Kako Hipoteke delujejo
Hipoteka je sporazum, ki kreditojemalcu omogoča, da uporabi premoženje kot zavarovanje za zavarovanje posojila.
V večini primerov se izraz nanaša na stanovanjsko posojilo: če si sposodiš, da kupiš hišo, podpišete dogovor, ki pravi, da ima vaš posojilodajalec pravico ukrepati, če ne opravi zahtevanih plačil na posojilo. Najpomembneje je, da lahko banka prevzame premoženje v zaprtju - sili, da se premaknete ven, da lahko prodajajo dom.
Prihodki od prodaje se bodo uporabili za izplačilo vseh dolgov, ki jih še vedno dolgujete na premoženju.
Hipoteka je sporazum:
Izraza "hipoteko" in "stanovanjsko posojilo" se pogosto uporabljata izmenično. Tehnično hipoteka je sporazum, ki omogoča vaše stanovanjsko posojilo mogoče - ne posojilo sam. Pri poslih z nepremičninami morajo biti pogodbe v pisni obliki in hipoteka je dokument, ki (med drugim) daje vašemu posojilodajalcu pravico zapreti vaš dom.
Hipoteke omogočajo nakup
Nepremičnine so drage. Večina ljudi nima dovolj denarja pri prihrankih, da bi kupila stanovanje, zato plača za 20 odstotkov in si sposodita. To še vedno pušča potrebo po več sto tisoč dolarjih na številnih trgih. Banke so pripravljene dati samo toliko denarja, če imajo način, da zmanjšajo tveganje.
Varnejše za banke: Banke se zaščitijo tako, da zahtevajo, da uporabite nepremičnino, ki jo kupujete kot zavarovanje . Če želite to storiti, si "zastavite" premoženje kot zavarovanje, in da je zastavo vaša "hipoteka". V drobnem tisku vašega sporazuma banka dobi dovoljenje, da v vašem domu zastavi zastavo , da bi lahko, če je potrebno, preklicala.
Več ugodnih posojil:
Posojilojemalci dobijo tudi nekaj koristi od tega dogovora. S tem, da posojilodajalcu pomaga zmanjšati tveganje, plača nižja obrestna mera. Hipoteke pogosto uporabljajo potrošniki (posamezniki in družine), vendar podjetja in druge organizacije lahko tudi kupujejo nepremičnine s hipoteko.
Vrste hipotek
Obstaja več različnih vrst hipotek, in razumevanje terminologije vam lahko pomaga izbrati pravo posojilo za svoje razmere (in se izogniti, da bi padle po napačni poti).
Še enkrat, če želite biti stickler, govorimo o različnih vrstah posojil - ne različnih vrst hipotek (ker je hipoteka preprosto del, ki pravi, da lahko prekličejo, če nehate plačevati).
Hipoteke s fiksno obrestno mero so najpreprostejša posojila. Popravili boste enako plačilo za celotno trajanje posojila (razen če plačate več, kot je potrebno, kar vam pomaga, da se znebite dolga hitreje). Hipoteke s fiksno obrestno mero običajno trajajo 30 ali 15 let, čeprav ostali izrazi niso neslišni. Matematika o teh posojilih je precej preprosta: ob upoštevanju posojila, obrestne mere in vrsto let za povračilo posojila, posojilodajalec izračuna fiksno mesečno plačilo.
Posojila s fiksno obrestno mero so tako enostavna, da lahko sami izračunate hipotekarna plačila in postopek izplačila ( preglednice in spletne predloge olajšajo). Ti izračuni so dragocena vaja, ki vam pomaga primerjati posojilodajalce in določiti, katera posojila bodo uporabljena. Morda boste presenečeni, ko boste videli, kako dolgoročno posojilo vodi v višje stroške obresti v življenju vašega posojila, kar dejansko naredi dražje stanovanje, kot je potrebno.
Hipoteke s prilagodljivo obrestno mero so podobne standardnim posojilom, vendar se obrestna mera lahko v prihodnosti spremeni.
Ko se to zgodi, se mesečno plačilo spremeni tudi - za boljše ali slabše (če se obrestne mere povečajo, bo vaše plačilo naraslo, če pa se bodo znižale, boste morda videli manjša potrebna mesečna plačila).
