Če plačila ne sledijo obresti
Negativna amortizacija je možna pri vseh vrstah posojil, pogosto pa se pojavljajo pri študentskih posojilih in nepremičninskih posojilih.
Kako deluje negativna amortizacija?
Da bi razumeli negativno amortizacijo, je najbolje, da začnete z brezplačno amortizacijo.
Amortizacija je proces izplačevanja posojilne bilance s fiksnimi plačili (pogosto mesečna plačila). Na primer, ko kupite dom s 30-letno hipoteko s fiksno obrestno mero, boste vsak mesec izvršili enako plačilo - čeprav se vaše posojilno stanje in stroški obresti v daljšem časovnem obdobju zmanjšujejo.
Mesečna plačila so izračunana na podlagi več dejavnikov:
- Saldo posojila - koliko si zadolževal
- Čas, ki ga boste potrebovali za povračilo posojila ( znano kot izraz )
- Obrestna mera, zaračunana na vaši posojilni bilanci
Izračun se izvede s fiksnim plačilom, ki bo v celoti izplačal posojilo ob koncu izbranega obdobja (običajno od 15 do 30 let za stanovanjsko posojilo). Vsako plačilo ima dve komponenti:
- Del plačila zajema obresti na vaš dolg
- Preostanek plačila izplačuje dolg (ali zmanjša stanje posojila)
Če želite izvedeti več in si oglejte vzorčne tabele za amortizacijo , na dnu te strani najdete vzorec negativnega amortizacijskega grafikona.
Ko stvari gredo negativno
Z nekaterimi posojili imate možnost plačati manj kot v celoti amortizirljivo plačilo. Glavni razlog za plačilo manj je seveda lažje plačati manj.
Če plačate manj kot obresti v danem mesecu (ali ne glede na časovno obdobje), se stroški obresti dodajo k vašemu posojilu.
Z drugimi besedami, dolgujemo več vsak mesec . Od posojilodajalca dejansko ne prejemate denarja, toda rast posojilne bilance raste, ker ne plačujete obresti.
Proces dodajanja obresti na posojilno bilanco je znan kot kapitaliziranje obresti .
Sčasoma boste morali plačati posojilo. To se lahko dogaja na več načinov:
- Z rednimi amortizacijskimi plačili (ki bodo višja, kot bi bila, če se posojilo ne bi povečalo)
- Z refinanciranjem posojila
- Z plačilom balona za poplačilo dolga
Zakaj uporabiti negativno amortizacijo?
Morate plačati bodisi, zakaj se ljudje odločijo pustiti, da posojila rastejo?
Nezmožnost plačila: včasih preprosto nimate sredstev za izvedbo plačil. Na primer, v obdobjih brezposelnosti morda ne boste mogli plačati študentskih posojil. Možno je zaprositi za odlog , ki vam omogoča začasno ustavitev plačevanja. Vendar pa se obresti še vedno zaračunavajo, obresti pa boste morali plačati, razen če imate subvencionirane kredite . Upoštevajte, da pogosto imate možnost, da plačate obresti (medtem ko preskočite večje plačilo), če se želite izogniti negativni amortizaciji.
Posojila za vlagatelje: v nekaterih primerih vlagatelji ne želijo podpisati večjih mesečnih plačil.
To še posebej velja za kratkoročne projekte (na primer popravki in flip). To je špekulativni in tvegan način za vlaganje, vendar nekateri ljudje in podjetja to uspejo uspešno. Za strategijo, ki jo je treba izplačati, morate prodati premoženje z dovolj dobička, da boste plačali obresti, ki jih nikoli niste plačali.
"Raztegovanje" za nakup: nekateri domači kupci uporabljajo negativno amortizacijo za nakup nepremičnine, ki je trenutno izven njihovega cenovnega razpona. Predpostavka je, da bodo imeli kasneje več prihodkov, in raje kupijo dražje lastnino, kot pa kupiti cenejšo in se morajo v prihodnosti premakniti. Tudi to je tvegana strategija - ne morete napovedati prihodnosti in obstajajo številne zgodbe o pričakovanjih, ki nikoli niso postale resničnost. Nekateri primeri tveganih posojil vključujejo posojila ARM-posojila ali posojila za prevzem (ki niso tako priljubljena, kot so bila nekoč).
Primer negativne amortizacije
Če želite videti negativno amortizacijo v akciji, vzemite kakršno koli posojilo in domnevajte, da plačate manj kot obresti. Sčasoma se bo saldo povečal.
Na primer, predpostavimo, da si izposodite 100.000 dolarjev na 6% za 30 let, ki jih želite mesečno odplačati. V tem primeru ne bomo plačevali nič vsak mesec, in videli boste, da se stanje posojila poveča. Gradite lahko lastne amortizacijske tabele in uporabite katero koli plačilo, ki ga izberete.
Kot lahko vidite, se znesek obresti, ki ga plačate, poveča vsak mesec - skupaj z vašim saldom posojil.
| Mesec | Začetna bilanca | Dejansko plačilo | Načelnik | Obresti | Končaj ravnovesje |
| 1 | $ 100,000.00 | $ - | $ (500,00) | 500,00 $ | $ 100,500.00 |
| 2 | $ 100,500.00 | $ - | $ (502,50) | 502,50 $ | 101.002,50 dolarjev |
| 3 | 101.002,50 dolarjev | $ - | $ (505,01) | 505,01 $ | 101.507,51 $ |
| 4 | 101.507,51 $ | $ - | $ (507,54) | 507,54 $ | 102.015,05 $ |
| 5 | 102.015,05 $ | $ - | $ (510,08) | 510,08 $ | 102.525,13 $ |
| 6 | 102.525,13 $ | $ - | $ (512,63) | 512,63 $ | 103.037,75 $ |
| 7 | 103.037,75 $ | $ - | $ (515,19) | 515,19 $ | 103.552,94 $ |
| 8 | 103.552,94 $ | $ - | $ (517,76) | 517,76 $ | 104.070,70 $ |
| 9 | 104.070,70 $ | $ - | $ (520,35) | 520,35 $ | 104.591,06 $ |
| 10 | 104.591,06 $ | $ - | $ (522,96) | 522,96 $ | 105.114,01 $ |
| 11 | 105.114,01 $ | $ - | $ (525,57) | 525,57 $ | 105.639,58 $ |
| 12 | 105.639,58 $ | $ - | $ (528,20) | 528,20 $ | 106.167,78 $ |