Ali lahko prenesete hipoteko?

Kako spremeniti imena na posojilo

Ko prodajate hišo ali eden od lastnikov izstopi, bi bilo morda smiselno prenesti hipoteko na novega lastnika. Namesto da bi zaprosil za novo posojilo, plačal zapiranje stroškov in začel z višjimi obrestnimi stroški, bi lastnik prevzel tekoča plačila.

Prenos hipoteke je mogoč, vendar ni vedno enostavno. Spodaj podajamo podrobnosti, vendar kratek povzetek vaših možnosti vključuje:

1. Prenesite predpostavljeno hipoteko, tako da zaprosite posojilodajalca, da izvede spremembo.
2. Refinanciranje posojila samo na ime novega lastnika .
3. Prenos, če situacija ne sproži klavzule "zapadli v prodajo" posojila.

Predpostavljene hipoteke

Če je posojilo " predpostavljeno ", imate srečo: to pomeni, da lahko hipoteko preneseš k nekemu drugemu. V posojilni pogodbi ni jezika, ki vam onemogoča zaključek prenosa. Vendar pa je težko prenesti tudi predpostavljene hipoteke.

V večini primerov se mora "nov" posojilojemalec kvalificirati za posojilo. Posojilodajalec bo pogled na kreditne rezultate posojilojemalca in dolga do razmerja dohodka za oceno sposobnosti posojilojemalca za odplačilo posojila. Postopek je v bistvu enak, kot če bi posojilojemalec zaprosil za povsem novo posojilo (seveda lahko posojilojemalec prevzame obstoječi posojilni del). Posojilodajalci so odobrili prvotno zahtevo za posojilo, ki temelji na kreditu in dohodku prvotnega vlagatelja (i), in ne želijo dovoliti nikomur iz kavljev, če nimajo nadomestnega posojilojemalca, ki bi ravno tako verjetno vrnil.

Če želite dokončati prenos prevzetega posojila, zahtevajte spremembo pri posojilodajalcu. Boste morali izpolniti vloge, preveriti dohodek in sredstva , in plačati skromno pristojbino med procesom.

Prenos lastništva: zamenjava imen pri posojilu vpliva samo na posojilo. Morda boste še vedno morali spremeniti, kdo je lastnik premoženja, tako da prenese naslov, uporabite zahtevek za izročitev in storite vse druge ukrepe, potrebne v vaši situaciji.

Težko najti?

Na žalost prevladujoče hipoteke niso na splošno dostopne. Vaša najboljša stava je lahko, če imate posojilo FHA ali VA posojilo . Druge konvencionalne hipoteke so redko predpostavljene. Namesto tega posojilodajalci uporabljajo klavzulo o zapadlosti , kar pomeni, da je treba posojilo izplačati, ko prenesete lastništvo nad domom.

Refinanciranje

Če posojilo ni predpostavko in ne morete najti izjeme k klavzuli o zapadlosti, je refinanciranje posojila morda najboljša možnost. Podobno kot predpostavka, bo novi posojilojemalec potreboval dovolj dohodka in kredita, da bi se kvalificiral za posojilo.

"Novi" lastnik stanovanj bo za posamezno posojilo preprosto zaprosil za novo posojilo in uporabil to posojilo za poplačilo obstoječega hipotekarnega dolga. Morda boste morali uskladiti z vašimi posojilodajalci, da bi dobili zastavne pravice odstranjene (razen če se novi posojilojemalec in nov posojilodajalec strinjata z njimi), tako da lahko hišo uporabljate kot zavarovanje , vendar je to dober, čisti način za izvedbo posla. Nekateri zasegi se rutinsko prenesejo iz enega lastnika v drugega (na primer, če so bile izboljšave izvedene s financiranjem PACE ).

Rok za prodajo

Za posojilodajalce običajno ne koristijo prenos hipoteke. Kupci bi prišli ven s pridobivanjem bolj "zrelega" posojila, pri čemer bi zgodnja plačila obresti izginila (in morda bi lahko dobila nižjo obrestno mero).