Cene se običajno spreminjajo po več letih, in obstajajo nekatere omejitve glede tega, kolikšna stopnja se lahko premika. Ta posojila so lahko tvegana, ker ne veste, kaj bo vaše mesečno plačilo čez 10 let (ali če ga boste lahko privoščili).
Druge hipoteke , znane tudi kot krediti za stanovanjske kredite, niso za nakup hiše - so za zadolževanje zoper nepremičnino, ki jo že imate. Če želite to narediti, boste dodali še eno hipoteko (če je vaš dom izplačan, postavljate novo, prvo, hipoteko na domu). Vaš drugi hipotekarni posojilodajalec je običajno "na drugem mestu", kar pomeni, da dobijo samo plačilo, če je preostali denar po tem, ko prvi imetnik hipoteke plača. Druge hipoteke se včasih uporabljajo za plačilo za izboljšave na domu in za visokošolsko izobraževanje. V finančni krizi so bila ta posojila znova uporabljena za "izplačilo" vašega lastniškega kapitala .
Povratne hipoteke zagotavljajo dohodke lastnikom stanovanj (večinoma starejšim od 62 let), ki imajo v svojih domovih znaten kapital. Upokojenci včasih uporabljajo povratno hipoteko, da dopolnijo dohodek ali dobijo pavšalne zneske denarja iz domov, ki so jih že dolgo odplačali. Z obratno hipoteko, ne plačate posojilodajalca - posojilodajalec vam plača - vendar ta posojila niso vedno tako dobra, kot se sliši .
Obresti samo posojila vam omogočajo, da plačate samo obresti za vaše posojilo vsak mesec. Posledično boste imeli manjše mesečno plačilo (ker ne povrnete nobenega od vaših posojil). Škoda je v tem, da ne plačujete dolga in gradite lastniškega kapitala v vašem domu , in nekega dne boste morali ta dolg povrniti. Ta posojila lahko smiselno v nekaterih kratkoročnih razmerah, vendar niso najboljša možnost za večino lastnikov stanovanj, ki upajo, da bodo ustvarili bogastvo.
Balon posojila zahtevajo, da v celoti plačate posojilo z velikim "balon" plačilom . Namesto da bi plačali isto plačilo za 15 ali 30 let, boste morali plačati veliko plačilo, da bi odpravili dolg (na primer po petih do sedmih letih).
Ta posojila delujejo za začasno financiranje, vendar je tvegano domnevati, da boste imeli dostop do sredstev, ki jih potrebujete, ko je treba plačati balon.
Refinance posojila vam omogočajo, da zamenjate eno hipoteko za drugo, če boste našli boljšo ponudbo. Ko refinancirate hipoteko, dobite novo hipoteko, ki izplača staro posojilo. Ta postopek je lahko draga zaradi zapiranja stroškov, vendar se lahko dolgoročno izplačuje, če dobite številke, da se pravilno uvrstijo . Posojila ni treba iste vrste. Na primer, lahko dobite posojilo s fiksno obrestno mero za izplačilo hipoteke s prilagodljivo obrestno mero.
Kako priti do domačega posojila
Za izposojanje denarja boste morali zaprositi za posojilo. Domača posojila zahtevajo veliko več dokumentov kot druge vrste posojil (kot so avtomobilska posojila ali osebna posojila), zato bodite pripravljeni na dolg proces.
Krediti in prihodki:
Kot pri večini posojil, so vaši krediti in dohodki glavni dejavniki, ki določajo, ali boste dobili odobritev ali ne. Preden zaprosite za stanovanjsko posojilo, preverite , ali imate težave, ki bi lahko povzročile težave (in jih odpravite, če gre le za napake). Pozna plačila, presoje in druga vprašanja lahko povzročijo zavrnitev vaše prijave - ali pa boste dobili višjo obrestno mero, kar pomeni, da boste plačali več v življenju vašega posojila.
Dokumentacija in razmerja:
Posojilodajalci morajo preveriti, ali imate dovolj dohodka za odplačilo vseh posojil, ki jih odobrijo. Zato boste morali predložiti dokazilo o dohodku (pridobite obrazec W-2, najnovejšo davčno napoved in druge dokumente, da jih lahko pošljete svojemu posojilodajalcu).
