Povratne hipoteke so smiselne za nekatere lastnike stanovanj
Osnove
Kot standardna hipoteka, povratna hipoteka uporablja vaš dom kot zavarovanje .
Vendar pa so ta posojila različna na nekaj načinov, kar vodi do "povratnega" dela imena. Prvič, prejmete denar namesto da bi vsakemu mesecu plačevali posojilojemalcu. Drugič, znesek vašega posojila raste s časom, v nasprotju s krčenjem z vsakim mesečnim plačilom
Koncept deluje podobno kot drugi hipotekarni zajam ali posojilo za lastni kapital. Vendar so povratne hipoteke na voljo samo lastnikom stanovanj, starejših od 62 let, in na splošno vam ni treba povrniti teh posojil, dokler se ne selite iz vaše hiše.
Povratne hipoteke lahko zagotovijo denar za vse, kar želite, od dodatnega dohodka za upokojitev v denar za velik projekt za izboljšanje doma. Dokler izpolnjujete zahteve (glejte spodaj), lahko sredstva uporabite za dopolnitev drugih virov prihodkov ali vseh prihrankov, ki ste jih zbrali. Vendar pa ne samo skočite na možnost lahkega denarja; ta posojila so zapletena in zmanjšujejo sredstva za svoje dediče.
Medtem ko obstaja več virov za povratne hipoteke, je ena izmed boljših možnosti domača hipotekarna posojila (HECM), ki so na voljo prek zvezne uprave za stanovanja . HECM je na splošno na strani posojilojemalcev zaradi podpore vlade praviloma cenejši, pravila za ta posojila pa so razmeroma prijazna za potrošnike.
Koliko lahko dobite?
Količina denarja, ki ga dobite, je odvisna od več dejavnikov in temelji na izračunu, ki daje določene predpostavke o tem, kako dolgo bo posojilo trajalo.
Lastniški kapital: večji kapital, ki ga imate v vašem domu, več lahko vzamete. Za večino posojilojemalcev je najbolje, če ste že več let plačevali svoje posojilo, hipoteka pa se skoraj v celoti izplačuje.
Obrestna mera: nižje obrestne mere pomenijo, da je večji del vašega lastniškega kapitala za posojilo kot dohodek namesto za kritje plačil obresti.
Starost: starost najmlajšega posojilojemalca na posojilo vpliva tudi na to, koliko dobite, starejši posojilojemalci pa lahko več. Če ste v skušnavost izključiti nekoga mlajšega, da bi dobili višjo izplačilo, bodite zelo previdni, ker bi se mlajši zakonec moral premakniti s smrtjo starejšega posojilojemalca, če mlajša oseba ni vključena v posojilo.
Kako prejeti posojila
Tudi vaša izbira za denar je prav tako pomembna. Izbirate lahko med več možnostmi izplačil.
Pavšalna vsota: Najpreprostejša možnost je, da vzamete ves denar hkrati. S to možnostjo, vaše posojilo ima fiksno obrestno mero , in vaše posojilo saldo preprosto raste s časom, kot obresti accrues.
Periodična plačila: na primer lahko izberete tudi redna plačila - mesečno.
Ta plačila lahko trajajo celo vaše življenje ali za določeno časovno obdobje, na primer 10 let. Če vaše posojilo zapade, ker so se vsi posojilojemalci preselili iz hiše, se plačila končajo. Z življenjsko dobo, je mogoče izvesti več, kot ste vi in vaš posojilodajalec pričakovali, če živite izjemno dolgo življenje.
Kreditna linija: Namesto takojšnjega izplačila denarja se lahko odločite za kreditno linijo , ki vam omogoča, da črpate sredstva, če in ko jih potrebujete. Prednost tega pristopa je, da plačate samo obresti na denar, ki ste ga dejansko izposodili, in vaša kreditna linija bi lahko sčasoma rasla.
Kombinacija: Ne morem se odločiti? Lahko uporabite kombinacijo zgornjih programov. Na primer, lahko vzamete majhen pavšalni znesek na sprednji strani in hranite kreditno linijo za pozneje.
Če želite oceniti, koliko lahko vzamete, preizkusite kalkulator Združenja nacionalnih povratnih hipotekarnih posojilodajalcev.
Vendar pa se dejanska obrestna mera in pristojbine, ki jih zaračuna vaš posojilodajalec, razlikujejo od uporabljenih predpostavk.
Povratne stroške hipoteke
Kot pri vseh drugih stanovanjskih posojilih boste plačali obresti in provizije, da bi dobili povratno hipoteko. Zgodovinsko gledano so bile pristojbine zelo znane, vendar se je več pristojbin za konkurenco nekoliko izboljšalo. Vendar pa morate pozornost upoštevati pri stroških in primerjati ponudbe več posojilodajalcev.
Pristojbine se pogosto financirajo ali vnesejo v vaše posojilo. Z drugimi besedami, ne napišete čekov, tako da teh stroškov ne čutite, vendar jih še vedno plačujete, skupaj z obrestmi.
Pristojbine zmanjšujejo znesek lastniškega kapitala, ki ga ostane v vašem domu, kar zmanjša za vaše nepremičnine ali za vas, če prodajate dom in izplačate posojilo. Če imate na voljo sredstva, je morda pametno plačati pristojbine iz žepa, namesto da bi plačevali obresti za te pristojbine za prihodnja leta.
