ali končno blago (niti desezonirano)," pravi Zaman.
- Zato bodisi izberite Končno povpraševanje - WPUFD4.
- Ali izberite Končano blago - WPUSOP3000.
- Končni indeks povpraševanja se prične novembra 2009 in nadaljuje.
- "Gotovi izdelki (WPUSOP3000) segajo v leto 1947," pravi Zaman.
- "Prilagodite lahko leta, ki so prikazana na vrhu strani," poudarja Zaman.
- Zaman tudi opozarja, da boste morda želeli delati samo z enim nizom indeksov.
Kopirajte ustrezne podatke PPI in jih prilepite v preglednico.
Za sklicevanje, tukaj sta dva podatkovna niza, s katerimi moramo delati za naš primer.
Tabela 1. Indeks proizvajalnih cen - končna zahteva za blago (WPUFD4) | ||||||||||||
Leto | Jan | Februar | Mar | Apr | Maj | Junij | Jul | Avg | Sept | Okt | Nov | Dec |
2011 | 103.4 | 104.2 | 105.2 | 105.9 | 106.1 | 106 | 106.3 | 106.4 | 106.6 | 106.3 | 106.4 | 106 |
2012 | 106.6 | 107.1 | 107.7 | 108 | 107.8 | 107.4 | 107.4 | 107.7 | 108.2 | 108.3 | 108.2 | 108 |
2013 | 108.3 | 108.8 | 109.1 | 109 | 108.8 | 109.2 | 109.5 | 109.5 | 109.4 | 109.7 | 109.4 | 109.3 |
2014 | 109.7 | 110.1 | 110.8 | 111 | 111.1 | 111.2 | 111.6 | 111.6 | 111.1 | 111.4 | 110,9 (P) | 110,5 (P) |
Tabela 2. Indeks proizvajalnih cen - Gotovinsko blago (WPUSOP3000) | ||||||||||||
Leto | Jan | Februar | Mar | Apr | Maj | Junij | Jul | Avg | Sept | Okt | Nov | Dec |
2011 | 184.4 | 186.6 | 189.1 | 191.4 | 192.5 | 191.4 | 192.2 | 191.7 | 192.6 | 191.8 | 191.7 | 191.1 |
2012 | 192 | 192.9 | 194.4 | 194.9 | 193.7 | 192.8 | 193.2 | 195.4 | 196.7 | 196.3 | 194.5 | 193.7 |
2013 | 194.8 | 196.3 | 196.6 | 195.9 | 196.8 | 197.2 | 197.2 | 197.9 | 197.3 | 196.9 | 196 | 196.5 |
2014 | 198 | 198.8 | 200.3 | 202 | 201.8 | 202.8 | 202.9 | 202.4 | 201.7 | 200.3 | 198.1 (P) | 195,6 (P) |
Opombe: če vidite (R) poleg indeksa, to pomeni, da je bila številka revidirana. (P) pomeni predhodno. "Vsi indeksi so predmet revizije štiri mesece po izvirni objavi," pravi BLS.
Zdaj bomo našli diskontno stopnjo.
Najemna hiša je bila prvotno dana v uporabo 1. septembra 2011. Zgoraj označujemo indekse za ta datum.
Streha je bila dana v uporabo 1. novembra 2014. Podobno poudarjamo tudi krepko indekse za ta datum.
Tukaj je matematični del. Ugotovimo odstotek spremembe med obema indeksoma. Začnimo s končnim povpraševanjem PPI-Commodities (tabela 1). Matematika gre takole:
Indeks na datum začetka obratovanja za obnovo | 110.9 | November 2014 |
Indeks na datum začetka uporabe za prvotno komponento | 106.6 | September 2011 |
Odstotna sprememba med obema indeksoma | 0.040337711 | = (110,9-106,6) / 106,6 |
Izrazite to kot odstotek. | 4.0338% |
- Z uporabo PPI-Commodities Final Demand, imam stopnjo spremembe (R FD ), ki znaša 4,03%.
Enako storimo, tokrat za končano blago PPI-Commodities (tabela 2).
