Posojite zoper kapital v vašem domu
Če je vaš dom vreden več, kot ste dolgovani na njej, posojilo za lastni kapital lahko nudi sredstva za vse, kar želite - vam ni treba samo porabiti denarja za domače stroške. Vendar pa z uporabo vašega doma za zagotovitev posojila prihaja s tveganji.
Posojilo za lastni kapital je vrsta druge hipoteke . Vaša "prva" hipoteka je tista, ki ste jo uporabili za nakup vašega doma, lahko pa uporabite dodatna posojila za izposojanje premoženja, če ste ustvarili dovolj kapitala .
Prednosti posojil za lastni kapital
Posojila na domačem kapitalu so privlačna za posojilojemalce in posojilodajalce. Tukaj je nekaj ključnih prednosti za posojilojemalce:
- Nizke stopnje: posojila za lastni kapital imajo običajno nižjo obrestno mero (običajno kot APR ) kot nezavarovana posojila, kot so kreditne kartice in osebna posojila. Nizka stopnja lahko pomaga pri ohranjanju nizkih stroškov izposojanja, vendar lahko zapiranje stroškov izravna nizke stopnje.
- Odobritev: posojila za lastni kapital se lahko lažje kvalificirajo, če imate slabe kredite . Z vašim domom, ki zagotavlja posojilo, imajo posojilodajalci način za obvladovanje njihovega tveganja. Kljub temu hipotekarna posojila pogosto zahtevajo obsežno dokumentacijo in posojilodajalci določijo minimalne zahteve, ki jih je težko izposojati - tudi če imate precejšen kapital.
- Veliki zneski: posojilojemalci se lahko kvalificirajo za sorazmerno velika posojila s to vrsto posojila , ob predpostavki, da imate dovolj lastnega kapitala v domu. Za velike stroške, kot so izboljšave na domu, višje izobraževanje ali začetek poslovanja, je vaš edini lastni vir morda edini vir razpoložljivih sredstev.
- Morebitne davčne ugodnosti: morda boste lahko odšteli nekatere od obresti, ki jih plačate za posojilo za lastni kapital, zlasti če sredstva porabite za "znatne izboljšave" nepremičnine. Preden si sposodite in preden zahtevate odbitek, prosite svojega davčnega pripravljavca za podrobnosti.
Varnost za posojilodajalce: večina zgoraj naštetih ugodnosti je na voljo, ker so posojila na domačem kapitalu relativno varna posojila za banke: posojilo je "zavarovano" z vašo hišo kot zavarovanje .
Če ne boste odplačali, lahko banka vzame vašo premoženje, jo proda in izterja vsa neplačana sredstva z izključitvijo na vašem domu . Še več, posojilojemalci nagibajo k dajanju prednosti tem posojilom drugim posojilom, ker ne želijo izgubiti svojih domov. Ko se soočate z izbiro manjkajočega hipotekarnega plačila ali plačila s kreditno kartico , se lahko odločite, da preskočite plačilo s kartico .
Odobritev ni zagotovljena: zavarovanje pomaga, vendar posojilodajalci morajo biti previdni, da ne posojajo preveč ali tvegajo znatne izgube. Pred letom 2007 je bilo zelo enostavno dobiti odobritev za prvo in drugo hipoteko. Od stanovanjske krize so se stvari spremenile, posojilodajalci pa bodo skrbno ocenili vašo prijavo. Da se zaščitijo sami, poskušajo zagotoviti, da ne boste izposodili več kot 80 odstotkov vrednosti vašega doma pri vrednotenju vašega prvotnega hipotekarnega nakupa in kakršnega koli posojila za lastni kapital, za katerega se prijavljate. Odstotek razpoložljive vrednosti vašega doma se imenuje razmerje med posojilom in vrednostjo (LTV) in se lahko razlikuje od banke do banke - nekateri posojilodajalci dovoljujejo razmerja LTV nad 80 odstotki.
Posojila na domačem kapitalu se odobrijo le, če lahko dokažete, da ste sposobni odplačati. Posojilodajalci morajo preveriti vaše finance in vam bo moral predložiti dokaz o dohodku, dostop do davčnih evidenc in več.
