Kako so delali hipotekarni vrednostni papirji, dokler jih niso
Ko vlagate v MBS, kupujete pravice, da prejmete vrednost svežnja hipotek.
To vključuje mesečna plačila in povračilo glavnice. Ker je zavarovanje, lahko kupite samo del hipoteke. Prejeli boste enakovreden del plačil. MBS je izpeljan, ker dobi svojo vrednost od osnovnega sredstva.
Kako deluje varnostna hipotekarna varnost
Prvič, banka ali hipotekarna družba opravi stanovanjsko posojilo. Banka nato to posojilo proda investicijski banki . Uporablja denar, ki ga je prejela od investicijske banke za nove kredite.
Investicijska banka dodaja posojilo skupini hipotek s podobnimi obrestnimi merami . To snop postavlja v posebno družbo, zasnovano za ta namen. Imenuje se vozilo za posebne namene ali vozilo za posebne naložbe. To vodi hipotekarne vrednostne papirje ločeno od drugih storitev banke. SPV trži hipotekarne vrednostne papirje. Hipoteke ostanejo v SPV.
Vladne agencije so vključene tudi v večino hipotekarno zavarovanih vrednostnih papirjev.
To so Fannie Mae , Freddie Mac in Ginnie Mae. Fannie Mae in Freddie Mac kupita in prodajajo MBS. Zvezna vlada jamči za plačila. Tisti, ki so kupili MBS, so vedeli, da ne bodo izgubili svoje naložbe. Ginnie Mae prav tako jamči, da bodo vlagatelji prejeli svoja plačila. (Vir: "vrednostni papirji, zavarovani s hipoteko", SEC).
Vrste hipotekarnih vrednostnih papirjev
Najpreprostejši MBS je potrdilo o udeležbi pri prehodu . Imetnikom plačuje njihov pošten delež tako glavnic kot plačil obresti na hipotekarni sveženj.
V začetku leta 2000 je trg z MBS postal zelo konkurenčen. Banke so ustvarile bolj zapletene naložbene produkte, ki privabljajo stranke. Na primer, razvili so zavarovane dolžniške obveznosti za posojila, ki niso hipoteke. Toda ta izvedena strategija je uporabila tudi za MBS.
Investicijske banke so razrezale hipotekarne pakete v podobne kategorije tveganja, imenovane tranše . Najmanj tvegani tranš je vseboval prvo do tri leta plačil. Posojilojemalci so najverjetneje plačevali prva tri leta. Za hipotekarne kredite s spremenljivo obrestno mero imajo ta leta tudi najnižje obrestne mere.
Nekateri vlagatelji so raje izbrali večjo tranšo, ker imajo višje obrestne mere . Te tranše so vsebovale četrto do sedmo leto plačil. Dokler so obrestne mere ostale nizke, so tveganja ostala predvidljiva. Če je posojilojemalec predplačal hipoteko, ker je refinancirala, so vlagatelji prejeli svojo začetno naložbo nazaj.
Tveganje se je povečalo ob povečanju obrestnih mer. Posojilodajalci hipotekarnih hipotekarnih posojil so bili varni, ko so njihova plačila narasla.
Ne morejo refinancirati, ker so bile obrestne mere višje. To je pomenilo, da so bile bolj verjetno neplačane. Investitorji so izgubili vse. Tukaj je Ryan Gosling, ki ga razloži v filmu The Big Short .
Hipotekarni vrednostni papirji so spremenili stanovanjsko industrijo
Izum hipotekarnih vrednostnih papirjev je popolnoma spremenil stanovanjske, bančne in hipotekarne posle. Najprej so hipotekarni vrednostni papirji dovoljevali večjemu številu kupcev domov. Med nepremičninskim razcvetom so številne banke in hipotekarna podjetja posojila brez denarja. To je ljudem omogočilo, da se v hipoteke ne bi mogli privoščiti. Posojiljem ni bilo mar. Vedeli so, da lahko prodajajo posojila in ne plačajo posledic, ko in če posojilojemalci neplačujejo.
To je ustvarilo sredstvo balona . V letu 2006 je propadla kriza zaradi hipotekarnih hipotekarnih posojil .
Ker je toliko vlagateljev, pokojninskih skladov in finančnih institucij v lasti hipotekarnih vrednostnih papirjev, so vsi izgubili. To je tisto, kar je ustvarilo finančno krizo leta 2008 .
Kako so se z vrednostnimi papirji, zavarovani s hipoteko, pogrešali
Predsednik Lyndon Johnson je z dovoljenjem za listino iz leta 1968 ustanovil hipotekarne vrednostne papirje. Prav tako je ustvaril Fannie Mae . Hotel je bankam omogočiti prodajo hipotek. To bi sprostilo sredstva za posojanje več lastnikom stanovanj.
LBJ ni pričakovala, da bo listina zakona odstranila dobre kreditne prakse. Banke so kmalu spoznale, da ne bi več imele izgube, če posojilojemalec ni izplačal posojila. Banke so prejele plačilo za izvedbo posojila, vendar se jim ni zgodilo, če je posojilo slabo. Niso bili previdni glede kreditne sposobnosti posojilojemalcev.
Hipotekarni vrednostni papirji so prav tako dovolili nebančnim finančnim institucijam, da vstopijo v hipotekarno dejavnost. Pred MBS so samo banke imele dovolj velike vloge za dolgoročna posojila. Imeli so globoke žepe, da so čakali, da bi bila ta posojila odplačana 15 ali 30 let kasneje. Izum MBS je pomenil, da so posojilodajalci takoj dobili denar od vlagateljev na sekundarnem trgu . Hipotekarni posojilodajalci so se povsod povišali. Prav tako niso bili previdni glede solventnosti svojih strank. Ustvaril je več konkurence za tradicionalne banke. Morali so znižati svoje standarde za tekmovanje.
Najslabše, MBS niso bili urejeni. Zvezna vlada je regulirala banke, da bi zagotovila zaščito njihovih vlagateljev. Toda ta pravila niso veljala za MBS in hipotekarne posrednike . Bankovni vlagatelji so bili varni, investitorji MBS pa sploh niso bili zaščiteni.