Razumevanje vloge obremenitev nepremičnin
Opredelitev obtožnice: Obremenitev, ki se nanaša na nepremičnine, pomeni vsako pravno stvar, ki obremenjuje ali omejuje uporabo ali prenos premoženja. Nepremičnine, ki so brez kakršnih koli in vseh obremenitev, so redke v mnogih nepremičninskih krogih. Obremenitev je lahko hipoteka (posojilo), zastavno pravico (prostovoljno ali neprostovoljno), služnost ali omejitev, ki omejuje prenos pravice. Obremenitev lahko vključuje denar, vendar ne vedno.
Izrek, s katerim sem odraščal, je: vse zastavne pravice so obremenitve, vendar ne vsi obremenitve so zastavne pravice. Ste zmedeni?
Dejavnost zaupanja ali hipoteke kot obtožba
Veliko ljudi napačno domneva, da se obtožba nanaša samo na hipoteko, na primer, ker je to pogostejša uporaba. Ko kupec doma financira nakup doma, je to finančno preverjanje običajno sestavljeno iz dveh dokumentov: zadolžnice, ki je obveznost plačila, in hipoteke ali listine o zaupanju , ki zagotavlja beležko in je zabeleženo. Hipoteka je rahlo drugačna od zaupanja vrednega posla, vendar v obeh primerih je obremenitev.
Ko je hipoteka ali listina zaupanja izplačana, se obremenitev nato odstrani iz premoženja v javnih evidencah. Skupni dokument za odstranitev obremenitve se imenuje rekonstrukcijski posel , ki ponavlja jasen naslov lastniku nepremičnine.
Težava se zgodi, ko je odgovornost za hipoteko ali listino zaupanja opravljena s stečajnim zaslišanjem, vendar posojilo ni nikoli formalno sproščeno iz premoženja.
Vsi odvetniki za stečaj ne izvajajo nepremičnin in nekateri se ne zavedajo, da na primer stečajni oddelek 7 ne spusti dolga in, če se zaveda na neki ravni, na splošno svoje stranke ne želijo plačati dodatne pristojbine za pridobitev sprostitve tega bremena. Ta nadzor lahko povzroči oblak na naslovu, če se obremenitev ne sprosti.
Prostovoljne pravice kot obtožba
Prostovoljna zastavna pravica je dokument, ki ga lastnik podpiše in se na splošno zabeleži z nepremičninami v javnih evidencah. To bi lahko bila zastavna pravica v zameno za zamenjavo denarja, kot je drugo posojilo ali domača lastniška posojila ali celo refinanciranje obstoječega sekundarnega financiranja.
V nekaterih primerih, kot je kreditna linija, morda ne bo nobene zamenjave denarja, dokler lastnik stanovanja dejansko ne bo premaknil kreditne linije, torej si izposoja denar. Ko so bile obrestne mere izredno nizke, sem enkrat vzel kreditno linijo in jo ohranil odprto 7 let, ne da bi se kdaj dotaknil. To sem obravnaval kot nujni vir sredstev, če ga sploh potrebujem. Sčasoma sem zaključil račun, ne da bi kdaj uporabil denar. Ampak z možem sva še vedno morala zabeležiti sprostitev te zastavne pravice.
Neprostovoljna sredstva kot obtožba
Dve vrsti neprostovoljnih zastav, ki sta precej pogosta in spomladi na moj um, sta lis pendens in mehanikova zastavica. Z neprostovoljno, to pomeni, da lastnik stanovanja ni nujno pristal, da se taka zastavna pravica lahko vloži proti premoženju, vendar pa se zastavna pravica vseeno pojavlja. Lis pendens je čudovit način rekel, da čakajo na pravno tožbo. Recimo, na primer, da se je prodajalec strinjal, da bo prodal kupcu, kupec pa se iz kakršnega koli razloga ne bi mogel pravočasno zapreti, zato je prodajalec enostransko odpovedal pogodbo brez soglasja kupca.
Da bi še bolj zapletli zadevo, recimo, da je prodajalec želel prodati drugemu kupcu za več denarja in zavrniti podaljšanje časa za trenutnega kupca. Obstoječi kupec, da prodajalcu prepreči prenos pravice na novega kupca, lahko vloži tožbo zoper prodajalca in evidentira lis pendens. Lis pendens bi prepovedal prodajo, dokler se sodni postopek ne bi rešil.
Mehanizem zastavne pravice običajno vloži izvajalec ali podizvajalec izvajalca za delo ali materiale, ki ostanejo neplačani. Vse neprostovoljne zastavne pravice bo treba plačati za naslovno podjetje, da izdajo naslovno politiko, ne da bi obtožbe označile kot izjeme pri naslovu zavarovanja. Neobvezne obremenitve ostanejo s premoženjem, dokler niso sproščene. Poleg tega bo kupec nov posojilodajalec zahteval tudi jasen naslov.
Sposobnosti kot obtožba
Verjetno je najpogostejša vrsta služnosti služnost vzdrževanja gospodarskih javnih služb, vendar se lahko služba za pravice dostopa (desno od poti) dodeli tudi na zemljišče, ki je brez kopanja. Sposobnosti so breme, ker prepovedujejo določena dejanja in vplivajo na pravice do premoženja. Na primer, ne morete zgraditi bazena na lokaciji, rezervirani za mestno kanalizacijo. No, lahko, toda mesto lahko kopaš tisti bazen brez vašega dovoljenja.
Ustreznosti so navedene v naslovu zavarovalne police in se pogosto pojavljajo na sami karti ocenjevalca.
V času pisanja je Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Broker Associate v Lyon Real Estate v Sacramentu v Kaliforniji.