Kako deluje posojilo za lastni kapital
Ko si sposodite s posojilom za lastni kapital, lahko uporabite eno od dveh možnosti:
- Pavšalna vsota: vzemite veliko vsoto denarja in spet odplačajte posojilo s fiksnimi mesečnimi plačili. Vašo obrestno mero lahko nastavite, ko si sposodite in ostanejo določeni za življenjsko dobo vašega posojila. Vsako mesečno plačilo zmanjša stanje posojila in pokriva nekaj vaših stroškov obresti (to je amortizacijsko posojilo).
- Kreditna linija: odobrite za največjo razpoložljivo količino in si izposodite samo tisto, kar potrebujete. Znana kot posojilna kreditna linija domov (HELOC) , vam ta možnost omogoča, da se večkrat izposojate po odobritvi. V prvih letih lahko naredite manjša plačila, vendar morate v določenem trenutku začeti v celoti amortizirati plačila, ki odpravljajo posojilo.
HELOC je najbolj fleksibilna možnost, ker vedno nadzirate stanje posojila in stroške obresti. Obresti plačate le znesku, ki ga dejansko uporabljate iz vašega sklada razpoložljivega denarja. Vendar pa lahko vaš posojilodajalec zamrzne ali prekliče kreditno linijo, preden imate priložnost za uporabo denarja. Zamrznitev se lahko zgodi, ko najbolj in nepričakovano potrebujete denar, tako da je fleksibilnost pri nekaterih tveganjih.
Obrestne mere za HELOC so običajno spremenljive , zato se lahko obresti spremenijo (za boljše ali slabše) s časom.
Če želite posojilo , se prijavite z več posojilodajalci in primerjajte vse stroške posojilodajalca skupaj z obrestnimi merami. Pridobite oceno posojila iz več različnih virov, vključno z lokalnim posojilodajalcem, spletnim ali nacionalnim posrednikom in vašo prednostno bančno ali kreditno unijo. Obrestne mere se lahko razlikujejo od kraja do kraja in morali boste plačati stroške zaprtja, da bi dobili posojilo. Posojilodajalci bodo preverili vaše dobroimetje, zahtevali oceno in lahko traja nekaj tednov (ali več) za sprostitev katerega koli denarja. Obravnavajte postopek, kot če bi se prijavili za posojilo za nakup na domu: pridobite svoje plačilne škrbine in druge dokumente, organizirane za hitrejši postopek .
Odplačilo je odvisno od vrste posojila, ki ga dobite. S pavšalnim posojilom običajno opravite fiksna mesečna plačila (vsak mesec plačate isti znesek), dokler se posojilo ne izplača. S kreditno linijo boste morda lahko v obdobju "vlečenja" nekaj let opravili majhna plačila, kar bi lahko trajalo deset let. Po zaključku obdobja žrebanja boste morali začeti redno plačevati amortizacijo za izplačilo dolga. Vendar pa lahko običajno izplačate katero koli vrsto posojila, da bi prihranili obresti .
Uporablja se posojilo za skupni lastni kapital
Za vse, kar želite, lahko uporabite posojilo za lastni kapital. Vendar pa posojilojemalci ponavadi uporabljajo druge hipoteke za nekatere večje življenjske stroške, ker imajo domovi veliko vrednost za izposojanje. Več priljubljenih uporab vključuje:
- Preuredite, obnovite ali kako drugače izboljšate hišo in premoženje.
- Plačajte za višješolsko izobrazbo družinskega člana.
- Financirati nakup drugega doma ali zemljišča .
- Konsolidacija dolgov z visokimi obresti.
Pasti lastniških posojil
Pred uporabo posojila za lastni kapital za vsak namen, se prepričajte, da razumete tveganja uporabe teh posojil . Glavna težava je, da lahko izgubite svoj dom, če se ne držite mesečnega razporeda plačil, ki ga zahteva vaš posojilodajalec.
Pomembni dolgovi: Ker lahko ta posojila zagotavljajo veliko denarja, je vaš dom uporaben kot bankomat. Toda najbolje je, da rezervirate lastniški kapital za stvari, ki bodo izboljšale vrednost vašega doma, dodale pomembne vrednosti v vaše življenje (to ne vključuje "želja" ali luksuzov) ali vodi v višji dohodek za svojo družino. To je primer, ko je posebej pomembno ovrednotiti posojila kot "dober" dolg in "slab" dolg .