Prodajalci bi lažje prodali svojo hišo - morda po višji ceni - zaradi teh istih ugodnosti. Ampak posojilodajalci izgubijo, zato si ne želijo odobriti prenose.

Klavzula o plačani prodaji je del pogodbe o posojilu, ki pravi, da je treba posojilo izplačati, ko nepremičnina proda (posojilo je "pospešeno").

Izjeme od pravila: v nekaterih primerih lahko še vedno prenesete posojilo - tudi s klavzulo o zapadlosti. Prenosi med družinskimi člani so pogosto dovoljeni in vaš posojilodajalec je lahko vedno bolj radodaren od tistega, kar vam govori vaša posojilna pogodba (to je možnost, ki jo lahko izvajajo, in tega ni treba storiti - vendar se ne upirajo) . Edini način, da se prepričate, je, da vprašate svojega posojilodajalca in preučite svoje dogovore z lokalnim odvetnikom. Tudi če posojilodajalci pravijo, da to ni mogoče, vam lahko odvetnik pomaga ugotoviti, ali vaša banka zagotavlja točne podatke.

Garn-St. Zakon Germain preprečuje, da posojilodajalci izvajajo svojo možnost pospeševanja v določenih okoliščinah. Med najpogostejšimi situacijami so:

1. Ko skupni najemnik umre in prenese lastništvo na preživelega skupnega najemnika
2. Prenos posojila na sorodnika po smrti posojilojemalca
3. Prenos lastništva nad zakoncem ali otrokom posojilojemalca
4. Prenosi zaradi sporazumov o razvezi in ločitvi
5. Prenos v inter vivos zaupanje (ali živega zaupanja), kjer je posojilojemalec upravičenec

Oglejte si celoten seznam izjem in pregledajte ta seznam s svojim odvetnikom.

Neuradni prenosi

Če svoje zahteve ne morete odobriti, boste morda želeli vzpostaviti "neformalno" ureditev. Na primer, lahko prodajate svojo hišo, zapustite obstoječe posojilo in kupec vam povrne plačilo za hipoteko.

To je slaba ideja. Vaš hipotekarni sporazum verjetno ne dopušča tega in morda se boste celo znašli v pravnih težavah, odvisno od tega, kako gre. Še več, še vedno ste odgovorni za posojilo - čeprav ne živite več v hiši.

Kaj bi lahko šlo narobe? Nekaj ​​možnosti vključuje:

• Če kupec preneha plačevati, je posojilo v vašem imenu, zato je še vedno vaša težava (zamujena plačila bodo prikazana na vaših kreditnih poročilih, posojilodajalci pa bodo prišli po vas ).
• Če se dom prodaja v zaprtju manj kot je vredno, bi lahko bili odgovorni za kakršno koli pomanjkljivost .

Obstajajo boljši načini za ponudbo financiranja prodajalca potencialnemu kupcu.

Vaše možnosti

Če ne morete prenesti hipoteke, imate še vedno možnosti, odvisno od vaše situacije. Ponovno smrt, razvezo in družinski transferji vam lahko prinesejo pravico do prenosa, tudi če vaš posojilodajalec pravi drugače.

Če ste izpostavljeni zaprtju , nekateri državni programi olajšajo obravnavo hipoteke - tudi če ste pod vodo ali brezposelnim.

Če ste ločeni , vprašajte svojega odvetnika, kako ravnati z vsemi vašimi dolgovi in kako se zaščititi, če vaš bivši zakonec ne izvrši plačil.

Če je dom lastnik umrl , vam lahko lokalni odvetnik pomaga določiti, kaj storiti.

Če premestite sredstva v zaupanje , dvakrat preverite pri svojem zastopniku za načrtovanje nepremičnin, da zagotovite, da ne boste sprožili klavzule o pospeševanju.

Refinanciranje je morda vaša zadnja možnost, če noben od drugih pristopov ni na voljo.