Odkup domov je lahko največja naložba v vašem življenju, cene stanovanj pa na več trgih nad nekaj sto tisoč dolarjev.
Toda izdelani domovi so ponavadi bolj dostopni kot domači domovi, zato omogočajo dostop do lastništva stanovanj. Še posebej za potrošnike z nižjimi dohodki in tiste, ki živijo na podeželju (kjer izvajalci in materiali niso na voljo), je lahko edino možnost izdelano ohišje.
Mobilni, Proizvedeni in Modularni
Pri razpravah o stanovanjskih posojilih so lahko pogoji, ki jih uporabljate pri posojilodajalcih, pomembni. Tisto, kar imenujemo "mobilni dom", je najverjetneje "izdelan dom" (čeprav je dom - ali nekoč - mobilna). Za neformalno uporabo, bodisi termin deluje, vendar se večina posojilodajalcev izogiba posojanju nepremičnin, ki so kategorizirana kot mobilni dom.
- Mobilne hišice so tovarniško izdelani domovi, ki so bili izdelani pred 15. junijem 1976. Morda so zelo lepi domovi, vendar so bili zgrajeni, preden so regulatorji zahtevali določene varnostne standarde, večina (vendar ne vsi) posojilodajalci pa nočejo posojati na te nepremičnine.
- Proizvedeni domovi so tovarniško zgrajeni domovi, zgrajeni po 15. juniju 1976. Ti domovi so predmet Nacionalnega zakona o gradbenih stanovanjih in varnostnih standardih iz leta 1974 in morajo izpolnjevati varnostne standarde, ki jih je določil ameriško Ministrstvo za stanovanjski in urbanistični razvoj (HUD) . Ta pravila se pogosto imenujejo Kodeks HUD. Proizvedeni domovi so zgrajeni na trajnem kovinskem ohišju in jih je mogoče premakniti po namestitvi (premikanje doma po namestitvi lahko ovira financiranje).
- Modularni domovi so tovarniško zgrajeni domovi, ki so sestavljeni na kraju samem in morajo izpolnjevati vse iste krajevne gradbene kode kot gradbišča, ki so zgrajena po gradnji (v nasprotju s Kodeksom HUD). Običajno so trajno nameščeni na betonski podlagi. Tako kot domači domovi imajo modularni domovi tudi vrednost in cenijo več kot domače ali mobilne domove, zato je lažje dobiti posojila za modularne domove.
Kje pozabiti
Obstaja več načinov za financiranje proizvedenih in mobilnih hiš. Kot pri vsakem posojilu, plača za nakup med več različnimi posojilodajalci. Primerjajte obrestno mero , funkcije, stroške zapiranja in druge stroške vsakega posojila previdno. Zlasti z mobilnimi stanovanjskimi posojili je pomembna vrsta posojila (ali posojilodajalca, s katerim sodelujete).
Trgovci na drobno: Gradbeniki, ki prodajajo izdelane domove, običajno uredijo financiranje, da strankam olajšajo nakup domov. V nekaterih primerih so vaši gradbeni odnosi morda edina možnost za financiranje pri nakupu novega doma. Vendar pa je pametno vprašati svojega graditelja za seznam več drugih (nepovezanih) posojilodajalcev.
Specializirani posojilodajalci: več hipotekarnih posojilodajalcev se specializira za posojila za mobilne in industrijske domove (in zemljišča, če je potrebno). Čeprav lahko kateri koli posojilodajalec lahko financira vaš nakup, so specializirani posojilodajalci bolj seznanjeni z vidiki izdelanega nakupa doma - zato so bolj pripravljeni sprejeti vloge za ta posojila. Verjetno boste morali delati s posojilodajalcem, ki se osredotoča na proizvedeni domači trg v naslednjih primerih:
- Ne boste imeli zemljišča.
- Domu ne boste trajno pritrdili na fundamentalni sistem.
- Kupujete dom, ki ni čisto nov ali je imel opravljene spremembe.
- Želite refinancirati obstoječ domači dolg doma in velja katero koli od zgoraj naštetih.
Standardni hipotekarni posojilodajalci: če kupujete dom in zemljišče, na katerem sedi, in dom je trajno nameščen na temelju, boste imeli lažje izposojanje. Mnoge lokalne banke, kreditne zadruge in hipotekarni posredniki lahko sprejmejo ta posojila.
Pridobite priporočila za dobre posojilodajalce od ljudi, ki jim zaupate. Če niste prepričani, koga vprašati, začnite s svojim nepremičninskim posrednikom, zaposlenimi in prebivalci v parkih za mobilne domove in ljudje, ki jih poznate, ki so si sposodili denar za nakup izdelanih stanovanj.
