Kako deluje
Vsako mesečno plačilo je enako obrestni meri, ki je kratka za glavnico, plus majhen odstotek samega glavnega zavezanca.
Ker se del glavnice izplačuje vsak mesec, to pomeni, da je plačilo obresti na preostalo glavnico tudi nekaj manj. Posledično se več mesečno plačilo usmeri k glavnemu zavezancu vsak mesec. Zato je na začetku posojila večina plačila namenjena obrestim, večina pa se ob koncu posojila usmeri proti glavnici.
Fiksne hipotekarne stopnje
Obrestna mera je običajno le nekoliko višja od obrestne mere tridesetletne zakladne menice ob izdaji hipoteke. To je zato, ker vlagatelji iščejo nekaj, kar zagotavlja več donosa, ne da bi pri tem preveč tvegal. Tako blagajniške opombe vplivajo na hipotekarne obrestne mere .
Prednosti
Prednost hipoteke s fiksno obrestno mero je, da je plačilo enako vsak mesec. Ta predvidljivost olajša načrtovanje vašega proračuna. Ni vam treba skrbeti za prihodnja višja plačila, kot vam gre s hipoteko s prilagodljivo obrestno mero.
Vsak mesec plačaš malo glavnico. To samodejno poveča lastniški kapital . To je v nasprotju s posojilom, ki je samo za obresti.
Dodatna plačila lahko izplačate, da prej plačate glavnico. Večina posojil s fiksno obrestno mero nima kazni pred izplačilom . Prav tako je veliko posojilo, če menite, da bodo obrestne mere v naslednjih nekaj letih narasle.
To je zato, ker je vaša stopnja zaklenjena.
Slabosti
Slabost je, da je obrestna mera višja od posojila s prilagodljivo obrestno mero ali obresti . To postane dražje, če obrestne mere ostanejo enake ali padajo v prihodnosti.
Druga pomanjkljivost je, da plačate glavnico počasneje kot pri posojilu s prilagodljivo obrestno mero. To je zato, ker so plačila v prvih nekaj letih predvsem usmerjena k interesu. Zato to ni dobro, če nameravate prodati svojo hišo v roku 5-10 let.
Težko se je kvalificirati za posojila s fiksno obrestno mero. Plačali boste višje stroške za konvencionalno posojilo. Oba sta, ker lahko banke izgubijo denar, če se bodo stopnje zvišale. To je veliko tveganje, da jih sprejmejo za 30-letno posojilo. Hočejo biti plačani, da pokrijejo to tveganje. Če nameravate premakniti v petih letih ali manj, dobite posojilo s prilagodljivo obrestno mero.
Previdnost
Nekateri hipotekarni posredniki vam bodo prodali tako imenovano hipoteko s fiksno obrestno mero, kjer je tečaj določen samo za prvih pet let. Prepričajte se, da je obrestna mera, ki ste jo navedli, dobra za celotno življenjsko dobo posojila.
Brez posojila za stroške je res, če so zaprti stroški vključeni v posojilo sami. Zakasnite plačati več v življenju posojila, ker plačate obresti na te stroške.
Vaše mesečno plačilo se lahko zviša, če se davki na nepremičnine, stanovanjsko zavarovanje ali hipotekarno zavarovanje dvignejo.
Vrste hipotekarnih posojil s fiksno obrestno mero
- Petletna hipoteka s fiksno obrestno mero ohranja enako obrestno mero za prvih pet let. Nato se spremeni v hipoteko s prilagodljivo obrestno mero. Prednost je, da je začetna obrestna mera nižja kot na 30-letni hipoteki. Pomanjkljivost je tisto, kar se zgodi po petih letih. Vaša obrestna mera se lahko hitro poveča, odvisno od trenutnih stopenj. Zato je to dobro posojilo, če ste prepričani, da boste prodali v petih letih.
- 15-letna hipoteka s fiksno obrestno mero je zelo privlačna, saj ima nižje obrestne mere. Prav tako vam omogoča, da plačate glavnico hitreje kot s konvencionalnim 30-letnim posojilom. To pomeni, da hitreje gradite kapital. Na drugi strani pa imajo 15-letne hipoteke višja plačila. Zaradi tega obstaja nekoliko večje tveganje neplačila, če dohodek pade.
- 30-letna hipoteka je najbolj cenovno običajno posojilo. Čeprav ima višje obrestne mere, je mesečno plačilo nižje, ker je odplačilo posojila razporejeno čez 30 let. To je dobro posojilo, če nameravate dolgo ostati v vašem domu. Prav tako je dobro za družine z nižjimi dohodki, ker jim omogoča, da kupujejo več hiše z nižjimi mesečnimi stroški.
Trendi obrestnih mer
Trendi obrestnih mer se od leta 1985 zmanjšujejo. To je zato, ker je inflacija od takrat pod nadzorom, zahvaljujoč ekspanzivnim denarnim politikam ameriške zvezne rezerve . To je povzročilo nizke obrestne mere za državne obveznice . Zaradi tega so obrestne mere za 30-letne hipoteke s fiksno obrestno mero od marca 2002 nižje od 7 odstotkov.