Indeks na datum začetka obratovanja za obnovo | 198.1 | November 2014 |
Indeks na datum začetka uporabe za prvotno komponento | 192.6 | September 2011 |
Odstotna sprememba med obema indeksoma | 0.028556594 | = (198,1-192,6) /192,6 |
Izrazite to kot odstotek. | 2.85566% |
- Z uporabo proizvodov, končanih s PPI-Commodities, imam stopnjo spremembe (R FG ), ki znaša 2,86%.
Zdaj smo našli dve različni diskontni stopnji (R FD in R FG ). Ker IRS nam omogoča, da uporabimo razumno metodo, moram ugotoviti, katera metoda bo najbolj smiselna za mojo stranko. (To bomo naredili v 4. koraku spodaj.) Ko se odločimo, kateri indeks bo uporabil, bomo to zapisali v stalni datoteki stranke, da bomo pri uporabi nadaljnjih delnih odstopanj uporabili to isto metodo na tej isti nepremičnini najema.
Zdaj smo končali s korakom 2A.
Korak 2B: Uporaba stopnje spremembe, popustite današnje stroške nazaj na njene pretekle stroške
Obstajata dva matematično enakovredna načina za izračun popusta.
- Razdelitveni stroški delite za 1 + R; ali
- Pomnožite nadomestitveni strošek s PPI za mesec, ki je prvotno začel obratovati, in razdelite ga s PPI v mesecih, ki so bili zamenjani.
Oba morata imeti enak odgovor. Za kratek čas vam bom pokazal samo prvo metodo.
Nadomestni stroški (RC) = 12.000 dolarjev
Stopnja spremembe (R) je bodisi R FD = 4,03% ali R FG = 2,86%
Če je R = R FD = 4,03% | Če je R = R FG = 2,86% | |
RC / (1 + R) | 12.000 / (1 + 4,03%) | 12.000 / (1 + 2,86%) |
12.000 / (104,03%) | 12.000 / (102,86%) | |
11.535.1341 | 11666.3426 | |
Zgodovinski stroški prvotne strehe so | 11.535 $ | 11.666 $ |
Kaj pravimo tukaj? Od celotnega stroška stavbe (prvotno 250.000), 11.535 ali 11.666 $ od tega se nameni prvotni strehi. Temeljimo na dejanskih stroških za zamenjavo strehe (12.000 USD) in diskontiranje teh stroškov s pomočjo enega od dveh ukrepov indeksa proizvajalnih cen. Katera metoda bo boljša za naše stranke? To bomo ugotovili v 4. koraku.
3. korak: ločite osnovo in amortizacijo
Cilji tukaj so ločiti prvotno sredstvo in njegovo amortizacijo v dveh sredstvih. Tako lahko odstranimo enega in obdržimo drugega.
Najprej vam bom pokazal rezultate, nato pa se bomo pogovorili, kako to storiti.
Segregiranje osnove in amortizacije, če uporabljamo R FD = 4,03% | ||
Sredstva | Neodpisana podlaga | Predhodna amortizacija (do konca leta 2013) |
Izvirna stavba | 250.000 | 20.833 |
Po segregaciji: | ||
Stavba (manj stara streha) | 238,465 | 19,872 |
Stara streha | 11.535 | 961 |
Nova streha | 12.000 | n / a |
Razdelitev osnove in amortizacije, če uporabljamo R FG = 2,86% | ||
Sredstva | Neodpisana podlaga | Predhodna amortizacija (do konca leta 2013) |
Izvirna stavba | 250.000 | 20.833 |
Po segregaciji: | ||
Stavba (manj stara streha) | 238,334 | 19.861 |
Stara streha | 11.666 | 972 |
Nova streha | 12.000 | n / a |
Obvestilo: podatki o osnovi in amortizaciji stavbe (manj stare strehe) in stara streha dodajajo številke za prvotno stavbo. (To pomeni 238.465 + 11.535 = 250.000 za osnovo, podobno pa 19.872 + 961 = 20.833 za predhodno amortizacijo, v grafikonu z uporabo RR.) Nismo izgubili osnove ali amortizacije. Samo prvotni znesek smo razdelili na dve ločeni akciji.