Posojila Chattel
Chattel posojila se pogosto uporabljajo za mobilne in industrijske domove, še posebej, če dom gredo v park ali domače skupnosti. Posojilo za posojilo je posojilo, ki je samo za dom (v nasprotju s posojilom za dom in zemljišče skupaj).
Ta posojila so tehnično posojila za osebno lastnino - ne posojila za nepremičnine.
To je dejal, posojila za posojila so na voljo tudi, ko ste lastnik zemljišča in si sposodite za dom posebej.
Ko kupujete s posojilodajalci, ugotovite, ali ste dobili ponudbe za posojilo Chattel ali nepremičninski kredit. Obrestne mere za kredite za posojila so ponavadi višje od obrestnih mer za dolg za nepremičnine, vendar pa so vsake možnosti in prednosti proti. Študija Urada za finančno zaščito potrošnikov (CFPB) je ugotovila, da so bili zneski posojil in provizije za obdelavo v primerjavi s hipotekarnimi posojili od 40 do 50 odstotkov nižji, vendar je bila letna odstotna obrestna mera (APR) za kredite s krediti višja za 1,5 odstotka.
Prednosti posojil v obliki posojil vključujejo:
- Ne potrebujete lastnine nepremičnine, ki lahko obdrži vaše posojilo manjše (čeprav boste verjetno plačali mesečne pristojbine na spletnem mestu).
- Stroški predelave bi morali biti nižji od zaprtih stroškov za dolg za nepremičnine.
- Postopek zapiranja je običajno hitrejši in manj vključen kot zapiranje na nepremičninski kredit.
Slabosti posojil za posojila vključujejo:
- Obrestne mere so višje, zato bodo vaši stroški plačila in obresti višji, kot če bi uporabili enakovredno posojilo nepremičnin.
- Obdobja odplačevanja so lahko krajša (na primer do 15 ali 20 let, na primer - čeprav nekateri posojilodajalci omogočajo daljša posojila). Krajši rok privede do višjih zahtevanih mesečnih plačil , vendar hitrejši odplačilni dolg ohranja nizke stroške obresti.
Proizvedeni domači trgovci in specializirani posojilodajalci pogosto ponujajo posojila Chattel in ameriški urad za popise ugotovil, da je 80 odstotkov novih gospodinjstev v letu 2015 imenovano kot osebna lastnina. Toda nekateri posojilodajalci ponujajo posojila za osebno lastnino in posojila za nepremičnine. Govori z več posojilodajalci in vprašaj o prednostih in slabostih naslova doma kot nepremičnine namesto osebne lastnine.
Državni programi za posojila
Več posojilodajalskih programov, ki jih podpira vlada, lahko olajšajo zadolževanje za izdelani dom. Ob predpostavki, da izpolnjujete merila za upravičenost do teh programov, si lahko izposodite od hipotekarnih posojilodajalcev, ki od ameriške vlade dobijo odplačilno jamstvo - če ne boste odplačali posojila, bo vlada stopila v plačilo in plačala posojilodajalcu.
Programi posojil, ki jih podpira vlada, so verjetno vaša najboljša možnost za izposojanje, vendar se nekateri premični in izdelani domovi ne bodo kvalificirali.
Posojila FHA so zavarovana s strani Zvezne uprave za stanovanja (FHA) . Ta posojila so še posebej priljubljena, ker imajo nizka plačila, fiksne obrestne mere in pravila, ki so prijazni potrošnikom. Da bi bili upravičeni do posojila FHA, je treba izpolniti več meril:
- Dom mora biti zgrajen po 15. juniju 1976.
- Dom mora izpolnjevati Kodeks HUD in izpolnjevati druge lokalne zahteve. Spremembe v domu ga lahko izpeljejo iz skladnosti.
- Vsak del doma mora imeti priložen rdeči certifikacijski znak (ali oznaka HUD). Na primer, na dvojni široki domovi sta potrebni dve oznaki.
Obstajata dva programa FHA za domače lastnike.
Posojila FHA Title II vključujejo priljubljeno 203 (b) posojilo - ki se uporablja tudi za domače domove - kar omogoča kupcem, da plačajo drobno do 3,5 odstotka. Če želite pokriti stroške državne garancije, boste z vsakim mesečnim plačilom plačali premijsko zavarovano hipotekarno zavarovanje in tekoče hipotekarno zavarovanje. Za dostojno posojilo FHA potrebujete dostojne bonitetne ocene , vendar vašega kredita ni potrebno biti popoln. Plus, lahko uporabite nadarjen denar za financiranje vaših plačilnih stroškov in stroškov zaprtja, prodajalec pa lahko celo pomaga pri teh stroških.
