Kako izračunati hipoteko: popravljeno, spremenljivo in še več

Izračuni in brezplačne preglednice

Razumevanje hipoteke vam pomaga izboljšati finančne odločitve. Namesto, da bi le upali na najboljše, se trudi pogledati številke za vsako posojilo - še posebej pomembno posojilo, kot je stanovanjsko posojilo.

Za izračun hipoteke boste potrebovali nekaj podrobnosti o posojilu. Nato lahko vse to storite ročno ali pa uporabite brezplačne spletne kalkulatorje in preglednice za krčenje številk.

Večina ljudi se osredotoča le na mesečno plačilo, vendar pa obstajajo še druge pomembne podrobnosti, ki jih morate upoštevati.

V tem članku je prikazano:

• Kako izračunati mesečno plačilo za več različnih stanovanjskih posojil.
• Koliko plačate v obrestih mesečno in v življenju posojila.
• Koliko dejansko se izplačate - ali koliko vaše hiše dejansko imate v vsakem trenutku.

Vhodi

Začnite postopek z zbiranjem informacij, potrebnih za izračun vaših plačil in drugih vidikov posojila. Potrebujete naslednje podatke:

• Znesek posojila ali "glavnica". To je domača nakupna cena, zmanjšana za vsako plačilo, čeprav se lahko posojilo dodajo druge dajatve.
• Obrestna mera za posojilo. To ni nujno APR , ki vključuje tudi zapiranje stroškov .
• Število let, ki jih morate povrniti, znani tudi kot izraz
• Vrsta posojila : fiksna obrestna mera, samo za obresti, nastavljiva itd.
• Tržna vrednost doma
• Vaš mesečni dohodek

Izračuni za različna posojila

Izračun, ki ga uporabljate, bo odvisen od vrste posojila, ki ga imate.

Večina stanovanjskih posojil je posojilo s fiksno obrestno mero . Na primer, standardne 30-letne ali 15-letne hipoteke obdržijo enako obrestno mero in mesečno plačilo za življenjsko dobo posojila.

Za ta posojila je formula:

Plačilo posojila = znesek / faktor popusta
ali
P = A / D

Uporabili boste naslednje vrednosti:

• Število rednih plačil ( n ) = Plačila na leto število let

• Periodična obrestna mera ( i ) = letna stopnja, deljena s številom plačil na
• Popustni faktor ( D ) = {[(1 + i) ^ n] - 1} / [i (1 + i) ^ n]

Primer: predpostavimo, da si za posojilo izposodite 100.000 dolarjev na 6 odstotkov za 30 let, ki jih boste mesečno odplačali. Kaj je mesečno plačilo ( P )? Mesečno plačilo je 599,55 USD.

• n = 360 (30 let več kot 12 mesečnih plačil na leto)
• i =. 005 (6 odstotkov na leto izraženo kot .06, deljeno z 12 mesečnimi plačili na leto. Za več podrobnosti si preberite, kako pretvoriti odstotke v decimalno obliko )
• D = 166,7916 ({[(1 + .005) ^ 360] - 1} / [.005 (1 + .005) ^ 360])
• P = A / D = 100.000 / 166.7916 = 599,55

Preverite svojo matematiko s tabelo Amortizacija kalkulatorja.

Koliko obresti plačate?

Vaše hipotekarno plačilo je pomembno, vendar morate vedeti, koliko izgubite na obresti vsak mesec. Del vsakega mesečnega plačila gre proti stroškom obresti, preostanek pa plača vašo posojilno bilanco. Upoštevajte, da imate morda na voljo tudi davke in zavarovanje v vašem mesečnem plačilu, vendar so ti ločeni od vaših izračunih posojila.

Amortizacijska tabela vam lahko pokaže - mesec po mesec - točno, kaj se zgodi z vsakim plačilom. Tablice za amortizacijo lahko ročno ustvarite ali pa uporabite brezplačen spletni kalkulator in preglednico, da opravite delo za vas.

Oglejte si, koliko skupnih obresti plačate v življenju vašega posojila. S temi podatki se lahko odločite, ali želite prihraniti denar:

• Zadolževanje manj (z izbiro cenejšega doma ali večjim plačilom)
• Plačati dodatno vsak mesec
• Iskanje nižje obrestne mere
• Izbira kratkoročnega posojila (na primer 15 let namesto 30 let)

Formula za izračuni plačila za obresti

Obresti za posojila, ki so na voljo samo za obresti, je veliko lažje. Za boljše ali slabše, z vsakim zahtevanim plačilom dejansko ne plačate posojila. Vendar pa lahko običajno plačate dodatno vsak mesec, če želite zmanjšati svoj dolg.