Zakaj je pred amortizacijo do konca leta 2013? Ker bo naša davčna programska oprema izračunala amortizacijo za leto 2014, ko bomo pravilno dali premoženje.
Kako priti do teh številk? Prva vrstica, ki se nanaša na prvotno stavbo, ki izhaja iz naše davčne programske opreme ali iz časovnega razporeda amortizacije stranke v njihovem vrnitvi za lansko leto.
Osnova za staro streho: potrebujemo to matematiko zgoraj. Obvestite 11.535 številke za staro streho. To je R FD od zgoraj. Uporabili bi lahko tudi R FG .
Osnova za stavbo, manj strehe: vzeli smo izvirno osnovo in odšteli staro streho.
Amortizacijske številke za stavbo manj stare stene in za staro streho: obstajata dve metodi za ugotovitev tega. Obstaja Williamova metoda. In tam je Phil Zamanova metoda. Williamova metoda gre takole:
- Razdelite zgodovinske stroške stare strehe s skupnimi prvotnimi stroški, da dobite odstotek,
- Nato pomnožite s prvotnimi zneski amortizacije, da ugotovite amortizacijo, ki se pripisuje nadomestljeni komponenti.
In Zamanova metoda? Izračunajte amortizacijo stavbe manj stare stene in stare stene.
Izračunal sem ga oba načina. Z uporabo moje metode sem dobil 961,23 $ amortizacije, pripisane starosti strehe. Z uporabo Zamanove metode sem dobil 961,24 $ amortizacije, pripisane stari strehi. Torej, po zaokroževanju, sta oba imela enak odgovor: 961 $. Čeprav moja metoda deluje dobro, ker lahko opravimo matematiko v preglednici, mislim, da je metoda Zamana tehnično točen način za to.
- Tukaj je priročen amortizacijski kalkulator, ki sem ga našel na internetu, medtem ko delam raziskave za ta članek. Označite to, saj se bo zgodilo več kot enkrat.
- http://www.calculatorsoup.com/calculators/financial/depreciation-property-realestate.php
4. korak: Izračunajte dobiček ali izgubo pri delni razporeditvi
Tukaj so rezultati, nato pa bomo izkopali podrobnosti.
Če je R = R FD = 11.535 | |||
Bruto prihodki | -0- | (materiali so bili odloženi) | |
Stroškovna osnova komponente | 11.535 | ||
Manj pred amortizacijo | (961) | ||
Manj tekoča amortizacija | -0- | Za zdaj prevzemamo nič | |
Prilagojena podlaga | 10.574 | ||
Dobiček ali izguba | (10.574) | ||
Če je R = R FG = 11.666 | |||
Bruto prihodki | -0- | (materiali so bili odloženi) | |
Stroškovna osnova komponente | 11.666 | ||
Manj pred amortizacijo | (972) | ||
Manj tekoča amortizacija | -0- | Za zdaj prevzemamo nič | |
Prilagojena podlaga | 10,694 | ||
Dobiček ali izguba | (10.694) | ||
Opomba: ne upoštevam amortizacije za tekoče leto. Zakaj? Za naš trenutni namen zdaj moramo ugotoviti, kateri način popusta bo bolje deloval za naše stranke. In to lahko naredimo v programu za preglednice. Pri dejanskem izračunu dobička / izgube bo naša davčna programska oprema izračunala amortizacijo v tekočem letu in jo postavila na ustrezna mesta.
Poglejte dva rezultata. Glede na to, katero metodo izberemo za diskontno mero (R), imamo izgubo bodisi v višini 10.574 $ (z uporabo indeksa končnega povpraševanja) ali 10.694 $ (z uporabo indeksa končnih proizvodov). Kateri bo boljši za to posebno stranko? Izguba 10.694 $.
Zapisal sem v datoteki stranke, da smo se odločili za uporabo končnega blaga PPI-Commodities za izračun delnih odstopanj na tej nepremičnini. Sedaj prenesem ustrezne izračune (z uporabo R FG ) v davčno programsko opremo.
