Koliko svojega doma dejansko imate?
Postavite drugo pot; razmerje LTV vam pove, koliko premoženja ste resnično lastnik v primerjavi s tem, koliko dolgujete. Razmerje se uporablja za več vrst posojil, vključno z domačimi in avto-posojili (nakupi in refinanciranje).
Kako izračunati
Za izračun razmerja LTV razdelite znesek posojila v skupno vrednost sredstva, ki zagotavlja posojilo.
Primer: domnevati, da želite kupiti dom v vrednosti 100.000 dolarjev. Za plačilo imate na voljo 20.000 $, zato boste morali sposoditi 80.000 USD.
Vaš razmerje LTV bo 80 odstotkov, saj je dolar znesek posojila 80 odstotkov vrednosti hiše. 80.000 $ deljeno s 100.000 $ je enako 0.80 (kar je enako 80% - glej, kako so decimali in odstotki povezani ).
Izračunajte razmerje LTV tako, da vrednost posojila delimo na vrednost nepremičnine: 80.000 / 100.000 = 0.8.
Enostaven način za izračun LTV je uporaba kalkulatorja naprave ali iskanje po Googlu s poševnico ("/") za delitev.
Na primer, naslednja povezava bo "iskala" za odgovor: 80.000 / 100.000, ali jo lahko vnesete v poljubno polje za iskanje (vključno z Bingom in Yahoojem).
Zakaj je to pomembno
Razmerje LTV pomaga posojilodajalcem oceniti tveganje: bolj ko posojajo, bolj tvegajo jih. Višje tveganje za posojilodajalca pomeni:
- Težko je dobiti odobritev za posojila.
- Morda boste morali plačati več (z višjo obrestno mero ).
- Morda boste morali plačati dodatne stroške, kot je hipotekarno zavarovanje.
Če izračunate LTV, se verjetno ukvarjate s posojilom, ki je zavarovan z neko vrsto zavarovanja . Na primer, ko posojate denar za nakup doma, posojilo je zavarovano z zastavno pravico na hiši . Posojilodajalec lahko prevzame hišo in jo proda prek zaprtja, če ne izplačate posojila. Enako velja za avto posojila - vaš avto je mogoče ponovno pridobiti, če nehate plačevati.
Posojilodajalci resnično ne želijo vaše nepremičnine - hočejo hitro vrniti svoj denar. Če posojajo le do 80% (ali manj) vrednosti nepremičnine, lahko prodajo premoženje z manj kot dolarjem za izterjavo svojih sredstev. To je lažje, kot da bi se odločil za odlično ponudbo.
Prav tako, karkoli ste kupili, je morda izgubil vrednost, potem ko ste ga kupili, zato posojanje 100 odstotkov ali več ogroža posojilodajalce.
Nazadnje, ko ste v nakup kupili nekaj svojega lastnega denarja, ga boste bolj cenili in nadaljevali s plačili. V igri imate kožo, zato ne boste odšli, če ne boste na voljo.
Dobro razmerje LTV
Kakšen je dober LTV razmerje, ki vam lahko pomaga odobriti posojilo?
To je odvisno od želje vašega posojilodajalca in vrste posojila. Pogosto boste imeli večjo srečo z več vloženega kapitala (ali nižjim razmerjem LTV).
Z domačimi posojili je 80 odstotkov čarobno število. Če si izposodite več kot 80 odstotkov domače vrednosti, boste običajno morali dobiti zasebno hipotekarno zavarovanje (PMI), da zaščitite svojega posojilodajalca. To je dodaten strošek, vendar lahko zavarovanje pogosto prekličete, ko dobite pod 80 odstotkov LTV. Druga pomembna številka je 97 odstotkov. Nekateri posojilodajalci vam omogočajo, da kupite s 3 odstotki navzdol ( FHA posojila zahtevajo 3,5 odstotka) - vendar boste plačali hipotekarno zavarovanje, po možnosti za življenje vašega posojila.
Z avto-posojili, LTV razmerja pogosto gredo višje, vendar posojilodajalci lahko določijo omejitve (ali najvišje vrednosti) in spremenijo svoje stopnje, odvisno od tega, kako visoko bo vaš LTV razmerje. V nekaterih primerih se lahko celo izposojate pri več kot 100% LTV.
Podvodno: ko je razmerje LTV višje od 100 odstotkov, je posojilo večje od vrednosti sredstva, ki zagotavlja posojilo (ali imate negativen kapital). To običajno ni dobra situacija, ker bi morali napisati ček (ali plačati) za prodajo sredstva - ne bi dobili nobenega denarja iz posla. Po domači vrednosti, ki je padla med hipotekarno krizo , so bila podvodna stanovanjska posojila velik problem. Podvodna avtomobilska posojila so vedno problem. Če si sposodite z visokim razmerjem LTV, se prepričajte, da obstaja dober razlog za tveganje.
Ne pozabite: vašega lastniškega kapitala ni nujno v obliki denarja, ki ga prinašate pri poslu. Če imate lastnino (ali del premoženja), se lahko lastniški delež uporabi kot lastni kapital, vrednost te obresti se lahko sčasoma spremeni. Na primer, ko si sposodite hišo z domačim posojilom za lastni kapital , uporabljate vrednost vašega doma in učinkovito povečate razmerje med LTV, ko dobite posojilo. Če vaš dom dobi vrednost, ker cene stanovanj naraščajo, se bo vaš LTV zmanjšal (čeprav boste morda potrebovali oceno, ki bi jo dokazali). Podobno, če si sposodite denar za gradnjo novega doma, lahko uporabite zemljo, ki jo gradite kot kapital za posojilo za gradnjo.
Večja slika
Razmerje LTV je zelo pomembno. Vendar so del večje slike, ki vključuje:
- Vaše kreditne ocene (z dobrim kreditom je lažje pridobiti višje LTV kredite)
- Vaš dohodek je na voljo za mesečna plačila
- Sredstvo, ki ga kupujete (Ali je hiša v dobri formi ali enota za več družin? Je to novo ali rabljeno vozilo? Motorcycle ali RV?)
Poleg vašega kredita je ena od najpomembnejših stvari za posojilodajalce razmerje med dolgom in dohodkom. To je hiter način, da bi ugotovili, kako cenovno ugodno novo posojilo bo - lahko udobno prevzamete ta dodatna mesečna plačila ali pa ste dobili nad glavo?