Preberite to, preden dobite prilagodljiv tečaj hipoteko
Vsak posojilodajalec odloči, koliko točk bo dodal indeksni stopnji. Običajno je nekaj odstotnih točk. Na primer, če je stopnja Libor 0,5 odstotka, je lahko stopnja ARM kjerkoli od 2,5 do 3,5 odstotka.
Večina posojilodajalcev bo obdržala stopnjo po tej oglaševani stopnji za določeno obdobje. Nato stopnja raste v rednih intervalih. To je znano kot ponastavitev. Odvisno od pogojev posojila. Lahko se zgodi mesečno, četrtletno, letno, vsake tri leta ali pet let, odvisno od vrste posojila, ki ga dobite. Malo natisniti morate natančno in ugotoviti, ali boste lahko plačali višjo obrestno mero.
Po ponastavitvi se bo stopnja povečala, kot je storil Libor. To pomeni, da bi se lahko plačilo vašega denarja nenadoma povečalo po prvem petletnem obdobju. Če se je Libor v tem času povečal na 2,5 odstotka, bi se vaša nova obrestna mera povečala na 4,5 odstotka ali 5,0 odstotka. Zgodovinska stopnja Liborja kaže, da se je Libor povečal v letih 2006 in 2007. To je sprožilo številne hipotekarne neplačil, ki so pripeljali do hipotekarne hipotekarne krize .
To pomeni, da moraš biti pozoren na spremembe v višini nakazanih sredstev in kratkoročnih donosov zakladne menice.
To se zgodi zato, ker se Libor običajno spremeni v stik z njim. Donos zakladnice se poveča, ko povpraševanje po obveznicah pade.
Prednosti
Prednost prilagodljivih obrestnih hipotek je, da je stopnja nižja od hipoteke s fiksno obrestno mero . Te obrestne mere so vezane na desetletno zakladno menico . To pomeni, da lahko kupite večjo hišo za manj.
To je še posebej privlačno za prvič homebuyers in druge z zmernimi dohodki.
Slabosti
Velika pomanjkljivost je, da se mesečno plačilo lahko poveča, če se obrestne mere dvignejo. Mnogi ljudje so presenečeni, ko obrestna mera ponastavi, čeprav je v pogodbi. Če se vaš dohodek ne poveča, potem morda ne boste mogli privoščiti svojega doma in bi ga lahko izgubili.
V letu 2004 so postale priljubljene hipoteke s spremenljivo obrestno mero postale priljubljene. Takrat je začela zvezna rezerva povečevati stopnjo skladov . Povpraševanje po konvencionalnih posojilih se je znižalo s povečanjem obrestnih mer. Banke so ustvarile prilagodljive obrestne hipoteke, da so mesečna plačila nižja.
Vrste
Leta 2004 so bankirji postali ustvarjalci z novimi vrstami posojil, ki so privabili potencialne lastnike stanovanj. Tukaj je nekaj primerov najbolj priljubljenih.
Obresti samo za posojila . Imajo najnižje stopnje. Vaše mesečno plačilo gre samo za obresti in ne za nobeno od načel, v prvih treh do petih letih. Po tem začnete z višjimi plačili pokrivati načelo. Lahko pa boste morda morali plačati veliko balon.
Če se zavedate, kako delujejo, so ta posojila lahko zelo ugodna. Če si ga lahko privoščite, vsako dodatno plačilo gre neposredno proti načelu.
Če ste disciplinirani glede teh plačil, lahko dejansko plačate več proti načelu. Na ta način boste pridobili višji lastniški kapital doma kot običajno hipoteko. Ta posojila so nevarna, če niste pripravljeni na prilagoditev ali plačilo balona. Prav tako imajo vse iste pomanjkljivosti katere koli hipotekarne hipoteke s prilagodljivo obrestno mero.
Možnost ARM. Omogočajo posojilojemalcem, da izberejo, koliko plačati vsak mesec. Začnejo z "teaser" stopnjami od enega do dva odstotka. Te lahko ponastavijo na višje, tudi po prvem plačilu. Večina (80 odstotkov) možnosti posojilodajalcev ARM vsak mesec opravi le minimalno plačilo. Preostanek se dodaja k stanju hipoteke, tako kot negativna amortizacijska posojila.
Posojilojemalci menijo, da so plačila določena za pet let. Če se neplačano hipotekarno stanje poveča na 110 odstotkov ali 125 odstotkov prvotne vrednosti, se posojilo samodejno ponastavi.
To lahko povzroči plačilo, ki je trikrat več kot prvotni znesek. Stropne kazni preprečujejo, da bi se posojilojemalci refinancirali. Kot rezultat, večina posojilojemalcev preprosto pade globlje v dolg. Ko je hiša vredna manj kot hipoteko, ali posojilojemalec izgubi službo, jih izključi .
Ta posojila so bila ogromna gonilna sila zaradi hipotekarne hipotekarne krize . Čeprav je bilo le 2 odstotka vseh stanovanjskih posojil možnost ARMS, so bili vredni 300 milijard dolarjev. Večina jih je zamudila. Najmanj 60 odstotkov je bilo v Kaliforniji, kjer so cene stanovanj padle za 30-40 odstotkov. To jih je diskvalificiralo z izkoriščanjem programov za spreminjanje stanovanjskih posojil, kot je MakingHomesAffordable . (Vir: " Toxic Mortgages ", Center za odgovorno posojanje, 5. november 2007. "Nightmare Mortgages," Businessweek, 11. september 2006.)