Vedite, ali bi morali Refinance ali ne
Naučili se boste vse, kar morate vedeti o obstoječem posojilu in možni zamenjavi.
Izračunajte svoje originalno posojilo
Da, že veste, kakšno je vaše mesečno plačilo, in koliko še vedno dolgujete. Vendar pa morate vedeti tudi, koliko vsega plačila gre k vašim stroškom obresti in koliko dejansko odplačuje denar, ki ste ga izposodili. Če želite to ugotoviti, boste potrebovali amortizacijsko tabelo, ki jo lahko dobite iz različnih virov. Raje uporabljam Excel za izračun amortizacije , lahko pa tudi uporabite spletni kalkulator ali katerokoli drugo programsko opremo za preglednice.
V tem opisu bom razložil, kako izračunati možnosti refinanciranja z uporabo programa Excel, vendar je postopek enak, če uporabljate kalkulator amortizacije About.com ali drug program (najbolje je uporabiti preglednico, saj bodo številke natančnejše ). Predvidevamo naslednje, ker delamo na primer:
- Izvirni znesek posojila: 180.000 $
- Datum izvirnega posojila: 7/1/2003
- Današnji datum: 01.07.2012
- Obrestna mera za posojilo: 5,4%
- Trajanje kredita: 30 let
Če želite dobiti podatke o prvotnem posojilu, jih vnesite v izbrani kalkulator amortiziranja. Če je mogoče, vnesite dejanski mesec in leto, ki ste si prvotno izposodili. Uporabite svoj prvotni znesek posojila - ne znesek, ki ga trenutno dolgujete.
Ugotovite, kje ste
Upoštevajte, kje stojite s svojim trenutnim posojilom. Pomaknite se navzdol do današnjega datuma in preverite, koliko še vedno dolgujete na posojilo. V našem primeru je to 152.160,64 $ (vaše številke se lahko razlikujejo zaradi zaokroževanja, odvisno od programske opreme, ki jo uporabljate, in natančnosti).
Izračunajte nadomestni kredit
Ugotovite, kakšno bi bilo vaše novo posojilo, če boste refinancirali. V tem primeru bomo prevzeli naslednje:
- Znesek posojila: 152.160,64 $ (kopirano od zgoraj)
- Datum začetka kredita: 7/1/12
- Obrestna mera za novo posojilo: 4,25%
- Trajanje kredita: 30 let
Opazili boste, da bo mesečno plačilo padlo na 748,54 $, če refinancirate (vs. 1,010,76 USD za prvotno posojilo). To je privlačna, vendar ne bi smela biti presenečena, saj je vaše novo posojilo manjše in ima nižjo obrestno mero. Prihranek pri mesečnem plačilu je lahko pomemben za vas, vendar je le eden od pomembnih dejavnikov.
Naredite nekaj predpostavk o tem, kako dolgo boste obdržali posojilo
Na žalost je redko jasen odgovor, ko odločate, ali želite refinancirati ali ne. Odločiti se morate , kaj mislite, da se bo zgodilo, in odločite na podlagi vaših predpostavk. Torej, poskusite oceniti, kako dolgo boste obdržali novo posojilo. Boste ostali v isti hiši v naslednjih 7 letih?
Ali boš ostal tam polno 30 let? V redu je, če ne veste - lahko naredite nekaj "kaj-če" analiz.
Poglej stroške obresti
Zdaj si lahko ogledate pod pokrovom in vidite, kaj se zgodi, če refinancirate. Ugotovite, koliko boste porabili za obresti s starim posojilom in novim posojilom. Pojdite na vsako tabelo za amortizacijo in izračunajte skupni znesek v stolpcu »Zanimanja«. Začnite z današnjim datumom in nadaljujte navzdol, dokler ne mislite, da se boste znebili posojila (sedem let ali ko se izplačajo ali karkoli izberete).
To je najlažje, če vsako posojilo izračunate s preglednico ali če lahko kopirate in prilepite tabelo amortizacije v preglednico. Oglejte si primer tega, kako to storite tukaj ali uporabite funkcijo SUM v OpenOffice, Google Dokumentih ali Excelu. V našem primeru obstaja nekaj zanimivih razlik:
- Če obdržite obstoječe posojilo, dokler se ne izplačajo, boste od danes do leta 2033 porabili 103.236 dolarjev za obresti
- Če refinancirate in obdržite posojilo, dokler se ne izplačajo, boste od danes do leta 2042 porabili 117.313 dolarjev za obresti
Ali je vredno približno 14.000 USD v naslednjih 30 letih, da bi dobili nižje mesečno plačilo? Mogoče je in morda ni. Toda kaj, če boste obdržali posojilo (ali ostali v domu) že 10 let?
- Če obdržite obstoječe posojilo, boste med letom in julijem 2022 porabili 69.565 dolarjev
- Če refinancirate, boste med letom in julijem 2022 porabili 58.545 $
V tem primeru je refinanciranje privlačnejše. Ne samo, da boste izkoristili nižje plačilo, temveč tudi pri stroških obresti (ker ne boste več plačevali obresti za 30 let).
Ugotovite način, kako ravnati z vsemi zaprtimi stroški
Ko refinancirate, boste morda morali plačati zapiranje stroškov. Prav tako boste morali upoštevati te stroške, ko se odločite, kaj storiti. Morda boste upoštevali oportunitetne stroške uporabe teh sredstev: ali ste lahko zaslužili obresti na ta denar? Če je odgovor pritrdilen, ali je še vedno vredno porabiti denar za zapiranje stroškov?
Prav tako lahko pretehtate tradicionalno formulo za refinanciranje: tako dolgo, kolikšno bo trajalo, da boste povrnili denar, ki ga porabite, ob predpostavki, da se vaše mesečno plačilo zmanjša (delite mesečne prihranke s svojimi skupnimi stroški zaprtja, da ugotovite, koliko mesecev bo to trajalo). Boste ostali v hiši dovolj dolgo, da bi te stroške povrnili? Karkoli naredite, poskrbite, da ne boste prezrli zapiranja stroškov, ker so pomemben del uganke.
Če ste financirali končne stroške ali pa ste jih "zavili" v novo posojilo (ali če ste dobili posojilo brez končnih stroškov ), vam ni treba storiti ničesar dodatnega - stroški so že obračunani v vašem večjem stanju posojila ali višja obrestna mera.