Zdaj pa razmislimo o tem, kaj se dogaja. Indeks končnih izdelkov je za to posebno stranko izboljšal rezultate. Ali obstaja način, kako bi lahko vzpodbudil postopek odločanja, tako da mi ni bilo potrebno veliko matematike? Opažam, da je (R FD ) 4,03% in (R FG ) 2,86%, v ustreznem časovnem okviru v tem primeru. Indeks končnih izdelkov, ki je imel nižjo stopnjo spremembe, je povzročil večjo zgodovinsko osnovo in večjo izgubo. Domnevam, da bo, karkoli stopnja sprememb bo nižja, povzročila večjo zgodovinsko osnovo in s tem večjo izgubo. Še naprej bom izvajal izračune na obeh načinih, dokler ne ugotovim, ali je to resnična izjava ali ne.
Dajmo to skupaj
Naša stranka je zamenjala streho na njegovem najemnem mestu. Stalo je 12.000 dolarjev za to novo streho. Izračunali smo, da so stroški stare strehe znašali 11.666 dolarjev, tako da smo znižali nadomestitvene stroške po indeksu proizvajalnih cen. V tem scenariju je bil PPI za končno blago najobčutljivejša diskontna stopnja. Z uporabo preteklih stroškov ločimo osnovo in amortizacijo, povezano s staro streho iz stavbe. Preostali del stavbe obdržimo na knjigah in tako normalno. Odstranimo staro streho, kar pomeni izgubo 10.694 $. Novo streho dodamo v oddelek osnovnih sredstev naše davčne programske opreme in začnemo amortizirati.
Kako je to delovalo za naše stranke? Ne samo, da je naša stranka dobila izgubo v višini 10.694 dolarjev na eni strani ene od obrazca 1040, vendar je to tudi zmanjšalo svoje dohodke zaradi omejitev izgub pasivnih dejavnosti, kar je povečalo, kolikšen del pasivne izgube je bil letos odštet. Ta povečana pasivna izguba dejavnosti je še dodatno zmanjšala njegove prihodke. Za stranko v 28-odstotnem davčnem krogu lahko pričakujemo, da bodo davčni prihranki z delnim odstopanjem znašali 10.694 x 28% = 2.994 $. Toda ker smo dovolj znižali dohodek, da bi lahko izgubili več pasivnih dejavnosti, so dejanske davčne prihranke znašale približno 4.000 dolarjev.
Torej, če razmišljate, fant, to je gotovo veliko matematike. Mogoče bo dajanje dodatnega denarja v žep vašega odjemalca motiviralo vas, da sprožite preglednico in krčite nekaj številk.
Nadaljnje branje o temah odpravljanja popravil, delnih odstopanj in nove "popravne uredbe":
- Podrobnejše informacije o delnih odstopanjih najdete v članku Stevea Nelsona, Delnih odločb in Novega opredmetenega predpisa o Evergreen Small Businessu .
- Za pregled "popravnih regs" glejte moj članek, Odpravljanje popravil in stroškov vzdrževanja.
- IRS podaljša čas za izvedbo pozne delne izbrane razporeditve sredstev (Parker Tax Publishing, 29. september 2014).
- Globalni pogled: IRS izpusti podrobna pogosta vprašanja, ki pojasnjujejo pravilnike o popravilih (Parker Tax Publishing, 14. marec 2015).
- Opredmeteni predpisi o lastnini - Navodila za popravila in sredstva za popravilo (AICPA.org).
- Kateri davkoplačevalci morajo vedeti, da bodo upoštevali dokončne opredmetene uredbe ( davčni svetovalec, AICPA.org, 1. april 2015).
- Končni niz popravil. Izdano ( davčni svetovalec, AICPA.org, 1. november 2014).
- Regs. Urejanje odločb o amortizaciji (časopis za računovodstvo, 13. avgust 2014).
- Zadnje davčno leto zahtevati izgube pred delnim odstopanjem pred letom 2014 (Moss Adams, november 2014).
- TD 9689, Navodila glede razporeditve opredmetenega amortizacijskega premoženja (IRS.gov)
- Objava 544, Prodaja in druge razporeditve sredstev (IRS.gov)