Primer: Predpostavimo, da si izposodite 100.000 dolarjev na 6 odstotkov, pri čemer uporabite posojilo z obrestno mero z mesečnimi plačili. Kakšno je plačilo ( P )? Plačilo je 500 dolarjev.

Plačilo posojila = znesek x (obrestna mera / 12)
ali
P = A xi

P = 100.000 $ x (.06 / 12)

P = 500 dolarjev

Preverite svojo matematiko z računom Samo obresti na Google Preglednicah.

V zgornjem primeru je plačilo samo za obresti 500 dolarjev in bo ostalo enako, dokler:

1. Izvajate dodatna plačila nad zahtevanim minimalnim plačilom. S tem boste zmanjšali saldo posojila, vendar se lahko zahtevano plačilo takoj ne bo spremenilo.
2. Po določenem številu let, morate začeti plačevati amortizacijo, da bi odpravili dolg.
3. Vaše posojilo lahko zahteva plačilo balona, da v celoti plača posojilo.

Prilagodljiv izplačilo hipotekarnih plačil

Prilagodljive obrestne hipoteke (ARM) označujejo obrestne mere, ki se lahko spremenijo, kar ima za posledico novo mesečno plačilo. Za izračun tega plačila:

1. Določite, koliko mesecev ali plačil imate.
2. Ustvarite nov amortizacijski čas za preostali čas (glejte, kako to storiti ).
3. Neplačani znesek posojila uporabite kot nov znesek posojila.
4. Vnesite novo (ali prihodnjo) obrestno mero.

Primer: imate posojilo v hibridnem znesku ARM v višini 100.000 dolarjev, na posojilu pa ostane še deset let. Vaša obrestna mera naj bi se prilagodila na 5 odstotkov. Kaj bo mesečno plačilo? Plačilo bo 1.060,66 USD.

Veste, koliko imate (lastniški kapital)

Bistveno je razumeti, koliko svojega doma dejansko imate. Seveda ste lastnik doma - vendar, dokler se ne odplača, ima vaš posojilodajalec interes ali zastavno pravico na nepremičnini , zato ni svobodno in jasno. Znesek, ki je tvoj, znan kot vaš lastniški kapital , je tržna vrednost doma, zmanjšana za kakršno koli neporavnano posojilno stanje.

Morda boste želeli izračunati svoj lastni kapital iz več razlogov.

Razmerje med posojilom in vrednostjo (LTV) je ključnega pomena, ker posojilodajalci iščejo minimalno razmerje pred odobritvijo posojil. Če želite refinancirati ali ugotoviti, kakšno je vaše plačilo v vašem naslednjem domu, morate poznati razmerje LTV.

Vaša neto vrednost temelji na tem, koliko svojega doma dejansko imate. Če imate en milijon dolarjev domov, vam ne pomaga veliko, če dolgujete 999.000 dolarjev na nepremičnine.

Lahko se sposodite z vašim domom z uporabo sekundarnih hipotekarnih posojil in posojil (HELOC) . Posojilodajalci pogosto raje LTV pod 80 odstotki odobrijo posojilo, nekateri posojilodajalci pa so višji.

Ali lahko odobriš posojilo?

Posojilodajalci ponavadi ponujajo največje posojilo, ki vam ga odobri za uporabo svojih standardov za sprejemljivo razmerje med dolgom in dohodkom . Vendar vam ni treba vzeti celotnega zneska - pogosto pa je dobro, da si izposodite manj, kot je na voljo.

Preden zaprosite za posojila ali obiščete hiše, si oglejte mesečni proračun in odločite, koliko vam je udobno porabiti za hipotekarno plačilo. Ko sprejmete odločitev, začnite pogovarjati z posojilodajalci in preučiti razmerja med dolgom in prihodkom. Če to storite drugače, lahko začnete nakupovati dražje domove (in morda celo kupite enega - kar vpliva na vaš proračun in vas pusti občutljive na presenečenja). Bolje je, da si kupite manj in uživate v vročičnem prostoru, kot da bi se borili, da bi sledili plačilom.

Več o tem, kako se sposoditi, ne da bi se zlomil .