Naslova II posojila so nepremičninski krediti, zato boste morali kupiti lastnino in dom skupaj, dom pa mora biti trajno nameščen na odobrenem sistemu ustanovitve. Posojila lahko trajajo 15 do 30 let.
FHA Naslov I posojila so na voljo za posojila za osebno lastnino - koristna, če ne boste lastnik zemljišča. Če pa boste postavili dom na najemnino, mora vaša pogodba o najemu ustrezati smernicam FHA. Na primer, potrebujete začetni zakupni rok treh let in morate biti obveščeni o vsakem zaključku zakupa z najmanj šestmesečnim odpovednim rokom. Zahtevana določena plačila so lahko nizka od pet do 20 odstotkov, vendar se ta zahteva razlikuje od posojilodajalca do posojilodajalca in je odvisna od vašega kreditnega rezultata. Dodatne zahteve za posojilo iz naslova I vključujejo:
- Dom mora biti primarno prebivališče posojilojemalca.
- Mesto namestitve mora vključevati kanalizacijo in vodo.
- Branded novogradnje morajo vključevati enoletno garancijo.
- Odobreni ocenjevalec HUD mora pregledati serijo.
Naslova I posojila so posojila, ki so na voljo samo domovam, kot so krediti za posojila, vendar jih je mogoče kupiti tudi veliko in skupaj. Najvišji zneski posojil za posojila iz naslova I so manjši od najvišjih za posojila iz naslova II, pogoji posojila pa so krajši: za enoproštni dom in serijo je najdaljši rok odplačevanja 20 let.
VA posojila so na voljo poslancem in veteranom ter se lahko uporabljajo za izdelane in modularne hiše. VA posojila so še posebej privlačna zaradi sposobnosti nakupa brez denarja in brez mesečnega hipotekarnega zavarovanja (ob predpostavki, da ga posojilodajalec to omogoča in izpolnjujete zahteve glede kreditnega in dohodkovnega dohodka). Preskoči plačilo pomeni, da boste imeli višja mesečna plačila - in več boste plačali obresti - v nekaterih primerih pa je smiselno. Za posojilo VA za izdelani dom:
- Dom mora biti trajno pritrjen na temelj.
- Morate kupiti dom skupaj s zemljo, na kateri sedi, in naslovi dom kot nepremičnino.
- Dom mora biti primarno prebivališče (ni drugi dom ali naložbena nepremičnina).
- Dom mora izpolnjevati kodo HUD in imeti priložene oznake HUD.
Posojila FNMA so vse bolj dostopna za izdelane domove, saj ta agencija namerava razširiti financiranje cenovno ugodnih stanovanj. Vprašajte svojega posojilodajalca, če so na voljo novi programi za vaš prihajajoči nakup.
Različni posojilodajalci, različna pravila
Čeprav nekatera posojila, opisana zgoraj, podpirajo vlada ZDA, lahko posojilodajalci določijo pravila, ki so bolj omejevalna od vladnih smernic. Ti »prekrivni listi« vam lahko preprečijo zadolževanje, vendar lahko druge banke uporabljajo različna pravila. To je še en razlog, zaradi katerega se plača za nakupovanje - morate najti posojilodajalca s konkurenčnimi stroški in poiskati posojilodajalca, ki bo ustrezal vašim potrebam.
Zlasti, ko gre za izdelane domove, lahko posojilodajalci povedo, da ne izpolnjujete pogojev za programe, zavarovane s strani vlade. To je lahko res, vendar je najbolje, da preverite pri več posojilodajalcih FHA ali VA, preden se odrečejo tem možnostim.
Nekaj primerov področij, kjer različni posojilodajalci določajo različna pravila:
- Razmerje med posojilom in vrednostjo: morda boste lahko znižali kar 3,5 odstotka, ali pa boste morda morali plačati 20 odstotkov .
- Ocene kreditov: nekateri posojilodajalci morda niso pripravljeni sodelovati z vami, medtem ko drugi določijo različne obrestne mere ali zahteve za plačilo, ki temeljijo na vašem kreditu .
- Vrsta doma: Nekateri VA in FHA posojilodajalci se ne želijo posojati na izdelanih domovih, vendar so lahko bolj odprti za modularne domove. Nekateri se ne strinjajo s financiranjem enostranskosti, temveč bodo financirali dvojne ali večje domove.
- Stanovanjska zasedenost: če nameravate živeti v parku ali skupnosti, posojilodajalci morda želijo vedeti, koliko stanovalcev najameta v primerjavi s tem, koliko lasti svoje domove.
- Chattel proti hipoteki: Nekateri posojilodajalci ponujajo samo kredite, zato je to edini izdelek, ki vam ga ponudijo. Prav tako nekateri posojilodajalci ne opravljajo posojil za osebno lastnino.