Prevzem nad drugo posojilo naredi občutek za nekatere domače kupce
Premik naprej, čeprav, predpostavke hipotekarnih posojil so našli mesto na nepremičninskem trgu. Niso za vsak kupec doma, in ne ustrezajo ciljem vsakega prodajalca. Toda v nekaterih primerih bi lahko bila domneva o posojilu najboljša izbira za vse zadevne stranke, seveda, če bi obstoječi posojilodajalec omogočil prevzem posojila.
To samo po sebi je kicker.
Zakaj nekateri kupci želijo novo posojilo pred hipotekarnim posojilom
- Preveč kapitala
Del razloga, zakaj se posojilne predpostavke niso uporabljale konec osemdesetih in zgodnjih devetdesetih let prejšnjega stoletja, je bilo, ker so imeli prodajalci v preteklih letih preveč lastniškega kapitala in kupci niso imeli dovolj denarja za premostitev vrzeli med posojilom in prodajno ceno . Mnogi prodajalci niso želeli financirati lastnika .
- Nizke obrestne mere
Drug razlog, da so predpostavke o posojilih padle že desetletja, je bilo, ker bi kupci ponavadi lahko dobili nižje obresti, tako da bi vzeli novo posojilo, ne pa s prevzemom obstoječega posojila. Pomembno je bilo, da prevzamemo 7-odstotno posojilo, ko je banka po ulici ponudila 5 odstotkov.
- Odstopne klavzule
Glavni razlog za zelo malo kupcev, ki so zasledovali posojilne predpostavke od leta 1990 do leta 2009, je bil, ker je skoraj vsaka hipoteka vsebovala klavzulo o odtujitvi . Odstopna klavzula hipoteke je banki omogočila pospešiti , kar pomeni, da je v primeru prenosa naslova potrebno takojšnje plačilo.
Pred obravnavo hipotekarnega posojila
Podnebje mora biti upravičeno do predpostavke o hipotekarnih posojilih. Na splošno obstajajo tri vrste posojil, ki omogočajo predpostavke : posojila FHA, posojila VA in posojila za bančne portfelje. Druga posojila običajno zahtevajo plačilo v celoti, če se dom prodaja drugemu kupcu. Včasih kupci prevzamejo naslov in ne prevzemajo posojila. Nakup predmeta na domu je lahko tvegan. Pred obravnavo predpostavke posojila:
- Primerjajte obrestne mere
Kadar so obrestne mere višje od obrestne mere obstoječega posojila , bi lahko imelo smiselno prevzemanje obstoječega posojila po nižji obrestni meri. Razlika v mesečnem plačilu na 200.000 $ na 5 odstotkov proti 7 odstotkov je 257 dolarjev na mesec. Več kot 5 let, to je prihranek v višini 15.420 $.
- Primerjaj posojila
Zaradi zveznih zahtev TRID , posojilodajalci morajo posojilojemalcem predložiti oceno zaprtih stroškov, ki se imenujejo ocene posojila. Ocena posojila določa vse stroške, povezane s pridobitvijo hipoteke . Na splošno kupci plačajo veliko več pri posojilih za pridobitev novega posojila, kot je strošek za prevzem obstoječega posojila. Razlika je lahko več tisoč dolarjev ali več. Vabite banko, da vam poda izjavo, ki vsebuje svoje provizije za prevzem posojila.
- Pridobite izjavo upravičenca in kopijo hipoteke
Preden prevzamete besedo prodajalca in porabite denar za domače inšpekcijske preglede , dobite kopijo izjave upravičenca, da določite neplačano posojilno bilanco in ali je posojilo resnično domnevno. Na mehkih trgih nepremičnin je razlika med neplačanim saldom in prodajno ceno morda dovolj nizka, da vam 10 ali 20-odstotno znižanje plačila omogoči plačilo gotovine posojilu.
Pametno je, da se posvetujete z nepremičninskim odvetnikom, če želite izvedeti več o svojih pravicah in odgovornostih, preden se lotite kakršnih koli ustvarjalnih možnosti financiranja. Nič več ni več škoda.
V času pisanja je Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, Broker Associate v Lyon Real Estate v Sacramentu v Kaliforniji.