Pristojbine: Zaključni stroški so tudi težava. Posojanje z vašim domom lahko stane na tisoče dolarjev - in to je, preden boste celo porabili kakšen denar na dom popravila ali šolanja. Če se pogosto sposodite proti vašem domu, je to draga navada (čeprav z uporabo kreditnih linij lahko pomagate pri upravljanju stroškov).
Kako najti najboljše stanovanjske kredite
Iskanje najboljše posojilo za lastni kapital lahko prihranite na tisoče dolarjev ali več. Da bi dobili najboljšo ponudbo:
- Nakup okoli. Različni posojilodajalci imajo na voljo različne posojilne programe, njihove strukture pristojbin pa se lahko zelo razlikujejo.
- Upravljajte svoje bonitetne ocene in se prepričajte, da so vaša kreditna poročila točna. Če v poročilih o kreditni sposobnosti obstajajo kakršne koli napake ali težave, ki jih je težko odpraviti, uporabite hitro prevzemanje, da bi dobili hitre izboljšave, ki lahko privedejo do boljših cen.
- Vprašajte svojo mrežo prijateljev in družine, ki jih priporočajo. Vprašajte lokalne nepremičninske posrednike, ki dajejo posojilojemalcem najboljše delo za svoje stranke.
- Primerjajte svoje ponudbe s tistimi, ki jih najdete na spletnih mestih in oglasih. Ne pozabite, da so najboljše stopnje na voljo samo za posojilojemalce z visokimi bonitetnimi ocenami in veliko prihodkov za kritje plačil. Previdno preberite oceno posojila in preverite, ali plačate enako količino, kot ste pričakovali.
Dodatni nasveti
Ali je to pravo posojilo? Preden si sposodite, pavza in poskrbite, da bo ta vrsta posojila smiselna. Ali posojilo za lastni kapital bolje ustreza vašim potrebam kot preprost račun kreditne kartice ali nezavarovano posojilo ? Če niste prepričani, ugotovite, preden ogrozite vaš dom. Ta posojila lahko imajo višje obrestne mere, vendar se lahko izognete zapiranju stroškov.
Izdelajte načrt: izdelajte podroben načrt svojih prihodkov in odhodkov, vključno s tem novim plačilom posojila, preden zaprete posojilo. Ta velika posojila lahko prihajajo z velikimi plačili. Poleg tega se lahko plačila sčasoma povečajo, če imate spremenljivo obrestno mero. Če obstaja način, kako narediti tisto, kar želite storiti, ne da bi se lotili dolga, dajte tem možnostim resno razmisliti.
Zaščitite sebe in svojo družino: preglejte zavarovalno kritje (zlasti življenjsko in invalidsko) in ocenite, kako boste plačali, če se bo kaj zgodilo. Lahko ali ne potrebujete zavarovanja, nihče pa ne more prisiliti, da ga uporabite. Če se odločite za vključitev pokritja kot del posojila za lastni kapital, pojdite z mesečnimi premijami, ne pa s predhodno možnostjo, tako da plačate samo tisto, kar uporabljate (ob predpostavki, da je zavarovanje samo za domače lastniško posojilo). Kot pri vseh drugih finančnih produktih dobite ponudbe iz različnih virov, vključno s spletnimi in neodvisnimi zavarovalnimi agenti. Ni vam treba kupovati zavarovanj, ki jih ponuja vaš posojilodajalec.
Prihodek od upokojitve: če nameravate v pokojnini izplačati življenjske stroške v vašem domu, ocenite povratne hipoteke , za katere je lahko starejši upravičeni. Vendar se seznanite s tveganji in izključite druge možnosti, preden ukrepate.
Odbitki obresti (Pre-2018): Za davčna leta do vključno leta 2017 je bilo mogoče, da nekateri davkoplačevalci odbijejo obresti, plačane za stanovanjska posojila. Za davčno leto 2018 in po tem zakonu o davčnih olajšavah in delovnih mestih ta odbitek ni več na voljo (čeprav so na voljo omejeni odbitki pri posojilih za nakup doma). Govorite s CPA, če želite izvedeti, kako lahko vaša domača posojila vplivajo na vaše davke.