Prednosti in slabosti prilagodljive stopnje hipoteke
Hipotekarne hipoteke (ARM) so stanovanjska posojila s stopnjo, ki se spreminja . Ker obrestne mere naraščajo in padajo na splošno, sledijo obrestne mere za prilagodljive obrestne hipoteke. To so lahko koristna posojila za vstop v dom, vendar so tudi tvegana. Ta stran zajema osnove hipoteke s prilagodljivo obrestno mero.
Ocena
Hipoteke s prilagodljivimi obrestnimi merami so edinstvene, ker se obrestna mera na hipoteki prilagaja obrestnim meram na trgu.
To je pomembno, ker so zneski hipotekarnih plačil določeni (delno) po obrestni meri na posojilo. Ker se obrestna mera dvigne, mesečno plačilo narašča. Prav tako se plačila znižujejo, saj obrestne mere padajo.
Stopnjo na hipoteko s prilagodljivo obrestno mero določi določen tržni indeks. Veliko hipoteke s prilagodljivo obrestno mero je vezano na indeks LIBOR, glavna obrestna mera , indeks nabavne vrednosti ali drug indeks. Indeks, ki ga vaša hipoteka uporablja, je tehnična, vendar lahko vpliva na spreminjanje vaših plačil. Vprašajte svojega posojilodajalca, zakaj so vam ponudili prilagodljivo hipoteko na podlagi določenega indeksa.
Prilagodljive stopnje hipotekarnih ugodnosti
Glavni razlog za razmislek o prilagodljivih tečajnih hipotekah je, da se boste morda zavrnili z nižjimi mesečnimi plačilo. Banka (običajno) vas nagrajuje z nižjo začetno obrestno mero, ker tvegate, da se bodo obrestne mere v prihodnosti povečale . Primerjajte situacijo s hipoteko s fiksno obrestno mero , kjer banka to tveganje prevzame.
Razmislite, kaj se zgodi, če stopnje rastejo: banka je obtičala z denarjem po nižji tržni stopnji, ko imate hipoteko s fiksno obrestno mero . Po drugi strani pa, če stopnje padajo, boste preprosto refinancirali in dobili boljšo stopnjo.
Pasti prilagodljive stopnje hipoteke
Žal, ni brezplačnega kosila. Čeprav boste imeli koristi od nižjega plačila , imate še vedno tveganje, da se bodo stopnje zvišale.
Če se to zgodi, lahko vaše mesečno plačilo dramatično naraste. Kaj je bilo nekoč cenovno plačilo lahko postane resno breme, če imate prilagodljivo hipoteko. Plačilo lahko postane tako visoko, da morate plačati dolg.
Upravljanje hipoteke s prilagodljivo obrestno mero
Za obvladovanje tveganj boste želeli izbrati pravo vrsto prilagodljive stopnje hipoteke. Najboljši način za obvladovanje tveganja je posojilo z omejitvami in "omejitvami". Kapice so omejitve glede na to, koliko se lahko prilagodljiva hipotekarna stopnja dejansko prilagodi.
Morda imate omejitve obrestne mere, ki se uporablja za vaše posojilo, ali pa imate omejitev na znesek dolarja mesečnega plačila. Nazadnje, vaše posojilo lahko vključuje tudi zajamčeno število let, ki jih je treba opraviti pred začetkom prilagajanja tečaja - na primer v prvih petih letih. Te omejitve odpravljajo nekaj tveganja hipoteke s prilagodljivimi obrestnimi merami , vendar lahko tudi ustvarijo nekaj težav.
Sedaj si hitrej, kako deluje hipoteke ARM. Oglejmo si, kako včasih ne delujejo v vašo korist. Upoštevajte, da je izraz ARM Mortgage odveč - "M" je za hipoteko - vendar bomo ta izraz uporabljali na tej strani za poznavanje.
ARM hipotekarne kape lahko delujejo na različne načine. Obstajajo periodične kape in življenjske kape. Periodični pokrov omejuje, koliko se lahko vaša stopnja v določenem obdobju spremeni - kot v enem letu.
Življenjske omejitve omejijo, koliko se lahko hipotekarna stopnja ARM spremeni v celotnem življenjskem obdobju posojila.
Primeri hipoteke ARM
Predvidevajte, da imate občasno zgornjo mejo 1% letno. Če se bodo v tem letu stopnje povečale za 3%, se bo stopnja hipoteke ARM povečala le za 1% zaradi zgornje meje. Podobne so pokrovnosti za življenjsko obdobje. Če imate življenjsko omejitev v višini 5%, se obrestna mera za vaše posojilo ne bo prilagajala navzgor več kot 5%.
Upoštevajte, da lahko spremembe obrestne mere, ki presegajo periodično zgornjo mejo, prenašajo iz leta v leto. Upoštevajte zgornji primer, kjer so se obrestne mere zvišale za 3%, vendar je vaša hipotekarna kapa ARM ohranila stopnjo posojila po 1% povečanju. Če so obrestne mere v naslednjem letu prazne, je možno, da se bo vaša hipotekarna hipoteka ARM povečala še za 1% - ker še vedno "dolgujete" za prejšnjo zgornjo mejo.
Obstajajo številni ARM hipotekarni okusi na voljo. Na primer, boste morda našli naslednje:
- 10/1 ARM Mortgage - tečaj je določen 10 let, nato se vsako leto prilagaja (do zgornje meje, če obstaja)
- 7/1 ARM Mortgage - tečaj je določen za 7 let, nato se prilagodi vsako leto (do zgornje meje, če obstaja)
- 1 leto ARM Mortgage - tečaj je določen za eno leto, potem se vsako leto prilagaja do vseh zgornjih meja
Vse kapice niso ustvarjene enako
Upoštevajte, da se zgornje meje lahko razlikujejo glede na življenjsko dobo vašega posojila. Prva prilagoditev je lahko do 5%, poznejše prilagoditve pa se lahko omejijo na 1%.
Če je to v primeru hipoteke ARM, ki ga razmišljate, bodite pripravljeni na divje zamah pri mesečnih plačilih, ko se prvi ponastavi.
Pasti kap
Medtem ko lahko zgornje meje in omejitve zaščitijo, lahko povzročijo nekaj težav. Na primer, vaša hipotekarna banka ARM ima lahko omejitev, kako visoko bo mesečno plačilo - ne glede na gibanje obrestnih mer. Če stopnje postanejo tako visoke, da boste dosegli zgornjo (dolarsko) omejitev za vaša plačila, morda ne boste izplačali vseh obresti, ki bi jih dolgovali za določen mesec. Ko se to zgodi, dobite v negativno amortizacijo - to pomeni, da se vaša posojilna bilanca dejansko poveča vsak mesec.
Kupec se zaveda
Bottom linijo s hipotekami ARM-a je, da morate vedeti, kaj dobivate . Vaš posojilodajalec mora razložiti nekaj najslabših možnih scenarijev, tako da niste brez slepe s prilagoditvami plačil. Večina posojilojemalcev si ogleda te kaj-če in domnevati, da bodo v prihodnosti bolje absorbirale porast plačil - ne glede na to, ali gre za 5 ali 10 let. To je zelo dobro, vendar stvari ne delujejo vedno, kot smo načrtovali.