Značilno je, da (posojilojemalec) plačate mesečno premijo za zasebno hipotekarno zavarovanje (PMI).
To je dodaten strošek vsak mesec, in potrebuje ugriz iz vašega proračuna. Vendar pa nekateri posojilodajalci ponudijo posojilodajalcu plačano hipotekarno zavarovanje (LPMI), ki vam omogoča, da zmanjšate ali izognete to dodatno mesečno plačilo.
Ali je dobra ideja za nakup z manj kot 20 odstotki navzdol je sporna in je tema za nov članek.
Kako deluje LPMI
LPMI je hipotekarno zavarovanje, ki ga posreduje vaš posojilodajalec. Za kritje plačate na dva načina:
- Enkratno plačilo na začetku vašega posojila ("pavšalno" plačilo)
- Višja obrestna mera za vaše posojilo, kar ima za posledico višje mesečne hipotekarne plačila vsak mesec, za življenje vašega posojila.
Pavšalni pristop je manj pogost kot prilagoditev vašega hipotekarnega tečaja .
Na žalost izraz LPMI ni točen, ker posojilodajalec v resnici ne plača za zavarovanje. Vedno se spomnite (zlasti s finančnimi transakcijami), da vam nihče ne plača stroškov, razen če dobijo nekaj v zameno.
Če želite uporabiti LPMI, preprosto spremenite strukturo plačil zavarovalne premije, tako da vsak mesec ne boste plačevali ločene bremenitve.
Če plačate pavšalni znesek , bo vaš posojilodajalec določil znesek, za katerega menijo, da bo pokril njihove stroške. Potem kupujejo hipotekarno zavarovanje s tem denarjem. V tem primeru ste v bistvu predplačni za kritje.
Če plačate čez čas , posojilodajalec prilagodi vašo hipotekarno obrestno mero za kritje stroškov zavarovanja. Ker višja stopnja hipoteke pomeni višja mesečna plačila (glejte Kako izračuna posojila ), boste na koncu plačevali več mesecev, če greste za LPMI. To višje plačilo bi moralo biti manj, kot bi plačali, če bi vsak mesec uporabili ločeno plačilo za PMI, vendar ne morete "preklicati" dodatne stroške, ko plačate svoje posojilo .
Za slabosti in slabosti LPMI
LPMI ni za vse. Dejansko se ne bodo vsi kvalificirali za posojilo z LPMI. Običajno morate imeti dobro kreditno sposobnost za LPMI kot možnost in je v določenih situacijah smiselna.
Kratkoročna posojila: LPMI je najbolj privlačna za kratkoročna posojila. Če nameravate pridobiti 30-letno posojilo in plačevati desetletja, bi vam lahko bilo bolje z ločeno politiko PMI. Zakaj? Tudi večina posojil LPMI uporablja prilagojeno (višjo) hipotekarno obrestno mero, v primerjavi s pavšalnim plačilom. Ta stopnja hipoteke se ne bo nikoli spremenila, zato boste morali povrniti posojilo v celoti, da se znebite premije LPMI ". To lahko storite bodisi tako, da izplačate posojilo iz lastnih prihrankov (lažje rečeno kot storjeno), refinanciranje posojila ali prodajo doma in odplačilo dolga.
Za primerjavo si oglejte samostojno politiko PMI, ki jo lahko prekličete, ko v vašem domu zgradite dovolj lastnega kapitala . Po preklicu imate korist od nižje obrestne mere - in ne več plačila PMI - za preostanek življenjskega obdobja vašega posojila.
Z velikimi dohodki: Za tiste, ki se lahko odobrijo za LPMI, je najbolj privlačen za posojilojemalce z visokimi dohodki. Ti posamezniki in družine imajo lahko višjo davčno olajšavo zaradi višje obrestne mere (ob predpostavki, da odbijejo stroške domače hipotekarne obresti ). Po drugi strani pa lahko ljudje z nižjimi dohodki lahko odbijejo samostojni PMI, zato LPMI ne bi prinesel dodatnih davčnih ugodnosti. Seveda se morate vedno pogovarjati s svojim davčnim pripravljavcem o možnih odbitkih - in tudi kako najbolje strukturirati svoje hipotekarno posojilo . Ta pravila se občasno spreminjajo, zato preden se odločite za kaj (in se pripravite na spremembe, potem ko sprejmete svojo odločitev), preverite pri strokovnjaku.
Visoka LTV: Če je vaše razmerje med posojilom in vrednostjo (LTV) blizu 80 odstotkov, je LPMI verjetno najboljša možnost, razen če se nameravate znebiti posojila kmalu (z refinanciranjem ali predplačilom). Približno 80 odstotkov, skoraj ste končali s hipotekarnim zavarovanjem. Če namesto tega uporabljate ločen pravilnik o hipotekarnem zavarovanju, lahko vsak mesec izvedete ločeno plačilo. Zavarovanje boste lahko hitro preklicali in vam ne bo zaljubljen z višjo obrestno mero. Ne pozabite, da je več kot 80 odstotkov LTV:
- S plačili povečate svoj lastniški kapital in zmanjšate svoj LTV.
- Če se vrednost vašega doma poveča zaradi močnega stanovanjskega trga ali domače izboljšave, se vaša LTV izboljša.
Če prej začnete preklicati PMI, lahko zajema le nekaj sto dolarjev (če želite prejeti oceno ). Toda refinanciranje iz posojila LPMI lahko stane veliko več.
Alternativa LPMI
Če LPMI ne zveni kot popoln fit za vas, lahko poskusite z več različnimi pristopi.
Večje plačilo: z znižanjem vsaj 20 odstotkov izničite potrebo po plačilu PMI. Vendar pa mnogi kupci nimajo te možnosti.
Kupite svoj lasten PMI: vedno lahko plačate za svoj lasten PMI (včasih imenovani posojilojemalec plačano hipotekarno zavarovanje ali BPMI) vsak mesec. Videli ste že nekaj primerov situacij, kjer je navaden PMI boljši od LPMI zgoraj.
Piggyback: Poskusite lahko tudi kombinacijo posojil, da bi se izognili PMI, čeprav morate skrbno pregledati številke. Peggyback strategija, znan tudi kot posojilo 80/20, je samo ena možnost. Ta posojila niso tako pogosta kot včasih, vendar so na voljo. Peggyback vam omogoča, da se popolnoma izognete hipotekarnim zavarovanjem, vendar bo vaša druga hipoteka prinesla višjo obrestno mero. Če lahko hitro odplačate drugo hipoteko, boste sčasoma uživali ob nizki hipotekarni stopnji (ki jo LPMI ne bo povečala) za prihodnja leta.
Posojila z nizko plačo: več posojilnih programov omogoča majhna plačila. Na primer, posojila FHA so na voljo z manj kot 3,5 odstotka navzdol. Morate plačati za hipotekarno zavarovanje, vendar pa bi ta posojila morda bolje primerna za nekatere posojilojemalce. VA posojila dovoljujejo nič več , in ne zahtevajo hipotekarnega zavarovanja.