Kaj je zakon o zaščiti lastnikov domov?

Vaša pravica do preklica PMI

Zasebno hipotekarno zavarovanje (PMI) ščiti posojilodajalce, kadar posojilojemalci ne odplačujejo stanovanjskih posojil, vendar pa so lastniki stanovanj odgovorni za plačilo hipotekarnih zavarovalnih premij. Ti stroški so lahko v obliki mesečnih stroškov, dodanih hipotekarnim plačilom, ali pa jih lahko pere v obrestno mero posojilojemalca. Kakorkoli, potrošniki imajo koristi, če plačajo le toliko, kolikor je potrebno za hipotekarno zavarovanje.

Na žalost so se lastniki stanovanj soočili z izzivi, ki odpravljajo stroške PMI, tudi če PMI ni več potreben.

V nekaterih primerih so se posojilojemalci in serviserji zmedli o tem, kako preklicati PMI, nekateri brezvestni posojilodajalci pa so povlekli noge na preklic PMI stroškov.

Kaj je zakon o zaščiti lastnikov domov?

Zakon o zaščiti lastnikov domov (HPA), znan tudi kot Zakon o preklicu PMI, je zakon, ki ščiti potrošnike pred preplačevanjem PMI. Pravila določajo:

• Ko lastniki stanovanj lahko prekličejo PMI in prenehajo plačevati premije
• Ko posojilodajalci samodejno prenehajo zaračunavati posojilojemalcem za PMI
• Razkritja, ki jih morajo posojilodajalci zagotoviti, če posojilo zahteva PMI
• Kako ravnati s prenosnimi premijami, ki jih plačujejo lastniki stanovanj

Kdo izpolnjuje pogoje? HPA velja za stanovanjska hipotekarna posojila, vključno s posojili za enodružinske hiše, stanovanja in druge večstanovanjske stanovanjske objekte. Zakon ne zajema posojil, ki jih podpira vlada, kot so posojila FHA ali VA. Še več, HPA obravnava skladna posojila in posojila z visokim tveganjem drugače. Da bi izkoristili HPA, morajo potrošniki ohraniti dobro zgodovino plačil.

Datum začetka veljavnosti: HPA je začela veljati 29. julija 1999. Vendar pa posojilodajalci še vedno potrebujejo razkritja posojilojemalcem, ki so prejeli posojila pred tem datumom.

Zakaj PMI? PMI se običajno zahteva le, če lastniki stanovanj plačajo manj kot 20 odstotkov. Z visokim razmerjem med posojilom in vrednostjo posojilodajalci tvegajo izgubo denarja, če jih je treba zapreti v domu in jih hitro prodati.

Toda, ko LTV pade pod 80 odstotkov, se posojilodajalci soočajo z veliko manjšim tveganjem, lastniki stanovanj pa bi morali prenehati plačevati mesečne stroške PMI.

Kako lastniki domov prekličejo PMI

HPA preprečuje situacije, ko lastniki stanovanj plačujejo mesečne stroške PMI za življenjsko dobo njihovega posojila.

Zahteva posojilojemalca: posojilojemalci lahko prekličejo PMI s predložitvijo pisnega zahtevka svojemu posojilodajalcu, ko naj bi posojilo doseglo 80-odstotni LTV (na podlagi amortizacijskega načrta posojila). Lastniki stanovanj lahko to zahtevo tudi vložijo, če LTV znižajo do 80 odstotkov z dodatnimi plačili za posojila. Lastniki stanovanj bodo morda morali predložiti dokaz, da nepremičnina ni izgubila vrednosti.

Samodejna ukinitev: posojilodajalci morajo avtomatično preklicati PMI pokritost, ko naj bi posojilo doseglo 78 odstotkov prvotnega LTV.

Končna odpoved: Ko PMI ne prekliče zaradi zahteve posojilojemalca ali samodejnega prenehanja, morajo posojilni serviserji mesečno odpovedati stroške PMI, potem ko posojilo doseže polovično točko amortizacijskega načrta .

Druge značilnosti: HPA je zapletena in podrobnosti vašega posojila vplivajo na vaše pravice v skladu z zakonom. Na primer, morebitne zastavne pravice vašega premoženja lahko preprečijo uspešno prekinitev pokritja.

Neustrezna posojila ( kot so posojila jumbo ) lahko zahtevajo, da počakate, dokler ne dosežete 77 odstotkov LTV.

Razkritje: vaše pravice kot posojilojemalka

Poleg določanja pravil za preklic PMI, HPA od posojilodajalcev zahteva, da dolžnike obvestijo o svojih pravicah. Razkritja vključujejo predhodna in letna obvestila o tem, kdaj in kako lahko posojilojemalci prekličejo PMI. Informacije vsebujejo podrobnosti o urniku amortizacije, kdaj zahtevati preklic in vse funkcije, ki omejujejo možnost preklica PMI.

Za obstoječa posojila, ki so bila izdana pred julijem leta 1999, posojilojemalci prejmejo letno obvestilo, ki jih opomni, da lahko zahtevajo preklic in zagotovijo kontaktne informacije svojih posojilnih serviserjev.

Posojilo plačano hipotekarno zavarovanje

Nekatera posojila uporabljajo posojilodajalca, ki plača hipotekarno zavarovanje (LPMI) namesto dodajanja premij za mesečno plačilo lastnika.

Posojilojemalci še vedno plačujejo za LPMI-ime ni povsem točno, vendar ga ne plačujejo mesečno. Namesto tega lahko posojilojemalci plačajo:

1. Pavšalno plačilo na začetku posojila.
2. Višja obrestna mera za posojilno bilanco, kar vodi do višjih mesečnih hipotekarnih plačil (glavnice in obresti) .

Večina posojilojemalcev z LPMI se odloči za višjo obrestno mero. Ampak ta obrestna mera traja življenjsko dobo posojila, in ne obstaja način, da "prekličete" LPMI in obdržite svoje obstoječe posojilo. Namesto tega morajo lastniki stanovanj plačati svoje posojilo LPMI, običajno z refinanciranjem z novim posojilom .

Vendar pa HPA velja za posojila z LPMI. Posojilodajalci morajo posojilojemalcem zagotoviti razkritja, ki:

• Pojasnite, kako deluje LPMI
• Izpostavite višjo obrestno mero, ki se običajno najde pri LPMI
• Pogovorite se o prednostih in slabostih različnih možnosti