Osnove hibridnih posojil
Hibridna posojila so v različnih oblikah in najbolj priljubljena za stanovanjska posojila.
So "hibridna" (ali mešanica) posojil s fiksno obrestno mero in hipoteke s prilagodljivimi obrestnimi merami (ARM) , zato dobite nekaj prednosti vsake vrste posojila.
Posojila s fiksno obrestno mero so predvidljiva : veste, kakšna bo obrestna mera za življenjsko dobo vašega posojila, in vedno boste vedeli, kaj bodo vaša mesečna plačila. Hibridno posojilo zagotavlja stabilnost do 10 let pred začetkom prilagoditev.
Posojila s prilagodljivimi obrestnimi merami se običajno začnejo z nižjimi obrestnimi merami, nižje pa imajo nižje mesečno plačilo. Če pa se obrestne mere povečajo , se lahko mesečna plačila povečajo, kar je problematično, če nimate denarnega toka za kritje višjih plačil.
Ko delajo najbolje
Ta nižja začetna stopnja ima določeno tveganje. Toda hibridi lahko smiselno v pravem položaju.
Short-timer: če nameravate premakniti ali refinancirati v samo nekaj letih, lahko izkoristite nižjo stopnjo pred začetkom nastavitev.
Ampak, če se načrti spremenijo in obdržite posojilo, lahko strategija zaostaja.
Predplačila: tveganje lahko zmanjšate tako, da izvedete znatna dodatna plačila, ki presegajo vaše zahtevano mesečno plačilo. Če dovolj hitro poravnate svojo posojilno bilanco, boste morda lahko izravnali višje stopnje in se izognili večjim šokom plačila.
Nizke stopnje: če stopnje ostanejo ali se premikajo nižje, boste imeli koristi od tega nižjega začetnega tečaja v daljšem časovnem obdobju. Toda napovedovanje prihodnosti je težko, zato naredite rezervni načrt v primeru stopnje rasti.
Kako delujejo
Hibridna posojila se začnejo s stopnjo, ki je nižja od standardne 30-letne hipoteke s fiksno obrestno mero, vendar se ta stopnja lahko spremeni po več letih. Posojilodajalci običajno omejijo, koliko se vaša stopnja spreminja letno in v življenjski dobi posojila, ki ponuja določeno zaščito, če stopnje dramatično narastejo.
Primer: Prevzemite znesek v višini 200.000 USD.
- 30-letna hipoteka s fiksno obrestno mero z obrestno mero 4,25 odstotka bo mesečno plačala 983,88 USD (naučite se, kako izračunati mesečna plačila ali uporabiti preglednico, da to storite). Mesečno plačilo se ne bo spremenilo.
- 5/1 ARM z obrestno mero 3,4 odstotka se začne z mesečnim izplačilom v višini 886,96 evra, kar pomeni prihranek v višini 96,92 evra na mesec. Po petih letih se lahko obrestna mera in mesečno plačilo povečata ali zmanjšata.
Fiksno obdobje: Hibridni ARM običajno uporablja fiksno obrestno mero za obdobje treh, pet, sedmih ali desetih let. V tem času ostanejo vaša začetna obrestna mera in mesečna plačila enaka. Pri raziskovanju hibridnih posojil, prva navedena številka vam pove, kako dolgo traja določeno obdobje.
Z uporabo zgoraj opisanega ARMS 5/1 stopnja ostaja nespremenjena prvih pet let. Hibridna hipoteka 10/1 bi obdržala začetno stopnjo za deset let.
Obdobje prilagajanja: Po koncu fiksnega obdobja se lahko obrestna mera spremeni, druga številka v imenu posojila pa vam pove, kako pogosto se to zgodi. 5/1 ARM lahko prilagodi vsako (eno) leto za preostalo življenjsko dobo posojila.
Mesečna plačila: Če se sprememba obrestne mere spremeni, se bo mesečno plačilo spremenilo. Plačila iz posojil so izračunana tako, da bodo v obdobju preostale življenjske dobe odplačevala vaše dolgove in pokrivale obresti. Višje obrestne mere zahtevajo višja mesečna plačila, to pa je navadno nezaželeno presenečenje za posojilojemalce. Toda stopnje lahko tudi padec.
Kako se spreminjajo cene?
Na vašo stopnjo vplivata dva ključna dejavnika. Vaš posojilodajalec se začne s stopnjo indeksa in nato dodaja širjenje.
Indeks: merila in obrestne mere v širšem gospodarstvu vplivajo na vašo prilagodljivo stopnjo. Hibridna posojila so povezana z indeksom, ki zagotavlja izhodišče za vašo obrestno mero. Na primer, vaše posojilo lahko uporablja Londonsko medbančno obrestno mero (LIBOR) kot indeks. Ker se ta stopnja giblje navzgor in navzdol, se lahko stopnja posojila premakne skupaj z njo.
Spread: posojilodajalci dodajo znesek, znan kot "širjenje" ali "marža", da dosežejo končno obrestno mero. Ta dodatna obrestna mera zagotavlja dodatno nadomestilo posojilodajalcem.
Primer: predpostavimo, da imate hibridno posojilo, ki je v obdobju prilagoditve. 1-letni LIBOR je trenutno 2-odstoten. Razmik na vašem posojilu je 2,25 odstotka. Obrestna mera vašega posojila se bo prilagodila na 4,25 odstotka (2 odstotka plus 2,25 odstotka).
Zgornja meja obrestnih mer : večina hibridnih posojil omejuje ali "omeji", koliko se lahko obrestne mere spremenijo. Te omejitve zmanjšujejo tveganje za posojilojemalce s preprečevanjem neomejenega povečanja stopnje.
- Začetne omejitve omejijo, koliko se lahko vaša stopnja spremeni pri prvi prilagoditvi, potem ko končate določeno obdobje. Na primer, če se indeks premakne za 3 odstotke, vendar imate 2-odstotni začetni pokrov, bi se vaša stopnja premaknila le za 2 odstotka.
- Periodične omejitve omejijo, koliko se stopnja spremeni pri vsaki prilagajoči priložnosti. Na primer, stopnja bi lahko vsako leto spremenila največ 2 odstotka.
- Lifetime caps določi najvišjo omejitev za celotne prilagoditve v času trajanja vašega posojila. Če stopnja rasti doseže to zgornjo mejo po samo nekaj prilagoditvah, se stopnje ne bodo več povečale.
Hibridna posojila so na voljo pri običajnih posojilodajalcih in lahko uporabite tudi vladne programe , kot so posojila FHA in VA, da bi olajšali kvalifikacije. Posojila, ki jih podpira vlada, so lahko najboljša, če nameravate narediti majhno odplačilo ali imate težave v svoji kreditni zgodovini, vendar ne prezrite konvencionalnih posojil.
Če vašemu kreditu potrebujete spodbudo, lahko v prvih letih hibridnega posojila koristite sorazmerno nizke obrestne mere, vaša časovna plačila pa vam pomagajo izboljšati svoj kredit . Toda kvalifikacije za boljšo stopnjo po cesti nikoli niso zajamčene - še posebej, če stopnje hitro rastejo.