Kako hipoteke vplivajo na ameriško gospodarstvo
Vrste
Najbolj priljubljena vrsta hipoteke je običajno 30-letno posojilo s fiksno obrestno mero. Od leta 1999 dalje predstavlja 70 odstotkov do 90 odstotkov vseh hipotek. Široko se uporablja tudi 15-letno posojilo s fiksno obrestno mero , saj ljudem omogoča, da polovico časa izplačajo dolg.
Prilagodljive hipoteke ponujajo nižje obrestne mere in mesečna plačila kot posojila s fiksno obrestno mero. Ko bodo obrestne mere narasle iz današnjih 200-letnih padcev, bodo postale cenejše.
Subprime posojilodajalci so ustvarili številne eksotične kredite. Zainteresirane stranke so v prvih nekaj letih ponudili nizke "teaser" tarife. To so nevarne za nove posojilojemalce. Morda se ne zavedajo, da se plačilo dramatično dvigne po začetni fazi ljubezni. Tukaj je nekaj najbolj priljubljenih:
- Posojila samo za obresti : Super-nizka plačila, ki glavnemu zavezancu niso zmanjšala v prvih nekaj letih.
- Možnost ARM posojila : posojilojemalci izbirajo, koliko plačati vsak mesec v prvih petih letih.
- Negativna posojila za amortizacijo : posojila, vezana samo na obresti, ki vsak mesec povečajo glavnico. to je zato, ker je bilo plačilo manjše od obresti.
- Ultra-dolga posojila s fiksno obrestno mero : To so konvencionalne hipoteke 40-50 let.
- Balonska posojila : Po 5-7 letih jih je treba refinancirati ali odplačati.
- Brez denarja posojila : To je posojilojemalcu omogočilo, da vzame posojilo za plačilo.
Zgodovina
Pred Veliko depresijo so bile domače hipoteke od 5 do 10 let posojila za samo 50 odstotkov vrednosti doma. Na koncu obdobja je bil glavni plačnik plačilo za balon. Banke so imele malo tveganja.
Medtem ko so cene stanovanj v času velike depresije padle za 25 odstotkov, lastniki stanovanj niso mogli privoščiti plačila balona.
Banke ne bi dovolile refinanciranja. Do leta 1935 je bilo 10 odstotkov vseh domov zaprtih .
Predsednik Roosevelt je , da bi ustavil pokopanost, spremenil pet kritičnih stanovanjskih območij kot del New Deala :
- Lastnikska posojilna korporacija je kupila milijon neplačanih hipotek bank. Spremenil jih je na dolgoročno hipoteko s fiksno obrestno mero, ki jo poznamo danes, in jih ponovno uvedli.
- Zvezna uprava za stanovanja je zagotovila hipotekarno zavarovanje.
- Zvezna nacionalna hipotekarna zveza je ustvarila sekundarni trg za hipoteke.
- Zvezna zavarovalnica za depozite je zavarovala bančne depozite.
- Glass-Steagall je bankam prepovedal vlaganje sredstev vlagateljev v tvegane podvige, kot je borza.
Te spremembe so se odzvale na gospodarsko katastrofo. Niso bili zasnovani kot homeownership politika. Kljub temu so domovinsko podjetje naredile bolj dostopne. Podaljšali so rok posojila. To znižanje mesečnih stroškov in odpravo potrebe po refinanciranju. Banke so financirale posojila zahvaljujoč zavarovanim bančnim depozitom FDIC.
Leta 1944 je program hipotekarnega zavarovanja Ministrstva za borilne zadeve znižal plačila. Spodbudil je vračanje vojnih veteranov v nakup domov, ki so bili zgrajeni v predmestju. To je spodbudilo gospodarsko dejavnost v domači gradbeni industriji.
Zahvaljujoč vsem zveznim programom se je lastništvo stanovanj povečalo s 43,6 odstotka leta 1940 na 64 odstotkov do leta 1980.
Vlada je oblikovala posebno zakonodajo za ustvarjanje varčevalnih in posojilnih bank za izdajanje teh hipotek. V šestdesetih in sedemdesetih letih so skoraj vse hipoteke izdane s prihranki in posojili . Te banke so bile uspešne, ker so ljudje deponirali sredstva na varčevalnih računih. Vlada je zavarovala depozite, zato so ljudje uporabili račune, čeprav obresti niso bile veliko. To je tudi uredila vlada. S & L bi lahko ostala donosna s plačevanjem nižjih obrestnih mer na depozite, kot jih zaračunavajo na hipoteke.
V sedemdesetih letih je predsednik Nixon ustvaril begunsko inflacijo tako, da je prekinil vse vezi med ameriškim dolarjem in zlatim standardom . Banke so izgubile depozite, saj niso mogli ustrezati obrestim, ki jih plačujejo računi denarnega trga .
S tem se je zmanjšalo financiranje, potrebno za izdajo hipotek.
Za pomoč bankam je Kongres sprejel Garn-St. Zakon o depozitarnih institucijah Germain. Banke je omogočilo dvigniti obrestne mere in nižje posojilne standarde. S & L je omogočila tudi komercialna in potrošniška posojila. To je pripeljalo do varčevalne in posojilne krize ter zaradi neuspeha polovice nacionalnih bank.
| Leto | % dohodka gospodinjstev | % sredstev gospodinjstev | % BDP |
|---|---|---|---|
| 1949 | 20 | 15 | 15 |
| 1979 | 46 | 28 | 30 |
| 2001 | 73 | 41 | 50 |
(Vir: Richard K. Green in Susan M. Wachter, "Ameriška hipoteka v zgodovinskem in mednarodnem kontekstu", Univerza v Pennsylvaniji, 21. september 2005)
Kako hipoteke vplivajo na gospodarstvo
Med predsednikom Clintonovo administracijo so se banke pritoževale, da ne morejo konkurirati na mednarodnih finančnih trgih. Kongres je dereguliral industrijo in razveljavil Glass-Steagall Act. To je bankam omogočilo, da sredstva, za katera jamčijo vlagatelji, vlagala v tvegane izvedene finančne instrumente . Najbolj priljubljen med njimi je bil zavarovan s hipoteko .
Banke bi združile podobne hipoteke in jih nato prodajale Fannie Mae, Freddie Mac ali drugim vlagateljem. Zavarovani so bili zaradi neplačila s kreditnimi zamenjavami. Povpraševanje po teh vrednostnih papirjih je bilo tako visoko, da so banke začele zniževati standarde glede osnovnih posojil. Kmalu so te subprime hipoteke skoraj vsakomur omogočile, da postane lastnik stanovanj.
Posledično se je delež hipotekarnih dolgov v primerjavi z bruto domačim proizvodom povečal z 50 odstotkov v letu 2000 na skoraj 70 odstotkov do leta 2004. Vse se je dobro počikovalo, dokler cene stanovanj niso začele padati leta 2006. Ne morejo refinancirati ali prodati svojih hiš, . Torej veliko vlagateljev je v svojih zamenjavah kreditnega tveganja kupilo glavno zavarovalnico, AIG, skoraj v stečaju. Tako kriza hipotekarnih hipotekarnih posojil je ustvarila finančno krizo v letu 2008 .