Možnosti za spreminjanje posojilojemalcev
Možno je, da nekdo prikrajša hipoteko, vendar je proces običajno izziv. To velja za vsakega primarnega posojilojemalca in sogovornike, ki so pomagali posojilojemalcu odobriti.
Dokler ne opravite uradnih sprememb hipoteke (ali pa jih v celoti izplačate), bodo vsi odgovorni za posojilo in ta dolg bo zmanjšal njihovo zmožnost, da pridobijo druga posojila .
Izziv
Posojilodajalci ne želijo nikogar pripisati domačega posojila. Ko so odobrili posojilo, so gledali na bonitetne ocene in dohodke obeh posojilojemalcev skupaj. Še posebej, ko gre za stanovanjska posojila, je za doseganje zadovoljivega razmerja med dolgom in dohodkom pogosto potrebno več kot en dohodek (z drugimi besedami, mnogi posamezniki težko izpolnjujejo pogoje za hipoteko v družinski hiši sami).
Vsi posojilojemalci so 100% odgovorni za dolg - to ni 50/50 na skupnem posojilu. Če posojilojemalec zaradi katerega koli razloga ne more plačati (ali je finančna težava ali eden izmed posojilojemalcev umrl), mora drugi posojilojemalec obdržati plačila ali plačati posojilo. Če posojilodajalci preprosto odstranijo ime, povečajo njihovo tveganje in nekemu dajejo brezplačno "out", ki jih banke ne želijo storiti.
Na žalost za posojilojemalce posojilojemalci vsakemu vlagatelju zagotovijo individualno priložnost za pobiranje posojila.
Morda mislite, da je to "naše" posojilo (v primeru razveze, na primer, ni več "nas"), vendar vaša posojilna pogodba ni tako strukturirana. Tudi če sporazum o razvezi določa, da je vaš ex odgovoren za dolg, lahko posojilodajalci zbirajo od vseh, ki so vložili zahtevek .
Nekatera zakonca lahko imajo pravne posledice zaradi neupoštevanja sodnih nalogov, vendar ne morete spremeniti obstoječe posojilne pogodbe.
Kako odstraniti ime
Obstaja več načinov za pridobitev imena, odstranjenega iz posojila.
Načrtujte postopek, ki traja več tednov in vključuje pomembne dokumente, vendar v idealnem primeru boste lahko položili posojilo za vami.
Vprašajte svojega posojilodajalca
Začnite tako, da vprašate svojega trenutnega posojilodajalca o spremembi posojila. V enem telefonskem klicu ne boste izvedli vse, vendar lahko ugotovite, ali je možno obdržati obstoječe posojilo z enim manj posojilojemalcem. Če je tako, se bodo vsi preostali posojilojemalci (katerih imena niso odstranjeni) morali sami znova kvalificirati za posojilo. Ti posojilojemalci potrebujejo dober kredit in dovolj dohodka za udobno opravljanje plačil, in morali bodo iti skozi postopek prijave, podoben tistemu, ko ste prvotno dobili posojilo . Če je vaša zahteva odobrena, lahko posojilodajalec zagotovi sprostitev odgovornosti (pogosto se uporablja v primeru razveze).
Refinanciranje posojila
Če vaš trenutni posojilodajalec ne bo delal z vami, poskusite refinancirati posojilo . Če želite to storiti, boste zaprosili za novo posojilo in uporabili ta dolg, da bi odplačali stari dolg. Oseba, odgovorna za posojilo, mora uporabljati posamično in se bo morala kvalificirati z zadostnimi dohodki in krediti.
Drugi posojilodajalci so morda bolj pripravljeni odobriti posojilo in si lahko ogledate programe, kot so posojila FHA (ki imajo morda lažje standarde odobritve, ko gre za velikost vaših bonitetnih točk in kreditnih točk).
Če ste pod vodo
Refinanciranje je še posebej težavno, če je vaš dom vreden manj, kot ga dolgujete, ali če imate v lasti minimalni kapital . Konvencionalni posojilodajalci imajo stroge zahteve za razmerja med posojilom in vrednostjo , ti pa ne boste izpolnili, če ne boste napisali velikega čeka. Na srečo obstaja več državnih programov za refinanciranje , ki vam lahko pomagajo pridobiti novo posojilo - samo poskrbite, da lahko posojilo refinancirate pod posojilojemalcem, ki ga želite, preden opravite vse dokumente.
Predpostavka
Morda je mogoče hipoteko prenesti na drugo posojilojemalca. "Predpostavljena" posojila ponujajo to funkcijo, vendar večina posojil ni predpostavka.
Če ste se sposodili prek FHA ali VA, imate morda to možnost - vendar je vredno vprašati, ne glede na to, kje ste ga sposodili.
Prodaja nepremičnine
Če noben od zgoraj opisanih pristopov ne deluje za vas, boste morda morali prodati nepremičnino in uporabiti prihodek od prodaje za izplačilo posojila. To lahko očitno povzroči motnje za vas ali vašo družino, zato je težko prodati, če ste pod vodo, zato skrbno premislite in dobili pomoč od lokalnih nepremičninskih strokovnjakov, preden se odločite.
Stroški
Vse zgoraj navedene možnosti vključujejo pristojbine, zato pred izbiro ocenite več možnosti in odločite, kdo bo plačal pristojbine. Tudi če prodajate nepremičnino in prejmete denar, vam bodo stroški nepremičninskega agenta in drugi stroški verjetno zmanjšali vašo porabo. Med navedenimi možnostmi je verjetno najbolj dostopna sprostitev obveznosti ali predpostavka posojila - pomagali vam bodo preprečiti zapiranje stroškov, povezanih z refinanciranjem.
Ista zgodba za sogovornike
Vse to velja za sopodpisnike na hipoteko. Kot sopodpisnik ste vi 100% odgovorni za posojilo, posojilodajalci pa vam ne želijo izpustiti kavljev. Pogovorite se s primarnim posojilojemalcem o refinanciranju in se spomnite, da je njihova prihodnost vezana na vaše.
Z nekaterimi posojili (zlasti študentskimi posojili) je lažje priskrbeti soustvarjalca posojilo po obdobju plačevanja na čas. Vendar stanovanjska posojila nimajo enakih značilnosti.
Zapri zahtevki
Odstopna listina ne bo odstranila imena posojilojemalca iz hipoteke. Z zahtevkom za izstop iz lastnine lahko lastnik prenese vse lastniške pravice na nekoga drugega, vendar ostanejo kakršni koli posojilni sporazumi nespremenjeni (opustitev lastništva ne pomeni, da se odreče odgovornosti za plačilo). Kot rezultat, lahko zahtevek za izstop iz posojila pusti posojilojemalca slabše - dolgujeta denar za premoženje, vendar nimajo več lastniškega deleža v njej.
Pomembna informacija
Informacije na tej strani so osnovne narave in jih ni mogoče obravnavati kot pravno ali finančno svetovanje. Govorite z lokalnim odvetnikom, ki je seznanjen s svojim položajem, preden sprejmete finančne odločitve.