Razmerje dolga in dohodka:
Posojilodajalci bodo pregledali vaše obstoječe dolgove, da bi poskrbeli, da imate dovolj dohodka za poplačilo vseh vaših posojil, vključno z novim, za katerega zaprosite. Da bi to naredili, izračunajo razmerje med dolgom in dohodkom , ki jim pove, koliko mesečnega dohodka zasluži z mesečnimi plačili.
Razmerje med posojilom in vrednostjo:
Čeprav je mogoče kupiti z zelo malo navzdol, so vaše možnosti za pridobitev odobrenih boljše, ko naredite veliko plačilo. Posojilodajalci izračunajo razmerje med posojilom in vrednostjo , kar kaže, koliko ste zadolževali v primerjavi s tem, koliko je vrednost nepremičnine vredna. Manj, ki si ga sposodil, tem nižje je tveganje za posojilodajalca (ker lahko hitro prodajajo premoženje in povrnejo vse svoje denarja).
Predpogoj:
Najbolje je vedeti, koliko si lahko izposodite že dolgo, preden začnete nakupovati za hiše (ali posojila). Eden od načinov za to je, da ga posojilodajalec predhodno odobri. To je predhodni postopek, pri katerem posojilodajalci ocenjujejo vaše podatke o kreditih in vaše prihodke. S temi informacijami vam lahko dajo najvišji znesek posojila, ki ga verjetno odobrijo. To ne pomeni nujno, da ste odobreni - še posebej ne za določeno nepremičnino - vendar so koristne informacije in predhodno potrdilo vam lahko pomaga okrepiti ponudbo. Ko boste sklenjeni pogodbo, bodo posojilodajalci podrobneje pregledali vse in izdali uradno odobritev (ali zavrnitev).
Koliko se zanima:
Posojilodajalci vedno povedo, koliko si lahko izposodite, vendar ne razpravljajo o tem, koliko bi si morali "izposoditi". Odgovornost je odvisna od vas, da se odločite, koliko želite porabiti za hišo, kakšno vrsto posojila in koliko velikega zneska želite plačati (vpliva na razmerje med posojilom in vrednostjo ). Vsi ti dejavniki določajo, koliko boste plačali vsak mesec in koliko boste obresti plačali v življenju vašega posojila (manjša posojila privedejo do manjših mesečnih plačil in manjših obresti). Rizično je, da si izposodite največji razpoložljivi znesek, še posebej, če imate v vašem mesečnem proračunu raje nekaj "blazine".
Kje pozabiti
Domača posojila so na voljo iz več različnih virov. Dobite ponudbe od najmanj treh posojilodajalcev in izberite tistega, ki vam najbolj ustreza.
Hipotekarni posredniki ponujajo posojila številnim posojilodajalcem. Imajo dostop do posojil iz več bank in drugih virov financiranja, ki vam bodo pomagali izbrati posojilodajalca glede na obrestno mero in druge značilnosti. Hipotekarni posredniki lahko zaračunajo provizijo, ki jo plačate ali pa jih plača posojilodajalec (ali kombinacija obeh). Če ne poznate hipotekarnih posrednikov, vprašajte svojega nepremičninskega posrednika ali druge osebe, ki jim zaupate, za priporočilo.
Banke in kreditne zadruge ponujajo posojila strankam. Denar na kontrolnih in varčevalnih računih je treba vlagati, posojanje tega denarja pa je en način za vlaganje tega denarja . Te institucije prav tako zaslužijo prihodke od provizij, obresti in drugih zapadlih stroškov.
Spletni posojilodajalci lahko sami financirajo posojila (na primer z denarjem investitorja) ali pa lahko delujejo kot hipotekarni posredniki. Te storitve so priročne, saj lahko vse praktično ravnate praktično, pogosto pa lahko pogosteje dobite citate.
Vsak posojilodajalec vam mora priskrbeti oceno posojila , ki vam pomaga primerjati stroške zadolževanja pri različnih posojilodajalcih. Previdno preberite te dokumente in postavite vprašanja, dokler ne razumete vsega, kar vidite. CFPB pojasnjuje več oddelkov ocene posojil, ki vam pomagajo razumeti značilnosti vašega posojila.