Zaključni stroški: plačali boste nekaj enakih stroškov zapiranja, ki so potrebni za nakup ali refinanciranje doma. Na primer, potrebovali boste oceno, potrebovali boste dokumente in posojilodajalec bo pregledal vašo dobroimetje. Nekateri od teh stroškov so zunaj vašega nadzora, drugi pa jih je mogoče upravljati in primerjati. Pristojbine za poreklo se na primer razlikujejo od posojilodajalca do posojilodajalca, vendar pa vaša pisarna za občine zaračuna isto, ne glede na to, kdo uporabljate.
Stroški servisiranja: morda boste dobili šok nalepke, ko boste videli znesek pristojbin, ki jih jemljejo v vaš mesečni dohodek iz povratne hipoteke. Obstajajo najvišje omejitve pristojbin HECM, vendar je še vedno vredno nakupovanja okoli posojilodajalca z najnižjo pristojbino.
Zavarovalne premije: Ker HECMs podpira FHA, kar zmanjšuje tveganje za svojega posojilodajalca, plačate premijo FHA. Vaša začetna premija za hipotekarno zavarovanje (MIP) je med 0,5 in 2,5 odstotka, plačali pa boste letno nadomestilo 1,25 odstotka vaše posojilne bilance.
Obresti: Plačali boste obresti za kateri koli denar, ki ste ga izvedli prek povratne hipoteke.
Odplačilo posojila
Na povratni hipoteki ne opravljate mesečnih plačil. Namesto tega je stanje posojila zapadlo, ko se posojilojemalec trajno premakne iz doma, ponavadi ob smrti ali doma. Vendar pa prevzemate dolg, ki ga je treba povrniti, samo ga ne opazite.
Vaš skupni dolg bo znesek denarja, ki ga vzamete v gotovini, plus obresti na denar, ki ste ga izposodili . V večini primerov vaš dolg raste s časom, ker si izposodite denar in ne plačujete, morda pa boste celo več sposodili vsak mesec.
Ko pride do zapadlosti posojila, ga morate povrniti. Posojilo je običajno zapadlo, ko so se vsi posojilojemalci "trajno" premaknili. Vendar pa lahko tudi obratne hipoteke pridejo v plačilo, če ne izpolnjujete pogojev vaše pogodbe, če na primer ne plačujete davkov na premoženje.
Večina povratnih hipotek se vrne s prodajo doma. Na primer, po vaši smrti, dom gre na trg, in vaša nepremičnina prejme denar, ki se lahko uporabi za izplačilo posojila. Če se odločite premakniti in ugotoviti, da dolgujemo manj na hipoteki, kot ste prodali hišo, boste ohranili razliko.
Če dolgujete več, kot vam prodajajo hišo, vam ni treba plačati razlike s HECM; z drugimi besedami, vi "zmagate". Večina obratnih hipotek ima klavzulo, ki ne dovoljuje, da bi saldo posojila presegel vrednost lastniškega kapitala doma, čeprav lahko tržna nihanja še vedno povzročijo manjši kapital, kot če ste vzeli posojilo.
V nekaterih primerih se bodo vaši dediči odločili obdržati dom. V teh primerih je dolgovani celotni znesek posojila, tudi če je stanje posojila višje od domače vrednosti. Vaši dediči bodo morali ugotoviti razliko, če hočejo obdržati hišo v družini.
Zahteve za pridobitev posojila
Če želite dobiti povratno hipoteko, boste morali izpolniti nekaj osnovnih meril.
Osnovna pravila:
- Dom je vaše primarno prebivališče. Na primer, ne morete uporabiti najemne lastnine.
- Ti si star vsaj 62 let.
- Niste prepuščeni kakršnemu koli dolgu do zvezne vlade.
Zadosten kapital: Ker ste vzeli denar iz vaše hiše, potrebujete precejšen del lastniškega kapitala v vašem domu, da bi ga izkoristili. Nobenega izračuna posojila ni vredno, kot bi ga imeli z "naprej" hipoteko.
Tekoči stroški: Imeti morate možnost, da še naprej plačujete tekoče stroške, povezane z vašim domom. Do posojilodajalca boste morali dokazati, da ste zmožni slediti stroškom. To zagotavlja, da lastnina ohranja svojo vrednost in da obdržite lastništvo nad nepremičnino. Na primer, še vedno boste morali nadaljevati z vzdrževanjem, davki na premoženje in premije za lastnike stanovanj.
Dohodek: Ne potrebujete dohodka za upravičenost do povratne hipoteke, ker vam ni treba plačevati posojila.
Svetovanje: Preden se financira s programom HECM, se morate udeležiti seje "obveščanje potrošnikov" s svetovalcem, ki ga je odobril HUD. To je zagotoviti, da posojilojemalci razumejo vsak strošek in posledice za to vrsto posojila. Svetovalci delajo za neodvisno organizacijo, zato morajo zagotoviti nepristranske podatke o izdelku.
Prva hipoteka: Če še vedno dolgujete denar na svojem domu, lahko še vedno dobite povratno hipoteko. Nekateri ljudje vzamejo povratno hipoteko, da bi izločili obstoječa mesečna plačila, in sicer z izravnavo dohodka od posojil glede na obstoječo hipoteko plačilo.
Vendar mora biti obratna hipoteka prva zastavna pravica na premoženju . Za večino posojilojemalcev to pomeni izplačilo preostalega hipotekarnega dolga z delom vaše hipotekarne hipoteke. To je najlažje, če imate približno 50-odstotni lastniški kapital v vašem domu ali več.