Zato, ker je razmerje LTV pri povečanju posojila, postanejo smernice za določene hipoteke bolj stroge. Posojilodajalci lahko zahtevajo, da posojilojemalci visokih LTV posojil pridobijo zasebno hipotekarno zavarovanje za zaščito pred neplačilom kupca.
Izračun razmerja med posojilom in vrednostjo
Vrednotenje nepremičnine tipično določi cenilec. Običajno bodo banke uporabile manjše od ocenjene vrednosti in nakupne cene. Najprej razčistimo nekaj številk, nato pa razpravljamo o tem, kako se ti posojila v vrednosti prilegajo v hipotekarno posojilo.
Nakupovalni scenarij # 1 - Ocenjevanje je dobro (več kot nakupna cena)
- Nakupna cena: $ 100,000
- Ocenjena vrednost: 110.000 USD
- Nadomestilo: 20.000 $
- Znesek posojila: 80.000 USD
- Posojilo-vrednost (LTV) = 80%
Nakupni scenarij št. 2 - Ocenjevanje je nizko (manj kot njegova nabavna cena)
- Nakupna cena: $ 100,000
- Ocenjena vrednost: 90.000 $
- Nadomestilo: 20.000 $
- Znesek posojila: 80.000 USD
- Posojilo-vrednost (LTV) = 89%
Scenarij refinanciranja # 1 (standardna, brez druge hipoteke)
- Domača vrednost: $ 100,000
- Saldo posojila: 80.000 USD
- Kapital: 20.000 dolarjev
- Posojilo-vrednost ali LTV = 80%
Refinancni scenarij št. 2 (večkratna hipotekarna zastavna pravica, vključno z 2. hipoteko)
- Domača vrednost: $ 100,000
- Saldo posojila: 80.000 USD
- Drugo stanje posojila: 10.000 $
- Kapital: 10.000 $
- Posojilo-vrednost ali LTV = 90%
Ne glede na to, ali kupujete ali refinancirate , je posojilo vredno posojilo, ker pomaga pri določanju hipotekarne stopnje in upravičenosti do posojila.
Visoke LTV vrste posojil
Krediti-vrednost je ključni dejavnik v vaši sposobnosti, da se odobri za hipoteko. Na splošno posojilodajalci raje posojila z nizko LTV, ker posojila z nizko LTV predstavljajo manj tveganja za banko. To pomeni, da obstaja več posojilnih programov, ki so posebej usmerjeni k lastnikom stanovanj z visokimi LTV. Obstajajo celo nekateri programi, ki v celoti ne upoštevajo posojila. Tukaj je kratek pregled pogostejših tipov posojil LTV.
VA posojilo: 100% posojilo-vrednost
VA posojila so posojila, ki jih zagotavlja Ministrstvo za veterane ZDA. VA posojilne smernice omogočajo 100% LTV, kar pomeni, da za večino posojilojemalcev VA ni potrebno plačilo. Vedno preverite s svojim posojilodajalcem, da zagotovite, da je vaša VA upravičenost še vedno na voljo za 100% financiranje. VA hipoteke so na voljo nekaterim aktivnim vojakom, veteranom, vojaškim zakoncem, članom izbrane rezerve in nacionalne garde, vojaških kadetov in uslužbencev Ministrstva za obrambo.
USDA posojilo: 100% posojilo-vrednost
USDA posojila so posojila, ki jih je zavaroval Ministrstvo za kmetijstvo ZDA. USDA posojila omogočajo 100% LTV - ni zahtevanega plačila.
USDA posojila so včasih znana kot stanovanjska posojila na podeželju, vendar pa se lahko tudi nekateri predmestniki v manjših skupnostih ali na obrobju obrobnih območij metrov kvalificirajo. Preverite pri posojilodajalcu.
FHA Hipoteke: 96,5% posojilo-vrednost
FHA hipotekarnih smernic zahtevajo plačilo v višini najmanj 3,5 odstotka. Za razliko od posojil VA in USDA, posojila FHA niso omejena z vojaškim ozadjem ali lokacijo - ni posebnih zahtev za upravičenost in vam ni treba biti prvič homebuyerja. Če imate povprečno kreditno sposobnost, omejeno premoženje ali ste šele začeli na svoji poti kariere, bi lahko bila hipoteka FHA najboljša pot za vas.
Fannie Mae in Freddie Mac Loans: 95% posojilo-vrednost (97% mogoče)
Konvencionalna posojila so posojila, ki jih zagotavljajo Fannie Mae ali Freddie Mac. Obe skupini nudita 97% hipotekarnih posojil LTV, kar pomeni, da boste morali plačati 3 odstotke, da bi se kvalificirali.
Vendar pa je 95% ali manj posojil v vrednosti veliko bolj pogosto. V primerjavi s posojilom FHA se običajno financiranje svetuje lastnikom stanovanj s trdnimi in uveljavljenimi bonitetnimi rezultati.
Programi refinanciranja "brez ocene"
Lastniki stanovanj, ki želijo prihraniti denar na svoji hipoteki, morajo razumeti, kako pridejo v poštev vrednost posojila. Večje posojilo-vrednost iz ocene, ki je nižja od pričakovane, lahko hitro uniči vaše prihranke.
To pomeni, da so na voljo več refinančnih programov brez presoje, da bi izbrali lastnike stanovanj. Ne samo, da pomanjkanje ocenjevanja pospešuje postopek sklepanja pogodb, temveč tudi posojilo-vrednost ne ustreza tistim posojilojemalcem. Nekaj teh programov je podčrtano spodaj.
FHA Streamline refinanciranje
FHA Streamline Refinance je poseben program refinanciranja, ki je na voljo lastnikom stanovanj z obstoječimi hipotekami FHA. Uradne smernice za zahteve po ocenjevanju FINA za refinanciranje, ki pomenijo, da so posojila z neomejeno LTV dovoljena.
VA Streamline refinanciranje
VA Streamline Refinance je poseben program refinanciranja za lastnike stanovanj z obstoječimi stanovanjskimi posojili VA. Uradno ime VA Streamline Refinance je posojilo za refinanciranje zmanjšanja obrestnih mer (IRRRL). Podobno kot FHA Streamline, VA Streamline Refinance ne zahteva ocenjevanja, niti ne zahteva preverjanja dohodka, zaposlitve ali kredita za večino posojilojemalcev.
USDA Streamline refinanciranje
USDA Streamline Refinance je na voljo lastnikom stanovanj samo z obstoječimi hipotekami USDA. Tako kot programi za racionalizacijo FHA in VA, refinanciranje USDA opusti potrebo po domači oceni. Program je trenutno v pilotni fazi in je na voljo v 19 državah.