Programi posojil
Morda je mogoče dobiti pomoč pri vašem posojilu s posojilnimi programi vladnih in lokalnih organizacij. Ti programi omogočajo lažje pridobivanje dovoljenj, nekateri pa ponujajo ustvarjalne spodbude, s katerimi bi postalo bolj cenovno dostopno in privlačno. Poleg nakupa hiše je morda mogoče refinanciranje s temi programi (tudi če dolgujemo več, kot je vreden vaš dom ).
Vladni posojilni programi so med najbolj velikodušnimi. V večini primerov zasebni posojilodajalec (kot banka) zagotavlja financiranje, zvezna vlada pa obljublja, da bo posojilo vrnila, če tega ne storite. Obstajajo različni programi, nekateri izmed najbolj priljubljenih pa so navedeni spodaj.
FHA Posojila:
Posojila, ki jih zagotavlja Zvezna uprava za stanovanjske zadeve (FHA), so priljubljena za homebuyers, ki želijo plačati majhno plačilo. Možno je kupiti z manj kot 3,5 odstotke navzdol, in relativno jih je enostavno kvalificirati (na primer, če nimate popolnega kredita). Več o posojilih FHA .
VA posojila:
Veterani, uslužbenci in upravičeni zakonci lahko kupijo dom s posojilom, ki ga zagotavlja Ministrstvo za veterane (VA). Ta posojila vam omogočajo, da se sposodite brez zahteve po hipotekarnem zavarovanju in brez plačila (v nekaterih primerih). Izposojate lahko z manj kot popolnim kreditom, stroški zaprtja so omejeni in posojilo je lahko predvidljivo (dovolite, da nekdo drug prevzame plačila, če so upravičeni).
Programi First-Time Homebuyer omogočajo preprosto lastništvo svojega prvega doma , vendar prihajajo z vezmi. Ti programi lahko pogosto razvijajo lokalne vlade in neprofitne organizacije, saj lahko ti pomagajo pri plačilih, odobritvah, obrestnih merah in več. Vendar je težko najti (in se kvalificirati) in lahko omejijo, koliko lahko dobite pri prodaji svojega doma.
4 načine za prihranek denarja
Domača posojila so draga, tako da prihranek celo malo (v odstotkih) lahko privede do več sto ali tisoč dolarjev prihrankov.
1. Trgovina okoli
Še enkrat je nujno, da dobite vsaj tri ponudbe različnih posojilodajalcev - po možnosti različne vrste posojilodajalcev (na primer hipotekarni posrednik, spletni posojilodajalec in lokalna kreditna unija). Vsak ima drugačno ceno in v procesu se boste veliko naučili.
2. Oglejte si razmerje
Večje (in daljše) vaše posojilo, bolj je vaša stopnja pomembna. Plačate obresti na vaše stanje posojila leto za letom, ti stroški obresti pa so lahko deset tisoč dolarjev. Včasih je smiselno plačati več spredaj - celo nakup "točk" na vašem posojilu - če lahko dolgoročno zaklenete nizko stopnjo.
3. Bodite pozorni na hipotekarno zavarovanje
Če boste znižali manj kot 20 odstotkov, boste verjetno morali plačati hipotekarno zavarovanje. To zavarovanje ni v vaših koristih - ščiti posojilodajalca, če nehate plačevati in ne morejo obnoviti svojih sredstev - zato je najbolje, da se izognete temu strošku. Ocenite alternativne načine, kako priti do 20 odstotkov, in ugotovite, kako odstraniti hipotekarno zavarovanje čim prej. Z nekaterimi posojili, kot so posojila FHA, se ne morete resnično znebiti teh stroškov, razen če refinancirate.
4. Upravljanje zaključnih stroškov
Ko dobite stanovanjsko posojilo, boste morali plačati številne stroške. Obstajajo pristojbine za prijavo, provizije za preverjanje kredita, provizije, stroški ocenjevanja in drugo. Nekateri posojilodajalci zaračunavajo višje in nižje stroške, vendar vedno na koncu plačujete na tak ali drugačen način. Bodite pozorni na posojila brez "zaprtih stroškov", razen če ste prepričani, da boste v domu le kratkoročno.